MAHKEMESİ : Bölge Adliye Mahkemesi . Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : . Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, 01.05.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 22.12.2016 tarihli hükmün ... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi taraf vekillerince talep edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin reddine, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle yerel mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm verilmesine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya ve içeriği incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, davacının annesi ..."nın diğer kızı ..."dan olma torunu ..."a vekalet verdiğini, ...ın bu vekalete dayanarak ..."ye ait 1 no"lu bağımsız bölümü babası M. ..."a 21.09.2007"de sattığını, muris ..."nin ölüm tarihinin 30.03.2008 olduğunu, ... . Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2008/335- 2010/495 E. K. sayılı muris muvazaası ve murisin ehliyetsizliğine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasında davacının miras payına düşen miktarın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiğini, Yargıtay 1. Hukuk Dairesince hükmün bozulduğunu, ... . Asliye Hukuk Mahkesi"nin 2011/404 Esas, 2012/388 sayılı Kararında bozma ilamına uyularak dava konusu 1 no"lu bağımsız bölüm hakkında verilen karar kesinleşmiş olduğundan bu bağımsız bölümle ilgili bir karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğini, bu kararın Yargıtay 1. Hukuk Dairesi"nin 22.01.2014 tarih, 2013/20698- 2014/824 E.K. sayılı ilamıyla onandığını, 1. Hukuk Dairesince 13.11.2014 tarih, 2014/8601 Esas, -17541 Karar sayılı ilamıyla da karar düzeltme talebinin reddedildiğini, yargılama aşamasında davaya konu 1 nolu bağımsız bölümün M. ... tarafından 03.11.2011 tarihinde ..."e satıldığını, davacının ... . Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2011/563-2013/136 E. K. sayılı dosyasında M. ... ve ..."e karşı muvazaa sebebiyle tapu iptali ve tescil olmadığı halde tazminat davası açıldığını, mahkemece 1 no"lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın 1/2 payının iptali ile davacı adına tesciline karar verildiğini, hükmün Yargıtay 1. Hukuk Dairesince onandığını, karar düzeltme talebinin reddedilerek kesinleştiğini, bu ilamın infazıyla davalı ... adına kayıtlı olan 1 no"lu bağımsız bölümdeki payının 1/2 olacağını, taşınmazın ..."e satışından haberdar olmadığını, haberi olsaydı kendisinin alacağını, muvazaalı işlemler yapılmasaydı murisin vefatıyla birlikte davacının 1 no"lu bağımsız bölümde 1/2 pay sahibi ve kira getirisine sahip olacağını, ölüm tarihi itibariyle davacının mahrum kaldığı kira bedelinin belirlenip depo bedelinden düşülerek davaya konu 1 no"lu bağımsız bölümün 1/2 payının önalım hakkına dayalı olarak iptali ve adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davanın 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını, davacının taşınmazda mahkeme kararıyla edindiği payı tapuya tescil ettirmediğini, davacının taşınmazda 1/2 pay sahibi olduğuna dair iddiasının ... . Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2011/563 Esas sayılı dosyasında öğrenildiğini, davalının taşınmazı trampa yoluyla elde ettiğini, 1 no"lu bağımsız bölüm bedeli olarak 165.000 TL. kararlaştırıldığını, buna karşılık olarak 3173 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 12 numaralı bağımsız bölüm ve 65.000 TL verdiğinin dikkate alınması gerektiğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece ecrimisil talebi tefrik edilip ayrı bir esasa kaydedildikten sonra davacının önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, dava konusu 1 nolu bağımsız bölümde davalı adına kayıtlı olan 1/2 payın tapu kaydının iptaliyle davacı adına tesciline, davalının satış bedeli olarak ödediğini iddia ettiği 165.000 TL"nin dava tarihi itibariyle davaya konu edilen 1/2 payına denk gelen güncellenmiş bedeli ve tapu masrafı olarak depo edilen 100.465,00 TL"nin karar kesinleştiğinde davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
Davacı vekili ve davalı vekilinin istinaf talebi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi"nce davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK.nun 353/(1)-b-2. maddesi gereğince kabulüne, ... . Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/229 Esas, 2016/523 sayılı Kararının kaldırılmasına, Davacının önalım hakkının kullanılmasına yönelik davasının kabulü ile, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi 1562 parsel, 1 no"lu bağımsız bölümün 1/2 payının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... kızı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olarak davacı tarafından mahkeme veznesine yatırılan 100.465,00.TL paradan 40.035,52.TL"sinin önalım bedeli olarak tespitine, karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine, fazla yatırılan 60.429,48.TL nin ise karar kesinleştiğinde yatıran davacıya iadesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK"nın 705. maddesine göre; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
TMK"nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacı ... dava konusu 1 no"lu bağımsız bölümün 1/2 payının 16.04.2015 tarihinde kesinleşen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2011/563- 2013/136 E. K. sayılı mahkeme ilamıyla maliki olmuş, bu durum tapu kütüğüne 18.06.2015 tarihinde işlenmiştir. Önalıma konu satış tarihi ise 03.11.2011 olup bu tarihte davacı taşınmazda pay sahibi değildir. Satış tarihinde pay sahibi olmayan kişinin önalım hakkından bahsedilemeyeceği, davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığı gözetilerek davanın reddi gerekirken, yerel mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi, bölge adliye mahkemesince de davalı vekilinin istinaf talebinin reddine, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüyle yeniden hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 371. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 22.02.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.