MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılardan .... Turizm Seyahat İnş. Tic. Aş. vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili tarafından yönetilen... Evleri sitesinin, .... toplu konut alanında bulunan 800"ü aşkın bağımsız bölümden oluşan bir site olduğunu, bu sitenin yapım işinin davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Ticaret A.Ş ile diğer davalı ... (TOKİ) arasında yapılan " ...Etap Konutları Gelir Paylaşma Esasına Göre İnşaat ve Satışı İşine Ait Sözleşme" ile yapıldığını ve tamamlandığını, bu sözleşmeye göre TOKİ başkanlığının denetim ve gözetimi altında inşaat yapıldığını ve dairelerin kat maliklerine satışının gerçekleştiğini, iki davalı arasında yapılan sözleşme maddelerine göre mülkiyet yönünden her iki davalının da gayrimenkulde hak sahibi olduğunu, gerek satışta tanzim edilen faturalar ve gerekse diğer hususlardaki yükümlülükler yönünden incelendiğinde bu hususun açıkça anlaşıldığını, iki davalı arasındaki sözleşmesel ilişki bu şekilde iken üçüncü bir davalı olan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının da tapuda malik olduğu dairelerin tapu müdürlüğü ve TOKİ başkanlığının yazıları ile tespit edildiğini, bu şekilde her üç davalının da ticari yönden bağlantı içinde oldukları ve müvekkili site yönetimine maliki, kullanıcısı, zilyedi ve sair sebepler ile hak sahibi olarak sorumlu oldukları, bağımsız bölümlerin hak sahipliği tarihlerine isabet eden aidat ve yatırım bütçesi borçları bakımından sorumlu olduklarının açık olduğunu, davalıların yapılan olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarına vekil vasıtası ile iştirak ettikleri, toplantı içeriklerine ve işletme projesine göre, aidat ve yatırım bütçesi ödeme miktarına ve ödeme tarihlerine vakıf oldukları halde gerektiği gibi ödeme yapmadıklarını, bu sebeple müvekkilinin aidat alacaklarının tahsili amacı ile .... İcra Müdürlüğünün 2009/11144 Esas, ... İcra Müdürlüğünün 2009/23611 Esas, ....İcra Müdürlüğünün 2010/6240 Esas, .... İcra Müdürlüğünün 2010/15259 Esas, .... İcra Müdürlüğünün 2010/24340 Esas, ...İcra Müdürlüğünün 2011/514 Esas, ... İcra Müdürlüğünün 2011/7091 Esas sayılı dosyaları ile üzerinden ilamsız icra takibi başlatılmış ise de davalıların bu aidat borcunun bir kısmını ödediklerini, bu nedenle geçici olarak aralarında anlaşmaya vardıklarını, takiplerin durdurulduğunu, ancak sonrasında yine de Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan borçların bir kısmını hala ödemediklerini, site yönetim kurulu tarafından alınan kararla aidat alacaklarını ödemede geciken kat maliklerinden alınacak % 5 oranında gecikme tazminatına BK"nın 84. madde hükmü uygulanacağının kabul edildiğini ve aidatların gecikme tazminatlarının buna göre hesaplanmak sureti ile kat maliklerinden tahsil edildiğini, tüm sitedeki genel uygulama olan ve BK."nın 84. maddesine dayanan bu uygulamayı yönetim kurulu kararı olmasına rağmen davalıların kabul etmeyerek ödemelerini yapmadıklarını, site yönetiminin yerleşmiş uygulaması

ile gecikmiş aidatların yukarıda belirtildiği şekilde tahsil edilmekte olup hakkaniyet gereği diğer kat maliklerine yapılan uygulamanın aynısının davalılara da yapılması gerektiğinin açık olduğunu, bu nedenlerle her üç davalı arasındaki ticari ilişki ve yapılan sözleşmeler doğrultusunda davalıların, site yönetimine ödemedikleri iadat borçlarını, gecikmiş aidat borçlarına ilişkin % 5 oranındaki gecikme tazminatını ve bunun faizini BK."nın 84. maddesi hükmüne göre ödememiş olduklarını beyan ederek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile aidatların muaccel olduğu tarihten itibaren faizi ile birlikte şimdilik 521.900,99-TL alacaklarının yapılacak bilirkişi incelemesi ile tespit olunacak sorumlulukları nispetinde, tahsilde tekerrür olmamak üzere davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, masraf ve vekalet ücretinin de davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; dava konusu sitede Kat Mülkiyeti hükümleri uygulanamayacağı, bu nedenle genel hükümlerin uygulanması gerektiği, takip öncesi faizden davalılara bu yönde bir bildirim yapılmadığı, davalı şirketin bu nedenle takip tarihinden önceki faizden sorumlu tutulamayacağı, TOKİ"nin borcunu üstlenen ... Turizm Seyahat İnş. Tic. AŞ."nin de takip öncesi faizden sorumlu tutulamayacağı kanaatine varıldığı, ayrıca site aidatları için site yönetimi tarafından açılacak davalarda sorumluluğun yüklenici ... Turizm A.Ş. tarafından üstlenilmiş olduğu, TOKİ yönünden ise davanın husumetten reddi gerektiği gerekçesiyle;
1-Davacının TOKİ aleyhine açtığı davanın pasif husumet yokluğundan reddine,
2-Davacının davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş."ye açtığı davanın kısmen kabulü ile toplam 158.681,33.-TL"nin takip tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
3-Fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalılardan ... Turizm Seyahat İnş. Tic. AŞ vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; ortak gider alacağı nedeni alacak istemine ilişkindir.
Dava dosyası incelendiğinde; davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş ile TOKİ arasında imzalanan 2004 tarihli "Gelir paylaşma esasına göre inşaat ve satış sözleşmesi"ne göre; TOKİ"nin denetim ve gözetimi altında 800 konutluk site yapılacağı, sitedeki bağımsız bölümlerin inşaatı, satışı ve pazarlaması işinin ... Gayrimenkul Danışmanlığı A.Ş. tarafından yapılarak, alıcılarına teslim edileceği; davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Tic.A.Ş."nin tek taraflı olarak 15.12.2010 tarihinde taahhütname imzalayarak TOKİ"ye verdiği taahhütnamede, "....Toplu Konut alanındaki 2. Etap Konutları "Gelir Paylaşımı Esasına Göre İnşaatı ve Satış İşi"ne ait 453 ada, eski 6, yeni 13 parsel ve 445 ada, eski 4, yeni 8 parsel sayılı gayrimenkulleriniz üzerindeki "....." projesinde yer alan ve henüz satışı gerçekleşmemiş durumdaki bağımsız bölümlerin site aidatlarından ve site müdürlüğü tarafından açılmış ve/veya açılacak muhtemel site aidat davalarında tüm sorumluluk şirketimize aittir." şeklinde taahhütte bulunduğu, eldeki davanın 2011 yılında ilk önce ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş."ye ve ... Gayrimenkul Danışmanlığı A.Ş."ye karşı birlikte açıldığı, fakat iki şirketin ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş yönetimi altında birleştikleri ve 30.06.2011 tarihli ticaret sicil gazetesinde bu birleşmelerinin ilan edildiği, davanın itirazın iptali davası olarak değil, belirsiz alacak davası olarak açıldığı, bu davadan önce davalılar aleyhine birden fazla sayıda icra takibi başlatıldığı, davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. tarafından asıl borca yönelik olarak bir takım ödemeler yapıldığı, tarafların geçici olarak anlaşma sağlamaları üzerine dava konusu olmayan takiplerin durduğu, davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. tarafından davacı yönetime gönderilen 30.09.2011 tarihli noter ihtarnamesi ile; 107.531.63-TL."nin asıl alacak borcu olarak hesaba yatırılacağının ancak, hesap numarası bildirilmesinin yani, Kanuni deyimi ile tevdi mahalli gösterilmesinin talep edildiği, ihtarnameye cevaben davacı tarafın; borcun gecikme faizlerinin de olduğunu, bu nedenle yapılacak ödemelerin öncelikle faize mahsup edilebileceğini davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş."ye bildirildiği, ancak kalan alacak kalemlerinin hala ödenmediği iddiası ile davacı yönetimin eldeki belirsiz alacak davasını açtığı, davalı tarafın mahkemeye sunduğu cevap dilekçesinde; sadece kalan 107.531,63.-TL asıl alacağı ödemeyi kabul ettiğini, ödeme yapılabilmesi için tevdi mahalli tayin edilmesini talep edip, faizlerden

sorumlu olmadığını beyan ettiği, mahkemece 21.09.2011 tarihli ara karar ile "Davacının henüz alacaklının temerrüdüne düşmediği gerekçesiyle davalının tevdi mahalli tayini isteminin reddine" karar verildiği anlaşılmakla; bu kapsamda;
1-Davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Tic.A.Ş."nin tek taraflı olarak 15.12.2010
tarihinde taahhütname imzalayarak TOKİ"ye verdiği, ihtarnamede davalı şirketin TOKİ lehine taahhütte bulunmuş olmasının ancak bu tarihten sonra doğacak aidatlar ile ortak giderlere ilişkin davalar yönünden ve sadece davalılar arasındaki iç ilişkide hüküm ve sonuç doğurabileceğinin göz önünde bulundurulmaması; diğer taraftan taşınmazın malikleri ve kullananları da aidat borcundan birlikte sorumlu olacaklarından, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin devir tarihlerine kadar TOKİ"nin mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerin aidat ve ortak gider alacakları için TOKİ"ye de dava yöneltilebileceğinin dikkate alınmamış olması doğru görülmemiştir.
2-Mahkemece; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, kurulan hüküm alınan bilirkişi raporuna dayandırılmış ise de, bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli, yeterli tespitler içermemektedir. Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin, dayanağını oluşturan düzenleme; işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararı ise bu kurula davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi varsa ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır. O halde; öncelikle aidat borcunun doğduğu dönemlere ilişkin alınan kat malikleri kurulu kararlarına ait belgeler (toplantı tutanakları, hazirun cetveli, gündem, vs.) dosyaya celbedilerek, bu kararların iptal edilip edilmediği, davalılara tebliğ edilip edilmediği tespit edildikten sonra tebliğ tarihinden itibaren gecikme tazminatı uygulanabilecek olup, temerrüt tarihi duraksamaya yer vermeyecek şekilde tespit edilmelidir. Öte yandan, taraflar arasında imzalanan ve dosya kapsamında bulunan, "İstanbul Halkalı 2. Etap Konutları Gelir Paylaşma Esasına Göre İnşaat ve Satışı İşine Ait Sözleşme" hükümlerinin de bütünü ile taraflar arasındaki ihtilafta dikkate alınması ve bu sözleşme hükümlerine göre asıl alacak tutarının, diğer alacak kalemlerinin ve faiz miktarlarının hesaplanması, davalıların aidatların ve ortak gider borçlarının faizlerinden bunları öğrendikleri tarih itibari ile sorumlu olacakları, ana taşınmazın yönetim planının gecikme faizine yönelik hükümlerinin tarafları bağlayacağı dikkate alınarak oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken anılan hususların dikkate alınmamış olması doğru görülmemiştir. Buna göre; tarafların tüm delilleri, banka kayıtları, ödeme belgeleri celbedilerek, davalının ödemesi gereken bir meblağ bulunup bulunmadığının içinde uzman mali müşavir bilirkişinin de olduğu bilirkişi kurulundan alınacak rapor doğrultusunda tam olarak tespit edilerek, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, taraflar arasında imzalanan sözleşmeler ve taahhütnameler, yönetim planı hükümleri de birlikte değerlendirildikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik ve yetersiz incelemeyle karar verilmiş olması bozma sebebidir.
3-Bu ilke ve kurallar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tarafından birden fazla bağımsız bölüme yönelik aidat ve yönetim giderlerinin borç sebebi olarak gösterilmesi karşısında, mahkemece tek tek hangi bağımsız bölüm için ortak gider ve aidat alacağı talep edildiğinin tereddüte yer bırakmayacak şekilde davacıya açıklattırılarak; her bir bağımsız bölüme ilişkin aidat ve giderlerle ilgili olarak TOKİ"nin, malik olduğu tarih itibariyle bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borçlarından sorumlu olacağı, bağımsız bölümlerin devredilmelerinden sonra ise devralan tarafın bu giderlerden sorumlu olacağının irdelenmesi, tapu kayıtları, yönetim planı ve ortak giderler ile aidatlara ilişkin olarak toplantılarda alınan kararlar birlikte değerlendirilerek davalının sorumlu olacağı miktarın, her bir bağımsız bölüm yönünden ne kadar olduğu hususunda, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine açık, ayrı ayrı her bir bağımsız bölüm yönünden

davalının sorumlu olduğu miktarı gösterir şekilde kat mülkiyeti hukuku ve mali hesaplamalar konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınması, ondan sonra oluşacak duruma göre bir karar verilmesi gerekirken, yukarıda anılan gereklilikler dikkate alınmaksızın, eksik ve yetersiz, denetime elverişli olmayan incelemeyle karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.
4-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 106. ve devamı maddelerinde "Alacaklının Temerrüdü" başlığı altında düzenlendiği üzere; "Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur.
Alacaklı, müteselsil borçlulardan birine karşı temerrüde düşerse, diğerlerine karşı da temerrüde düşmüş olur. Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler." Buna göre davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. tarafından davacı yönetime gönderilen 30.09.2011 tarihli noter ihtarnamesi ve ihtarnameye cevaben davacı tarafın; borcun gecikme faizlerinin de olduğunu, bu nedenle yapılacak ödemelerin öncelikle faize mahsup edilebileceğini davalı ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş."ye bildirilmesine yönelik beyanlarının alacaklının temerrüdü hükümleri çerçevesinde değerlendirilerek, buna göre alacaklının temerrüde düşüp düşmediği, faiz talep edip edemeyeceği, 6098 sayılı TBK"nın 100. ve devamı maddelerinde düzenlendiği üzere alacaklının kısmen yapılan ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahip olup olmadığı hususlarının birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmemesi, eksik inceleme ve yetersiz gerekçe ile karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
5- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 195. maddesinde borcun "İç üstlenme sözleşmesi" başlığı altında düzenlendiği üzere; "Borçlu ile iç üstlenme sözleşmesi yapan kişi, borcu bizzat ifa ederek veya alacaklının rızasıyla borcu üstlenerek, borçluyu borcundan kurtarma yükümlülüğü altına girmiş olur. Borçlu, iç üstlenme sözleşmesinden doğan borçlarını ifa etmedikçe, diğer taraftan yükümlülüğünü yerine getirmesini isteyemez. Borçlu, borcundan kurtarılmamışsa, diğer taraftan güvence isteyebilir." Buna göre davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş."nin 15.12.2010 tarihli olarak düzenleyip tek taraflı olarak imzalayarak TOKİ"ye verdiği taahhütnamede, davalı şirketin TOKİ lehine taahhütte bulunması karşılığında taahhütnamenin aksi yönde TOKİ tarafından dava dosyasına sunulmuş bir beyan veya yapılmış bir açıklamanın bulunmadığı, dolayısı ile davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş."nin taahhütnameye yönelik beyanlarına TOKİ tarafından örtülü rıza gösterilmiş olmasının borcun iç üstlenilmesi niteliğinde olup olmadığı, tarafları bağlayıcı ve üçüncü kişilere etkisinin olup olmayacağı değerlendirilmeksizin yazılı olduğu şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.
6-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2. maddesi; "Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." hükmünü amir olup, hüküm fıkrasının tarafların taleplerini karşılayacak şekilde açık ve maddeler halinde infazda tereddüt yaratmayacak şekilde oluşturulması gerekir. Buna göre; davanın itirazın iptali davası olarak değil, belirsiz alacak davası olarak açıldığı, bu davadan önce davalılar aleyhine birden fazla sayıda ve farklı tarihlerde icra takibi başlatıldığı, davalılardan ... Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. tarafından asıl borca yönelik olarak bir takım ödemeler yapıldığı, tarafların geçici olarak anlaşma sağlamaları üzerine dava konusu olmayan takiplerin durduğu, eldeki davaya konu bir icra takibi bulunmamasına rağmen, dava konusu olmayan takiplerin tarihleri arasında iki yıla yaklaşan sürelerle zaman farkı olduğu dikkate alınmaksızın, yukarıda anılan kanun hükmüne aykırı olacak şekilde, "hüküm" fıkrasının (2) nolu bendinde, "158.681,33 TL"nin takip tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya ödenmesine," şeklindeki infazda tereddüt uyandıracak tarzdaki ifadelerle hüküm kurulması, hüküm fıkrasının açık, şeffaf, uygulanabilir ve

gerekçe ile uyumlu olma, talepleri tek tek karşılama ilkesine aykırı olması nedeniyle ayrı bir bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, taraf vekillerinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK"nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.