##########
MAHKEMESİ :##########Asliye Hukuk Mahkemesi
##########
##########

Taraflar arasındaki “cezai şart, kira tazminatı, tapu iptali ve tescil” davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda; ..... Asliye Hukuk Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davaların reddine dair verilen 07.12.2012 gün ve 2004/578 E., 2012/801 K. sayılı kararın incelenmesi .............tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay ...... Dairesinin 30.05.2013 gün ve 2013/1382 E., 2013/3631 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı vekili, asıl davada taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı arsa sahibine teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek, cezai şart ve kira tazminatının tahsilini; davalı birleşen davaların davacısı kooperatif vekili, birleşen davalarda sözleşmenin geçersiz olduğunu, bu nedenle Medeni Kanun"un 724. maddesi gereği arsaların ifrazen kendi adına tescilini, kabul edilmezse arsaların değerinin depo edilmesi şartı ile kooperatif adına tescilini talep ve dava etmişlerdir.
Taraflar karşılıklı olarak davaların reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, bilirkişi raporları dikkate alınarak, inşaatın seviyesinin %78.88 olduğu, genel kurul tutanakları ve tarafların şimdiye kadar ses çıkarmamaları nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, davalı kooperatifin teslimde temerrüde düşmekle gecikme tazminatını ödemesi gerektiği, sözleşme geçerli kabul edilmekle TMK"nun 724. maddesine dayanılamayacağı ve bağımsız bölümleri henüz teslim etmediğinden tapu devrinin istenemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davaların reddine karar verilmiştir.
Karar, asıl davada davalı-birleşen davalarda davacı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davalı-birleşen davalarda davacı yüklenici vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2) Taraflar arasında tarihsiz olarak imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlendiğinden, TMK"nun 706., TBK"nun 237., Tapu Kanunu"nun 26. ve Noterlik Kanunu"nun 60. maddeleri gereğince resmi şekle uygun yapılmadığından geçersizdir. Bu husus kamu düzeninden olup, mahkemece resen gözetilmesi zorunludur. Eldeki davada da yüklenici sözleşmenin geçersiz olduğunu da savunmaktadır. Kural yukarıda açıklandığı gibi olmakla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı ilamı gereğince tapu devrinin gerçekleştirilmesi veya yapılan imalatın seviyesinin önemli oranda olması halinde sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi iyiniyetli kabul edilemeyecektir. Somut olayda sözleşmenin kooperatif genel kurulunda benimsenmiş olması onun geçerli olduğunun kabulü için yeterli değildir. Dosyada yer alan tapu kayıtlarına göre yükleniciye tapu devri yapılmadığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında inşaatın seviyesinin tespiti için alınan bilirkişi raporu ise hatalı olup, denetime elverişli bulunmamaktadır.
Mahkemece yapılması gereken iş, mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan rapor alınmak suretiyle sözleşme, yapı ruhsatı ve onaylı projeler esas alınıp inşaatın fiziki seviyesinin tespit ettirilmesinden, yukarıda sözü edilen İBK uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği anlaşıldığı takdirde şimdiki gibi karar vermekten; aksi durumda yani sözleşmenin geçersiz olduğunun takdir edilmesi halinde sonucuna uygun hüküm kurmaktan ibarettir.
Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davalı-birleşen davalarda davacı yüklenici vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının asıl davada davalı-birleşen davalarda davacı yüklenici yararına bozulmasına…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

##########

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Asıl dava cezai şart ve kira tazminatı, birleşen davalar tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.
Yerel mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davaların reddine dair verilen karar davalı/birleşen davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararını, davalı/birleşen davacı vekili temyize getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; inşaatın seviyesinin tespiti için alınan bilirkişi raporunun hatalı olup olmadığı, varılacak sonuca göre uzman bilirkişi veya bilirkişiler kurulundan sözleşme, yapı ruhsatı ve onaylı projeler esas alınıp inşaatın fiziki seviyesinin tespiti için rapor alınmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 213; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay tarafından doğrudan gözönünde tutulur.
Öte yandan, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımına başlanılan taşınmazda tapu devrinin gerçekleştirilmesi veya yapılan imalatın fiziki seviyesinin önemli oranda olması hallerinde sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi Türk Medeni Kanununun 2.maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralına aykırılık oluşturacaktır.
Somut olayda, mahkemece alınan bilirkişi raporlarında taşınmazlarda yapılan inşaatların fiziki seviyesi hakkında yeterli bir değerlendirme yapılmamıştır. Şöyle ki, alınan bilirkişi raporlarında taşınmazların ne kadarının üzerine inşaat yapıldığı ve ne kadarının boş durumdu olduğu belirlenmiştir. Diğer bir deyişle, inşaatların taşınmazlar üzerinde kapsadığı alan hakkında değerlendirmede bulunulmuştur. Oysa sözü edilen içtihadı birleştirme kararı uyarınca sözleşmenin geçerli olup olmadığının değerlendirilebilmesi için bilirkişilerin taşınmazlar üzerinde yapılan inşaatların sözleşme, yapı ruhsatı ile eki onaylı projeler ve yapı ruhsatı alınması için gereken tüm işlemler de dikkate alınarak fiziki tamamlanma oranlarının gösterilmesi gerekmektedir.
Hal böyle olunca, açıklanan nedenlerle uzman bilirkişi heyeti ile yeniden mahallinde keşif yapılarak taşınmazların üzerlerine yapılan inşaatların fiziki tamamlanma oranlarının yukarıda işaret edilen ilkelere göre belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken; hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
O halde, Hukuk Genel Kurulunca da uygun bulunan, Özel Dairenin bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle, direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı/birleşen davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 26.02.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.  


...............
##########