MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddi yönünde verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı kiracının kiralananı habersiz bir şekilde tahliye ettiğini, kiralananın eski hale getirilmesi için yapılması gereken harcama miktarının Mahkeme aracılığıyla tespitinin yapıldığını belirterek ödenmeyen 2012 yılı Şubat, Mart ve Nisan aylarına ilişkin 1.800 TL birikmiş kira alacağı ile kiralananın eski hale getirilmesi için harcanması gereken 2.650 TL olmak üzere toplam 4.450 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davacı kiraya verenin yurt dışında olması sebebiyle anahtar tesliminin tüm çabalara rağmen gerçekleştirilemediğini, son olarak 18/05/2012 tarihinde anahtarın teslim edildiğini, tahliyenin ise bu tarihten çok önce gerçekleştiğini, tahliye tarihine kadar tahakkuk etmiş olan tüm kira bedellerinin ödendiğini, bu nedenle davacı kiraya verene herhangi bir borcunun bulunmadığını, bununla birlikte kiralananın teslim alındığı şekliyle iadesinin yapıldığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davalının kiralananın anahtarını kiraya verenin oğluna teslim etmek istemesine rağmen bunun kabul edilmediği, davalı kiracının davacı kiraya verenin yurtdışı adresini araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, bu hali ile anahtarın teslimi konusunda gerekli çabanın gösterildiği ve dolayısıyla kira alacağının söz konusu olamayacağı, eski hale getirme bedeline ilişkin talep yönünden ise davalı tarafından yapıldığı iddia edilen imalatların kiralananın kira sözleşmesinin başlangıç tarihinde davalı kiracıya teslimi sırasında mevcut olmadığı hususunun ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira sözleşmesinden kaynaklı kira alacağının ve kiralananın eski hale getirilme bedelinin tahsili talebine ilişkindir. Taraflar arasında 01/03/2010 başlangıç tarihli, 01/03/2011 sona erme tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
1-) Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.
Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın (kiralananın) kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK"nın 200 ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez ancak yemin deliline dayanılmış ise yemin teklif etme hakkı hatırlatılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. (Dairemizin, 28.02.2018 gün 2017/5791, 2018/1845 E. K, 5.12.2018 gün 2017/4599, 2018/12416 E. K, sayılı emsal kararları) Kaldı ki kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.
Somut olayda, davalı kiracı tarafından davacı kiraya verene hitaben keşide edilen 21/03/2012 ve 30/03/2012 tarihli ihtarnamelerde kiralananın tahliye edildiği ve anahtarın teslim alınabileceği belirtilmiş, ancak bu ihtarnameler kiraya verenin yurt dışında olması sebebiyle tebliğ edilememiştir. Nihayetinde, kira sözleşmesi kira süresinin sona ermesinden önce usulüne uygun sonlandırılmadığından kira süresi uzamış ve kiraya verenin de kabul ettiği üzere kiralanana ait anahtar teslimi 18/05/2012 tarihinde gerçekleşmiştir. Davalı kiracı tarafından tahliyeye ilişkin ihtar yapılamamış ise de mahkemeden tevdi mahalli tayini talebinde bulunmak veya anahtarın notere teslim edilerek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmek gerekeceğinden bu durumda tahliye tarihinin de anahtarın teslim tarihi olan 18/05/2012 tarihi olarak kabulü zorunludur. Dolayısıyla bu tarihe kadar ödenmemiş olan kira bedellerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken talebin reddedilmesi doğru görülmemiştir.
2-) 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.
Davacı, kiralananın eski hale getirilmesi için gerekli olan bedelin tahsilini talep etmiş, bu hususa ilişkin tanık dinletmiş, dinlenen tanıklar ise kiralananın tahliyesi sırasında mevcut olan bir takım imalatların kiralanan inşa edilirken bulunmadığını belirtmişlerdir. Bilirkişi tarafından kiralananda yapılan değişikliklerin bir kısmının kiralanana değer katan imalatlar olduğu, bir kısmının ise kiralananın aleyhine yapılan imalatlar olduğu belirtilmiş ve bu hallere ilişkin ayrı ayrı hesaplamalar yapılmıştır. Kiralananın kiracı tarafından teslim alınan hali ile kira sözleşmesinin sonunda kiralayana teslim edilmediği anlaşıldığına göre, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davacının aleyhine yapılmış olan imalatlara ilişkin masraflar bakımından eski hale getirme talebinin kabul edilmesi gerekirken bu talebin reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19/06/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.