MAHKEMESİ : Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi


Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.01.2016 tarihinde verilen dilekçeyle tapu kaydındaki irtifak hakkı şerhinin terkini ve tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 09.11.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi"nce istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, tapu kaydındaki irtifak hakkı şerhinin terkini ve tazminat istemlerine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin maliki olduğu dava konusu 575 ada 10 parsel sayılı taşınmazda davalı lehine, 25.04.1996 tarihli irtifak hakkı sözleşmesine istinaden taşınmazın kültür ve sanat merkezi olarak kullanılması amacıyla 49 yıl süreyle irtifak hakkı tesis edildiğini, sözleşmesinin Hazine taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin geçici 2. maddesi doğrultusunda 15/05/2009 tarihinde tapuda güncellendiğini, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan... Kültür Evi binasının zemin katındaki anaokulunun ve taşınmazın bahçe olarak kullanılan bölümünde cam ve çelik malzemeden inşa edilen, üzeri kapalı, lokanta olarak kullanılan iki adet demonte yapının idareden izin alınmadan yapıldığını ve bu haliyle taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanıldığını belirterek, dava konusu taşınmazın tapu kaydına davalı lehine konulan irtifak hakkı şerhinin terkiniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshinden kaynaklanan 38.823,42 TL tazminatın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, irtifak hakkı sözleşmesinin düzenlendiği sırada dava konusu yapıların taşınmazda mevcut olduğunu, bu yapıların gerekli izinler alınarak imar mevzuatına uygun olarak yapıldığını ve davacı idare tarafından sözleşmenin feshedilmediğini, feshedilmeyen sözleşmeye dayalı olarak irtifak hakkı şerhinin terkini ve tazminat talep edilemeyeceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın irtifak hakkı sözleşmesinde belirtilen amaç dışında kullanılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf talebi, ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince esastan reddedilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 838. maddesi, bir taşınmaz üzerinde bir kişi veya topluluk lehine kurulmuş bulunan çeşitli içerikli irtifak haklarını "diğer irtifak haklarf"adı altında toplamıştır.
Diğer kişisel irtifakların içeriği, eşyaya bağlı irtifakların içeriğinin aynısı olup, hak sahibine taşınmazdan sınırlı yararlanma yetkisi sağlar. Bunların eşyaya bağlı irtifaktan farkı kapsam bakımından değil, belirli bir kişi veya topluluk lehine kurulmuş olmaları bakımındandır. Sınırlı yararlanma yetkisi sağlamaları bu irtifakları, tam yararlanma yetkisi sağlayan intifa hakkından ayırır.
Diğer düzensiz kişisel irtifaklar, kural olarak devredilemez ve mirasçıya geçmez. Ancak taraflar bunun aksini kararlaştırabilir. Bu açıdan, kişiye bağlı olarak kurulabilen intifa ve oturma hakkından ayrılırlar.
Bu irtifakların kullanma ölçüsü, irtifak hakkı sahibinin olağan kişisel ihtiyaçlarına göre tayin olunur. Olağan kişisel ihtiyaçlar irtifakın kuruluş tarihine göre belirlenir. Sonradan ihtiyaçların değişmesi dolayısıyla yüklü taşınmaz üzerinde yük arttırılamaz. Yüklü taşınmaz maliki, irtifak sahibinin ihtiyaçlarının artması dolayısıyla taşınmazından, ihtiyaçların artan kısmını da karşılayacak şekilde yararlanmasına katlanmak veya kaçınmakla yükümlü tutulamaz.
Türk Medeni Kanununun 838. maddesine göre, kurulacak irtifakın kazanılması ve sona ermesi hakkında özel bir hüküm yoktur. Eşyaya bağlı irtifak hükümleri, bu irtifaklarda da geçerli olduğundan (TMK m. 838/f.3) eşyaya bağlı irtifakın kazanılması ve sona ermesine dair hükümler bunlara da kıyasen uygulanır.
Ote yandan; Türk Medeni Kanununun 786/f.l. maddesine göre, irtifak hakkı sahibi hakkın korunması ve kullanılması için gereken önlemleri alabilir; ancak hakkını yükümlü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır. Aynı Yasanın 787 maddesine göre ise, irtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas oluşturur.
İrtifak hakkı sahibi hakkını kullanırken dürüstlük kuralı gereğince yüklü taşınmaz malikinin menfaatini gözetmek mecburiyetindedir. Şüphesiz ki, yüklü taşınmaz maliki, irtifak hakkının bütün kapsamı ile kullanılmasına müsaade etmek mecburiyetindedir. Fakat aşırı kullanma dolayısıyla mevcut şartlara göre irtifakın amacı aşılıyorsa, malik, gereğinden fazla bir yükü kabullenmeye mecbur tutulmamalıdır. İrtifak hakkı sahibi hakkının sınırlarını aştığı zaman yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına tecavüz etmiş sayılır. İrtifak, amaç ve kapsamına göre kullanılmasının gerektirdiği ölçüde mülkiyeti daraltabilir. Buna uyarak birden çok kullanma imkanları içinde hak sahibi, yükümlü taşınmaz malikine en az zararlı olanı seçmelidir. Bu çerçeveyi aşan bir kullanma, hakkın kötüye kullanılmasıdır ve bunun yaptırımları uygulanır.(TMK m.2).(0ğuzman, K., Seliçi, Ö., Oktay-Özdemir, S.: Eşya Flukuku, ... 2006, s.630 vd).
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Davacı, maliki olduğu ve davalı lehine kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak üzere irtifak hakkı tesis edilen dava konusu 575 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı tarafından izin alınmadan yapı inşa edildiğini ve taşınmazın davalı tarafından irtifak hakkı sözleşmesinde öngörülen amaç dışında kullanıldığını ileri sürerek, tapu kaydına davalı lehine konulan irtifak hakkı şerhinin terkini ve tazminat istemlerinde bulunmuştur.
Dosya içeriği ve toplanan delilerden; dava konusu 575 ada 10 parsel sayılı taşınmazın kayden davacı Hâzineye ait olduğu ve 25.04.1996 tarihinde davalı lehine 49 yıl müddetle irtifak hakkı tesis edildiği, 15.05.2009 tarihinde irtifak hakkı şerhinin tapuda yenilendiği, 15.05.2009 tarihli irtifak hakkı şerhine dayanak 22.04.2009 tarihli irtfak hakkı sözleşmesinin 4. maddesinde, ‘"Birinci maddede belirtilen taşınmazın üzerinde, kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak amacıyla irtifak hakkı kurulmuş olup, bu amaçla kullanılacaktır. İrtifak hakkı süresince, idarece izin verilmedikçe, hak lehtarı irtifak hakkının ve taşınmazın kullanım amacını değiştiremez ve amaç dışı kullanamaz, irtifak hakkı kurulan alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.”; 7. maddesinin birinci ve ikinci paragrafında, “İrtifak hakkı konusu taşınmazın üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisler hak lehtarı tarafından plan ve projesine uygun olarak yaptırılacaktır. Taşınmazın imar planına göre ilave yapılaşmaya müsait olması durumunda idarenin izni ile yeni bedel ve şartlarla inşaat yapılabilir.”; 14. maddesinin birinci paragrafında, "İrtifak hakkı, sürenin bitimi ile sona erer. Ayrıca, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya hak lehtarı tarafından talep edilmesi halinde, irtifak hakkı idarece iptal edilir. Bu durumda alınan teminatlar Hâzineye gelir kaydedilir." hükümlerine yer verildiği görülmektedir.
30.05.2014 tarihli... Valiliği Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü inceleme raporunda, ... Kültür Merkezi içerisinde B Bloktaki sinema salonu ile eski ...Karakol Binası içerisindeki alanda lokanta işletilmesinin 17.01.1997 tarihinde uygun görüldüğü, ancak davacı idareden izin alınmaksızın ve irtifak hakkı amacına uygun olmayacak şekilde... Karakol binasının deniz cephesine bakan bahçe bölümüne, davalı tarafından lokanta olarak işletilen iki adet demonte yapı inşa edildiğinin belirlendiği ifade edilmiştir. 07.09.2017 tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise dava konusu taşınmaz üzerine, rapora ekli krokide “A, B ve C” harfleriyle gösterilen, kanopi olarak adlandırılan yapılar inşa edildiği, bu yapıların lokanta olarak kullanıldığı bildirilmiştir.
Anılan yasal düzenlemeler ile dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; yüklü taşınmaz maliki davacı, dava konusu taşınmaz üzerinde davalı lehine kültür ve sanat merkezi olarak kullanılmak amacıyla irtifak hakkı kurmuş olup, davalı tarafından dava konusu taşınmaz üzerine inşa edilen ve lokanta olarak kullanılan iki adet demonte yapının kültür ve sanat merkezi kapsamında değerledirilmesi mümkün değildir. Bu durumda, davalı irtifak hakkı sahibinin irtifakın amacını aşarak hakkını kötüye kullandığının kabulü gerekir ve hakkın kötüye kullanılması hukuk düzenince korunmaz. Ayrıca, taraflar arasında düzenlenen 22.04.2009 tarihli irtifak hakkı sözleşmesinin 14. maddesinde, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması halinde, irtifak hakkının idarece iptal edileceği düzenlenmiştir.
O halde mahkemece, yukarıda açıklanan nedenlerle davacının irtifak hakkı şerhinin terkini isteminin kabulüne karar verilmesi ve tazminat isteminin değerlendirilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle aksi yönde hüküm kurulması, bölge adliye mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, karardan bir örneğin... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 21.05.2019 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY
Davacı Hazine vekili dava dilekçesinde, 575 ada 10 parsel sayılı Hazine adına kayıtlı taşınmaz üzerinde, Kültür ve sanat merkezi olarak kullanılması amacıyla, ... lehine 25.04.1996 tarihinde irtifak hakkı tesis edildiğini, İrtifak Hakkı Sözleşmesinin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkındaki Yönetmeliğin geçici 2. maddesine istinaden 15.05.2009 tarihinde güncellendiğini; ancak, defterdarlık uzmanları denetim koordinatörlüğünce yapılan inceleme sonucunda düzenlenen 30.04.2014 tarihli raporda, ... Kültür Evi binası içerisindeki... Cafe’nin, .... Kültür Evi binasının zemin katındaki anaokulu bölümünün, bahçedeki lokanta olarak kullanılan iki adet demontaple yapının idareden izin alınmadan yapıldığını, irtifak hakkı sözleşmesinin feshedildiğini ileri sürerek tapu kaydındaki irtifak hakkının terkinine, sözleşmeden kaynaklanan 38.823 m2 tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesiyle, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; davacı Hazine vekilinin istinaf mahkemesine başvurması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
İddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya içeriğine göre dava, irtifak hakkının terkini, sözleşmenin feshinden kaynaklanan 38.823,42 TL tazminatın tahsili isteğine ilişkindir.
İrtifak hakkı sahibine başkasına ait eşya üzerinde kullanma ve faydalanma hakkı veren sınırlı bir ayni haktır. 4721 sayılı TMK’nin 779-838 maddelerinde düzenlenmiştir. TMK’nin 783. maddesine göre irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. TMK’nin 785. maddesine göre lehine irtifak hakkı kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki, bu hakkın terkinini isteyebilir. TMK 831 ve 833. maddelerinde ise üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmışsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak veya yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkındaki Yönetmeliğin 80. maddesinde, irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmesinin, sözleşme süresinin bitiminde sona ereceği, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan tarafından talep edilmesi halinde sözleşmenin idarece feshedileceği kabul edilmiştir.
Somut olayda; taraflar arasında 25.04.1996 tarihinde, Hazine adına 10 parsel sayısı ile kayıtlı taşınmazın, Kültür ve Sanat Merkezi olarak kullanılması amacıyla ... lehine 49 yıl süre ile sözleşme yapıldığı, tapuya tescil edildiği; 15.05.2009 tarihinde de yeni bir irtifak hakkı sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmenin tapuya tescil edildiği açıktır.
15.05.2009 tarihli sözleşmenin 14. maddesinde irtifak hakkı sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmiştir. Anılan hükme göre irtifak hakkı kararlaştırılan sürenin bitiminde, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya hak lehdarı tarafından talep edilmesi durumunda idarece iptal edilecek, idarece izin verilmedikçe amaç değiştirilmeyecektir.
25.04.1996 ve 15.05.2009 tarihli Resmi Senetlerde taşınmazın Kültür ve Sanat Merkezi olarak kullanılacağı yazılmıştır.
Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından... Valiliği’ne gönderilen 17.01.1997 tarih, 02245 sayılı yazı ile Kabataş Erkek Lisesi Eğitim Vakfının Kültür Merkezi içindeki B blokta yer alan sinema salonu ile... Karakol Binası içindeki lokantanın işletmesinin kira gelirinin %25’inin Hazineye ödenmesi şartıyla üçüncü kişilere kiraya verilmesinin Bakanlıkça uygun görüldüğü bildirilmiştir.
22.04.2009 tarihli irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesinde, taşınmaz üzerinde bulunan tesisin tamamının veya bir kısmının hak lehdarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi halinde ayrıca %1 oranında pay alınacağı, irtifak hakkı bedeli ile hasılat paylarının birbirini takip eden iki yıl yatırılmaması durumunda irtifak hakkının iptal edileceği kararlaştırılmıştır.
7. maddesinde ise, taşınmazın imar planına göre ilave yapılaşmaya müsait olması durumunda idarenin izni ile yeni bedel ve şartlarda inşaat yapılabileceği kabul edilmiştir. 2005 yılında taşınmazın bahçe kısmında denize paralel bölümde sökülebilir, üstü bez çadırla örtülü lokanta bölümleri yapıldığı, yapının günü birlik turizm tesisi niteliğinde lokanta olduğu, lokantanın yalnızca masalarının bulunduğu alan olarak kullanıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
... Belediyesince... 3. no’lu Koruma Kuruluna gönderilen 24.03.2015 tarih, 884382 – 1141 sayılı yazıda yapıların ruhsat gerektirmeyen yapılar olduğu, yapılan imalatların imar mevzuatı açısından uygulanmasında sakınca olmadığı bildirilmiştir.
Bütün bu açıklamalardan sonra 22.04.2009 tarihli irtifak hakkı sözleşmesine göre, taşınmazın kültür ve sanat faaliyetlerinde kullanıldığı, taşınmazdaki tesisin tamamının veya bir kısmının üçüncü kişilere kiraya verilebileceği kabul edildiği gibi davalı tarafından izinsiz yapıldığı ileri sürülen eklentilerin sökülüp, taşınabilir nitelikte olduğu, bu yapılan irtifak hakkı sözleşmesinin güncellendiği 22.04.2009 tarihinde mevcut olduğu, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmeye ve kullanma amacına aykırılık bulunmadığı Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunun esastan reddi yönündeki kararının yerinde olduğu düşüncesinde olduğumdan, sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.