Şikayet kanun yoluna başvuru nedeniyle yapılan yargılama sonunda; Pendik 1.(Kapatılan 2.) İcra Hukuk Mahkemesi"nce ihalenin feshi istemine ilişkin şikayetin reddine dair verilen 28.01.2011 gün ve 2010/398 E., 2011/36 K. sayılı kararın incelenmesi şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesi"nin 05.12.2011 gün ve 2011/8622 E., 2011/26466 K. sayılı ilamı ile;
(…5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 sayılı kanunla değiştirilen 8. maddesine göre; 2 hektardan küçük marjinal tarım arazilerinde, birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez.
Somut olayın incelenmesinde; İstanbul İl Tarım Müdürlüğü"nün yazısına göre davaya konu taşınmazın marjinal tarım arazisi olduğu, 16.254 m2 yüzölçümündeki taşınmazın borçluya ait 19/457 payının 18.03.2010 tarihinde 3. Şahıs şikayetçiye ihale edildiği, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 sayılı kanunla değiştirilen 8. maddesi gereğince tescil talebinin Tapu Müdürlüğünce reddedildiği, ihale alıcısının taşınmazın esaslı niteliklerinde hataya düşürüldüğünü iddia ederek İİK"nun 134/7. maddesi hükmü uyarınca ihalenin feshini talep ettiği görülmüştür. İhale alıcısı tarafından gösterilen neden İİK"nun 134/7. maddesi hükmü uyarınca ihalenin feshi nedeni olup, mahkemece şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddine dair hüküm tesisi isabetsizdir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş. vekili.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu"nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
İstek, taşınmaz hissesinin satışına ilişkin ihalenin feshi istemine ilişkindir.
Şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş. vekili, eldeki şikayeti ile; borçlu Yusuf Estroti adına kayıtlı Pendik ilçesi Emirli köyü 1054 parsel numaralı tarla vasfındaki taşınmazın 19/457 hissesinin, Pendik 1.İcra Müdürlüğü"nün 2009/2014 talimat sayılı dosyasında 18/03/2010 tarihinde yapılan ihalede 18.350 TL bedelle müvekkili firmaya ihale edildiğini, ihalenin kesinleşmesi üzerine, taşınmazın 19/457 hissesinin müvekkili adına tesciline karar verildiğini ancak tapu sicil müdürlüğünün 31/05/2010 tarih ve 6516 yevmiye sayılı yazısı ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 Sayılı Kanun ile değiştirilen 8. maddesi dayanak gösterilerek 2 hektardan küçük tarım arazilerinin üçüncü kişilere hisse satışı ve devri yapılamayacağından bahisle, tescilinin gerçekleşemediğini, müvekkilinin bu durumu 01.06.2010 tarihinde öğrendiğini belirterek, taşınmazın esaslı unsurlarındaki hata nedeni ile ihalenin feshine ve ödediği paranın iadesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, tescil işleminin reddine dair idari kararın iptali için idari yargı yoluna başvurulmadığı, yasayı bilmemenin esaslı hata olarak kabul edilemeyeceği, ihalenin feshini gerektirir herhangi bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle ihalenin feshi istemine ilişkin şikayetin reddine karar verilmiştir.
Şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş. vekilinin temyizi üzerine, Özel Daire"ce yukarıda yazılı nedenlerle karar bozulmuştur. Yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş. vekili, temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; ihaleden sonra ihale edilen taşınmazın davacı adına belirtilen nedenle tescil talebinin reddedilmesinin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu"nun 134/7.maddesi kapsamında ihalenin nedeni olarak kabul edilip edilmeyeceği, noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle, konuya ilişkin yasal düzenlemenin irdelenmesinde yarar vardır:
Bilindiği üzere, 19.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 1.maddesinde: "bu kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak unsur ve esasları belirlemektir" şeklinde açıklanmıştır.
Anılan Kanunun 31/01/2007 tarih ve 5578 Sayılı Kanunun 2.maddesiyle değişik 8.maddesi:
“Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliğini kazanmış olur. Tarımsal arazinin bu niteliği tapu kütüğüne şerh edilir.
Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.
Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.”
Hükmünü içermektedir.
Görüldüğü üzere, yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak "bölünemez büyüklük" kavramı getirilmiştir. Buna göre, belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehni olanaklıdır.
Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.
Bu durumda, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 Sayılı Kanun ile değişik 8.maddesi uyarınca tarım arazileri, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık (Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı) tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınırlandırıldığı, yine yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğünün, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirleneceği ve belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal arazilerin, miras hukuku bakımından "bölünemez eşya" niteliğini kazanacağı ve tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne "şerh" verileceği, belirlenen parsel büyüklüğünün mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20 dönüm, dikili tarım arazilerinde 5 dönüm, örtü altı tarım yapılan arazilerde 3 dönüm ve marjinal tarım arazilerinde 20 dönümden küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin (elbirliği veya paylı) mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği, bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu"nun özgülemeye ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanacağı öngörülmüştür.
Buna göre, 5578 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden sonra 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca tarım arazilerinden yapılacak her türlü cebri satışlarda 5578 Sayılı Kanun ile değişik 5403 Sayılı Kanun"un 8. maddesinde yer alan sınırlandırmalara uyulması gerektiği açıktır. Zira, 5403 Sayılı Kanun"un 8. maddesi hükmü emredici olup, cebri satışları da kapsar. Aksine, cebri satışlar anılan kanun hükmü dışında tutulursa, muvazaaya meydan verilmiş olur ki, kanun koyucunun bunu amaçlamayacağı her türlü duraksamadan uzaktır.
Öncelikle cebri ihaleye çıkılmadan önce satışa konu taşınmazların Bakanlıkça belirlenen tarımsal niteliğinin, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğü"nden sorulup görüşü alındıktan sonra, tescilinin mümkün olup olmadığı saptanarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Cebri ihaleye konu taşınmaz hissesinin tescili yasal olarak mümkün değilse, satışı istenen taşınmaz hissesinin haczi mümkün olduğundan, icra dairesinden alınacak yetki ile takip alacaklısına paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesi bakımından dava açması için olanak tanınmalı; alacaklının belirtilen prosedür izlenerek taşınmazın tamamının satışının gerçekleştirilebilmesi, böylece alacaklının alacağına kavuşabilmesi mümkündür.
Nihayet, cebri ihaleye konu taşınmaz hissesinin tescili yasal olarak mümkün olmamakla birlikte, bu durumun ihalenin yapılmasından (ve hatta kesinleşmesinden) sonra alıcısı tarafından öğrenilmesi halinde, taşınmazın esaslı niteliğinde hata nedeniyle ihalenin feshi talep edilebilir. Bu halde, tapuya tescili mümkün olmayan böyle bir taşınmaz hissesinin satışına konu cebri ihalenin belirtilen nedenle feshine karar verilmesi gerekir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava dışı alacaklı ...İnş.Tic. A.Ş. tarafından borçlular ...Matbaacılık A.Ş. ve Y. E. hakkında başlatılan ve Şişli 2.İcra Müdürlüğü"nün 2009/16 esas sayılı dosyasında yürütülen icra takibinde; 47.000 TL"nın tahsili için Pendik 1.İcra Müdürlüğü"nün 2009/2014 sayılı talimat dosyası üzerinden İstanbul ili, Pendik ilçesi, .köyü . mevkii 1054 parselde kayıtlı borçlulardan Y. E."nin 19/457 hissesinin ihale yoluyla satışının istenildiği;18.03.2010 tarihinde yapılan cebri ihalede sözkonu taşınmaz hissesi 18.350 TL bedelle üçüncü şahıs şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş."ye ihale edilmiş ve ihale bedeli yatırıldıktan sonra 13.04.2010 tarihinde kesinleşen ihale üzerine, icra müdürlüğünce 27.04.2010 tarihinde tapu sicil müdürlüğüne anılan hissenin ihale alıcısı adına tescili için yazı yazıldığı;5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 Sayılı Kanun ile değiştirilen 8. maddesi gereğince, tescil talebinin tapu sicil müdürlüğünce reddedildiği; bunun üzerine, ihale alıcısının taşınmazın esaslı niteliklerinde hataya düşürüldüğünü iddia ederek, İİK"nun 134/7. maddesi hükmü uyarınca ihalenin feshini talep ettiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda vurgulandığı üzere; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 Sayılı Kanun ile değiştirilen 8. maddesi gereğince, 2 hektardan küçük marjinal tarım arazilerindeki payın üçüncü kişilere satışı yapılamayacağından, ihale alıcısı tarafından gösterilen neden İİK"nun 134/7. maddesi hükmü uyarınca ihalenin feshi nedeni olup, mahkemece şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddine dair hüküm tesisi isabetsizdir.
Hukuk Genel Kurulu"nda yapılan görüşmede bir görüşe göre, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu"nun 5578 Sayılı Kanun ile değiştirilen 8. maddesinin kapsamına “cebri satışların” girmeyeceği belirtilmiş; diğer bir görüşe göre de, anılan kanun hükmünün emredici nitelikte ve kamu düzenine ilişkin bulunması nedeniyle yapılan cebri satışın “yok hükmünde” olduğu, diğer bir görüşe göre ise, tapuya taşınmazın “marjinal tarım arazisi olduğu yönünde şerh konulmadığı” gerekçeleriyle yerel mahkeme direnme kararının onanması gerektiği ileri sürülmüş ise de; bu görüşler kurul çoğunluğunca yukarıda belirtilen nedenlerle kabul edilmemiştir.
Hal böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da, benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Şikayetçi-ihale alıcısı Eko Anadolu Telekomünikasyon Dağıtım A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; direnme kararının, Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu"na 5311 sayılı Kanunun 29.maddesi ile eklenen "Geçici Madde 7" atfıyla uygulanmakta olan aynı Kanun"un 366/III.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.05.2013 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Yüksek Özel Daire, İstanbul Tarım İl Müdürlüğünün yazısını esas alarak "davaya konu taşınmazın marijinal tarım arazisi olduğunu, taşınmazın borçluya ait 19/457 payının 18.3.2010 tarihinde davacıya ihale edildiğini, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değişik 8. maddesi gereğince tescil talebinin tapu sicil müdürlüğünce reddedildiğini, ihale alıcının taşınmazın esaslı niteliklerinde hataya düşürüldüğünü, bu durumun İcra İflas Kanununun 134/7. maddesi gereğince taşınmazın esaslı vasıflarında hata niteliğinde olup, bunun da ihalenin feshi nedeni olduğunu" belirterek feshe karar verilmesi gerektiğinden bahisle hükmü bozmuş; yerel mahkeme ise, "taşınmazın marijinal tarım arazisi olduğu sabit ise de, bu hususun tapuya şerh verilmediğini, davacı tarafça, tapu sicil müdürlüğünün, icra dairesinin tescil talebini yerine getirmemesi işlemine karşı idari yargı yerine başvurma olanağının mevcut olduğunu, bu yola başvurmayıp ihalenin feshini isteyemeceğini" belirterek direnmiştir.
Borçlunun pay sahibi olduğu taşmmazın"marijinal tarım arazisi" olduğu, İstanbul Tarım İl Müdürlüğünün dosya arasındaki 14.9.2010 tarihli yazısında belirtilmiştir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değişik 8. maddesi; "bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceğini, paylarının üçüncü şahıslara satılamayacağını, devredilemeyeceğini veya rehnedilemeyeceğini" hükme bağlamıştır. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin, belirlenen büyüklük altında ifraz edilemeyeceğine, devredilemeyeceğine, satılamayacağına veya rehnedilemeyeceğine ilişkin sözü edilen kanunda yer alan hüküm, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının muhtevasına kanunla konulmuş ödev niteliğindedir. Mülkiyet hakkından doğan ödevler, malikin şey üzerindeki hukuki tasarruf hakkını sınırlamaktadır. Hukuki tasarruf yetkisi ise, şeyin mülkiyetini bir başkasına geçirmek, devir ve temlik işlemlerinde bulunmaktır. Cebri ihale bir kamu tasarrufu olup, satış değildir. Başka bir ifade ile malikin hukuki tasarruf yetkisinin dışında icra dairesinin bir işlemidir. Borçluya ait pay, üçüncü kişiye cebri ihale ile geçmiş ve alıcı ihalenin kesinleşmesiyle, payın mülkiyetini iktisap etmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğünün, Tapu Sicili Tüzüğü hükümlerine (m. 21/e) aykırı olarak icra dairesinin tescil isteğini, bahsi geçen Kanunu engel göstererek yerine getirmemesi ayrı bir davanın konusu olabilir. Yoksa ihalenin feshi sebebi değildir. Bu bakımdan direnme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı kanaatindeyim. Açıklanan sebeple Yüce Genel Kurulun değerli çoğunluğunun ulaştığı sonuca katılamıyorum.