14. Hukuk Dairesi 2018/4785 E. , 2019/6084 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı ... vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.10.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili ... ile davalıların babası ... arasında akdedilen ... Noterliği"nin 16.09.1999 tarihli 4536 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca 139 ada 16 parsel üzerinde bulunan 2 katlı binanın birinci katında bulunan dairesinin satışının kararlaştırıldığını, davacının halen bu taşınmazda oturduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan birinci kat dairenin davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalılar, davacı tarafından babalarına belirtilen sözleşme uyarınca herhangi bir ödeme yapılmadığını, öte yandan sözleşmenin muvazaalı olup sözleşmedeki asıl amacın evlenme karşılığında güvence niteliğinde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davacı ..."nun yargılama esnasında vefat etmesi üzerine mirasçıları davaya devam etmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulü ile 139 ada 16 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payına ilişkin tapu kaydının iptali ile miras payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, bir kısım davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... temyiz etmişlerdir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
Somut olaya gelince; dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 139 ada 16 parsel sayılı taşınmazda 1. katta bulunan dairenin satışının kararlaştırıldığı, dosya içerisinde bulunan ... Belediye Başkanlığı imar servisinin 20.11.2013 tarihli cevabi yazısında 139 ada 16 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan yapıya ilişkin yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının belirtildiği, mahkemece yapılan keşif sonucu alınan inşaatçı bilirkişi rapor ve ek raporunda satış vaadi sözleşmesine konu dairenin bulunduğu binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır. O halde mahkemece dava konusu taşınmazda yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binaya ruhsat alınması halinde satış vaadi sözleşmesine konu daireye ilişkin arsa payı hesap edilerek bu miktara yönelik pay iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi, hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise de 3194 sayılı İmar Kanunu"nun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından ve tazminat talebi de bulunmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
