Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiralanana yapılan imalat bedeli ile ödenen kira bedelinin kiraya verenden tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin karkas halindeki binayı kiralayarak iç ve dış yapım işini üstlendiğini, taşınmazı 10 yıl kullanacağına güvenerek çok yüksek paralar harcanarak kullanıma hazır hale getirildiğini, taşınmazın satılması halinde davalının tüm masrafları ve aldığı kira bedellerini ödemeyi taahhüt ettiğini, davalının taşınmazı satması üzerine yeni malikin kiralananın tahliyesi için ihtar gönderdiğini, sözleşme gereği davalının müvekkiline 1.016.250 TL borçlu olduğunu belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili,davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında, 01/02/2009 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, 17/01/2012 tarihinde başlattığı icra takibinde, 472.000 TL kira bedeli, 544.250 TL imalat bedeli olmak üzere toplam 1.016.250 TL alacağın tahsilini talep etmiştir. Kira sözleşmesinin 4/3. maddesinde, taşınmazın kira süresi içerisinde satılması halinde kiraya verenin aldığını tüm kira bedellerini iade etmeyi ve kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları tazmin etmeyi kabul ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, kiralanan sözleşme süresi sona ermeden 20/10/2011 tarihinde satıldığına göre davalı kiraya veren, sözleşme hükmü gereği davacı kiracının ödediği tüm kira bedellerini iade etmekle yükümlüdür. Davalı kiraya verenin vergi borçlarının veya sair borçlarının olması kiralananın satışının zorunlu bir satış olduğu anlamına gelmemektedir. Davacı kiracının, bu süre zarfında kiralananı kullanmış olması da kira bedellerinin iade edilmesi gerektiği sonucunu ortadan kaldırmayacaktır. Öte yandan, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden davacının kirlanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde de bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, davacının, taşınmaza yapmış olduğu masraflara ilişkin tüm tesisatı beraberinde götürdüğü, bu emtiayı götürürken davalıya
ait taşınmaza zarar verildiği gerekçesiyle imalat bedellerine yönelik istemin reddine karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları,
./..
faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları, hangi imalatların davacı kiracı tarafından söküldüğü ayrıntılı olarak belirlenmemiştir. Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ve hangilerinin kiracı tarafından söküldüğü ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29/11/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.