MAHKEMESİ : Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, 19.10.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 24.1.2017 tarihli hükmün ... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya ve içeriği incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR
Dava önalım hakkına dayalı tapu iptali, tescil istemine ilişkindir.
... 3. Asliye Hukuk mahkemesinin 24/01/2017 gün ve 2015/937 Esas, 2017/33 sayılı Kararı ile davalı tarafından edinilen payın noter kanalıyla davacıya bildirildiği, davacı tarafından satışın 23/12/2013 tarihinde öğrenildiği, davanın ise 19/10/2015 tarihinde açıldığı, davada üç aylık hak düşürücü sürenin geçtiğinden söz edilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf talebi aynı gerekçe ile esastan reddedilmiştir.
Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK"nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı Kararı da bu doğrultudadır.
Somut olaya gelince; davaya konu 1133 parsel sayılı taşınmazda davacının 5/8 pay maliki olduğu, dava dışı önceki malik ..."ın 3/8 payını 28.10.2013 tarihinde davalıya sattığı tapu kaydından anlaşılmaktadır.
Davalı vekili tarafından dosyaya sunulan ... 3. Noterliğinin 9.12.2013 tarihli 8132 yevmiye numaralı “24.10.2013 tarihinde satın alınan taşınmazın tahliye ve tesliminin ihtarı,” konulu ihtarnamesi inelendiğinde, keşidecinin ... vekili ...; muhatabın ..., ... ve ... olduğu, ihtarnamenin muhataba bizzat 11.12.2013 tarihinde tebliğ edildiğinin belirtildiği görülmüştür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 1. fıkrasında “Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.” hükmü yer almaktadır.
Dosyada mevcut ... 3. Noterliği’nin 9.12.2013 8132 yevmiye numaralı ihtarnamesi incelendiğinde yasanın aradığı anlamda önalım hakkının kullanılmasına yönelik düzenlenmiş usulüne uygun bir ihtarname olmadığı, satış sözleşmesinin içeriğinin (satış tarihi, satış bedeli, intifa hakkı tesisi...) ihtarnamede belirtilmediği, taşınmazın satın alınması nedeniyle tahliyesine ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece usulüne uygun ihtarname düzenlenmediğinden, satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açıldığından işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile ... Bölge Adliye Mahkemesinin 25.9.2017 tarih 2017/551 E.2017/798 K.sayılı kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 05.04.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.