MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.01.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 425 ada 5 parsel ve 165 parsel sayılı taşınmazlarda davalı ..."ün dava dışı paydaş Hatice Kavkacı"dan 05.01.2015 ve 21.10.2014 tarihlerinde pay satın aldığını, önalım hakkı nedeniyle dava konusu taşınmazlarda davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Müdahale talep eden davacı ..., paydaşı olduğu 165 parsel sayılı taşınmazda dava dışı paydaş Hatice Kavkacı"nın 21.10.2014 tarihinde davalı ..."e 1/4 pay sattığını, önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, taraflar arasında fiili taksimin bulunduğu kanaatine varılarak davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira TMK"nun 732.maddesiyle bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Yukarıda değinilen ilkeler gereğince somut olaya gelince; dosya içerisinde bulunan tapu kayıtlarından dava konusu 165 parsel (yeni 513 ada 3 parsel) sayılı taşınmazda pay satın alan davalı ..."ın 3402 sayılı Kanunun 22/A Md gereğince yenileme kadastrosu yapılmadan önce 20.10.2014 tarihinde intikal yolu ile taşınmazda paydaş olduktan sonra 21.10.2014 tarihinde dava dışı paydaş Hatice"den 1/4 oranında pay satın aldığı görülmektedir.
Mahkemece her ne kadar mahallinde keşif yapılarak fiili taksim olgusunun mevcut olduğu yargısına varmış ise de dava konusu edilen taşınmazlarda davacının ve davalıya pay satan kişinin fiilen kullandığı yer olup olmadığı açıkça belirtilmeksizin, hüküm kurmaya elverişli olmayan bilirkişi raporu esas alınarak, davanın reddine karar vermiştir.
Bilirkişi raporu ve mahkemenin dava konusu parseller yönünden fiili taksimin varlığına yönelik kabulü yukarıda açıklanan ilkelere uygun bulunmadığından hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.