MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali, Tescil ve alacak

Cemil Bilmiş ile ... aralarındaki tapu iptali, tescil ve alacak davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Üsküdar 4. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 19.11.2009 gün ve 403/201 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay"ca incelenmesi davacı vekili, duruşmasız olarak incelenmesi ise davalı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 01.06.2010 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davacı vekili Avukat ... ve karşı taraftan davalı vekili Avukat ... geldiler. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek, dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı adına tapuda kayıtlı bulunan 719 ada 28 parsel sayılı taşınmazın 200 m2 lik kısmına isabet eden ve ekli planda 27 numarayla belirlenen üzerinde vekil edenine ait binanın bulunduğu taşınmaz bölümünün tapu kaydının iptaliyle vekil edeni adına tapuya kayıt ve tesciline, aksi takdirde fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere arsa ve bina bedeli karşılığı olarak şimdilik 20.000 YTL maddi tazminat ve 10.000 YTL manevi tazminatın yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, iddianın kanuni dayanaktan yoksun olduğunu, satış vaadi mukavelesinin olmadığını, 12.12.1983 tarihli sözleşmenin sıradan bir yazışma olduğunu, parasal yükümlülüğün yerine getirilmediğini, kiracı olduğunu, bedavadan kiracı olarak kalmayı tercih ettiğini, birikmiş kira alacakları bulunduğunu, açıklayarak haksız ve hukuki dayanaktan yoksun açılan davaların reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, alacak yönünden davanın kısmen kabulü ile 12.873,93 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, artan kısmın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, 12.12.1983 ve 27.1.2008 tarihli protokol ve işin özü başlığını taşıyan belgelere dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde maddi ve manevi tazminat isteğine ilişkindir.
Mahkemece, yazılı gerekçeyle davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine ve artan kısmın da reddine karar verilmiş ise de, tapu iptali ve tescil ile manevi tazminat için gösterilen gerekçe yerinde ise de, harici satış sözleşmesine dayalı alacak ve bina değeri bakımından gösterilen gerekçe yerinde bulunmamaktadır. Uyuşmazlık konusu 719 ada 28 sayılı parsel harici satışın yapıldığı 12.12.1983 tarihinde ve bundan öncede davalı adına tapuda kayıtlı bir yerdir. Kural olarak, tapulu taşınmazların TMK. nun 706, BK. nun 213, 2644 sayılı TK. nun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince satışları resmi şekilde yapılmadığı sürece hukuken geçerli bir sonuç doğurmazlar ve alıcısına herhangi bir hak bahşetmezler. Sözü edilen resmi koşul bir kanıtlama koşulu olmayıp biçime bağlı bir koşuldur. Yani bir şekil şartıdır. 28 sayılı parsel içerisinde ev yeri olarak davacıya satışı sağlanan 12.12.1983 tarihli protokol bu bakımdan hukuken geçerli sayılamaz. Dava dilekçesinin kapsamından da anlaşıldığı üzere, davacı ile davalının akraba oldukları, ev yapması için davalı tarafından tapulu taşınmazın bir kısmının rızasıyla davacıya verildiği, davacının 1979 – 1980 yıllarında taşınmaz üzerinde iyi niyetle ev yaptığı ve halen de içinde oturduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle resmi şekilde satış yapılmadığından tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırı bir yön bulunmamaktadır. Yapılan anlaşma sonucu davacının ev yaptığı ve içinde oturduğu, halende aynı evde oturmasını sürdürdüğü anlaşıldığına göre, somut olayda manevi tazminatın unsurları gerçekleşmemiştir. Buna ilişkin davanın reddine karar verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddiyle tapu iptali ve tescil davası ile manevi tazminata ilişkin hüküm bölümlerinin belirtilen nedenlerle ONANMASINA,
Taraf vekillerinin geçersiz sözleşmeden kaynaklanan arsa ve binanın bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili dava dilekçesinde; tapu iptali ve tescil davası uygun görülmediği taktirde bedellerin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Tapulu taşınmazların haricen satışı geçersiz ise de, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak verilen bedellerin tahsili mümkündür. Bu tür olaylarda gözönünde tutulması gereken 7.6.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBGK. kararıdır. Sözü edilen YİBK. kararında; “…taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işle görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi taktirde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcı da aralarında takarrür eden (kararlaştırılmış bulunan) bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş ise de, bu gibi uyuşmazlıklar, BK. nun 125. maddesine göre, 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan cayma (dönme) ve imtina tarihidir..” denilmektedir.
Somut olayda; ferağın yani ifanın imkansız hale geldiği tarih uyuşmazlık konusunu oluşturmaktadır. Bu tarih BK. nun 125. maddesinde ön görülen 10 yıllık zamanaşımının başlangıcı bakımından önem taşımaktadır. 7.6.1939 tarih 31/47 sayılı YİBK. kararında; “…bu tür davalar 10 yıllık zamanaşımı hükümlerine tabi olduğu gibi, satıcının rıza ve ihtiyari ile taahhüdünü ifade edebileceğine göre, bunun icrasını beklemek zaruretinde bulunan alıcı için ancak şartın tahakkuk etmediği ve ferağ ümidi münkati olduğu (kesildiği) taktirde bedelin istirdadını davaya selahiyet geleceğinden zamanaşımının da paranın verildiği tarihten değil satıcının birrıza ferağdan nükul ve imtina ettiği (vazgeçtiği – kaçındığı – döndüğü – caydığı) zamandan başlayacağına…” denilmek suretiyle 10 yıllık zamanaşımı bakımından başlangıç tarihinin ne zaman olacağını vurgulamıştır. Sözü edilen bu YİBK. kararı ile davacı geçersiz sözleşmeye dayalı olarak verdiği bedeli alabilme hakkına sahiptir. Davacı taraf 12.12.1983 tarihinden beri satın aldığı taşınmazın tapusunu almak için beklemektedir. Ancak, davalı taraf tapunun intikalini geciktirmiştir. Davacı halen haricen satın aldığı yer üzerinde yaptığı evde oturmaktadır. Saptanan bu olgular karşısında edimini yerine getirmeyen davalı taraf olup, tapu vermekten ve ifa’dan kaçınmıştır. Daha açık bir söyleşiyle geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri (rızaları) ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı taktirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler. Bu ümidi kesildiği taktirde verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinden çıktığı tarih olur. Davacının ihtarname çekme ve buna benzer bir uyarıda bulunma zorunluluğu da bulunmamaktadır. Artık ferağ imkanının ortadan kalktığı ve davacının ferağdan ümidinin kesildiği 25.4.2008 tarihinde eldeki davayı açtığına göre, BK. nun 125. maddesinde açıklanan 10 yıllık zamanaşımının başlangıç tarihinin dava tarihi olduğunun kabulü gerekir. Davalı vekilinin bu bakımdan zamanaşımına ilişkin itirazı yerinde görülmemiştir.
Öte yandan, taraflar arasında geçerli bulunan 12.12.1983 tarihli protokol kapsamı, tanık beyanları ve dosyadaki bilgi ve belgeler ile harici satış bedelinin davalıya ödendiği konusunda duraksama söz konusu değildir. Kural olarak, sözü edilen protokolde yazılı bedelin dava tarihine kadar uyarlanarak ve denkleştirici adalet ilkeleri göz önünde tutularak, belirlenip tahsiline karar verilmesi gerekmektedir. Ne var ki, taraflar arasında yapılan ve uyuşmazlık konusu oluşturmayan 27.1.2008 tarih ve “işin özü” başlığını taşıyan protokolün 2 nolu bendi ile, 12.12.1983 tarihli sözleşmenin fes edildiği saptanmıştır. İşin özü başlığını taşıyan belgenin 4 nolu bendi ile 5 Haziran 2008 tarihinde davalı ... davacı ...’e 35.000 YTL vereceği, aynı belgenin 5. maddesi ile de, davacı ... söz konusu evi koşulsuz olarak paranın ödendiği tarihte, tahliye edip davalıya teslim edeceği öngörülmüştür. Somut olguda, taraflar arasında edimin yerine getirilmesi konusunda uyuşmazlığın bulunduğu anlaşılmıştır. Protokoldeki sıralamaya göre, davalı tarafından davacıya öncelikle 35.000 YTL verilecek, parayı alan davacı ise belirtilen tarihte evi boşaltıp teslim edecektir. Davalı taraf parayı vermediği için davacı evi boşaltmamış ve sözleşme gereği bu nedenle heriki tarafça yerine getirilmemiştir. 12.12.1983 tarihli sözleşmenin feshi ile tarafların iradeleri işin özü başlığını taşıyan 27.1.2008 tarihli anlaşma konusunda birleşmiştir (BK. m. 1 ve devamı mad.). Davacı vekili, dava dilekçesiyle harici satışın bedeli ile üzerindeki evin bedelini dava konusu yaptığı dava dilekçesi kapsamıyla sabittir. Davacı vekili dava dilekçesinin 4. sayfasında 20.000 YTL. olumlu zararın arsa ve binanın rayiç değerinin bedeli olduğunu bildirmiştir. Şu halde, 20.000 YTL maddi tazminat 12.12.1983 tarihli harici satışa konu olan arsa bedeli ile binanın rayiç değerine ilişkin bulunduğu ve fazlaya ilişkin haklarını da saklı tuttukları görülmektedir. 12.12.1983 tarihli sözleşme 27.1.2008 tarihli sözleşmeyle ortadan kaldırıldığına göre, taraflar arsa ve bina bedeli konusunda 35.000 YTL üzerinde anlaştıkları ve iradelerinin her iki istek konusunda bu yönde birleştiği anlaşıldığından tahsile konu olması gereken alacak 35.000 YTL olmaktadır. 27.1.2008 tarihli işin özü başlığını taşıyan sözleşme taraflar arasında halen geçerliliğini korumaktadır. Ancak, davacı vekili 20.000 YTL maddi tazminat istemiş ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmuş bulunduğundan HUMK. nun 74. maddesi gereğince istekle bağlı olmak koşuluyla mahkemece hüküm kurulması gerekmektedir. Davacı taraf faiz başlangıç tarihini belirtmediğinden, mahkemenin de kabul ettiği gibi dava tarihinden itibaren faizin yürütülmesi gerekmektedir.
Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddine, davacı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle ve HUMK.nun 428.maddesi uyarınca alacağın tahsili bakımından BOZULMASINA ve aşağıda dökümü yazılı davacıya ait 17,15 TL peşin harcın onama harcına mahsubuna ve 173,80 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden ...’a iadesine 01.06 .2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.