Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/11115 Esas 2018/1345 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVACILAR : ... ve Ark.
DAVALILAR : ... ve Ark.

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R

Davacılar vekili dava dilekçesinde; İstanbul, ... ilçesi 367 ada 108 parseldeki anagayrimenkulde 20 daire ve 1 işyeri bulunduğunu, binanın 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkım kararı mevcut olduğunu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmediğini belirterek tapudaki mevcut arsa paylarının iptali ile bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden tespit edilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davanın kabulü ile İstanbul ... ilçesi, ... mahallesi 367 ada 108 parsel üzerinde bulunan (A) ve (B) blokların tapularının iptali ile ayrıntıları hükümde gösterilen şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarının tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece eksik inceleme ile karar verilmiş, anataşınmazda bulunan 18 nolu bağımsız bölümün davanın açılmasından sonra el değiştirmesine rağmen mahkemece yeni malik davaya dahil edilmemiş, hükümde sadece arsa paylarının iptaline karar vermekle yetinilmesi gerekirken tapunun iptaline karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir" Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 02.04.1970 tarihinde; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 1970 yılında kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmamış,
bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmamış, ayrıca her bir bağımsız bölümün kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.
Mahkemece, taraf teşkili sağlanıp yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; bir kısım davalılar ... ve ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 22/02/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.