Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2255 Esas 2018/7577 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 27/06/2013 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin .... sitesinde bulunan D blok 5 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu, müvekkilinin maliki olduğu taşınmazın bulunduğu sitenin 27/07/2013 tarihinde yapılmış olan genel kurul toplantısının 3. maddesinin Kanunda öngörülen 4/5 çoğunluk olmaksızın karara bağlandığını beyanla ...sitesinin 27/07/2013 tarihli genel kurulda alınan 3 numaralı kararın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmişir.
Dava konusu uyuşmazlık, kat malikleri kurul kararı iptali istemine ilişkindir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı anlaşılamamış; toplantının niteliğine ve iptali gerektirir bir hususun bulunup bulunmadığına ilişkin yeterli araştırma yapılmamıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak; kat irtifakı tesis edilmiş bulunan anataşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3"ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı anataşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3"ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir.
Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için yukarda belirtilen şartlarla beraber toplu yapı yönetimine geçilmiş olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde ise uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir.
Göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir ve dava şartıdır. Dava şartlarının mevcut olup olmadığı da mahkemece, davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. (HMK 115 /2 ).
Dosya içerisinde mevcut yönetim planı ve tapu kaydı içeriğinden sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı anlaşılamamıştır. Mahkemece tüm bağımsız bölümleri gösterir tapu kaydı ve yönetim planının celbi ile görev hususu öncelikle belirlenmeli, sonrasında yönetim planının taraflar arasında sözleşme niteliğinde olduğunun kabulü ile iptali istenen toplantının olağan ya da olağanüstü olup olmadığının tespit edilerek Kanunda öngörülen usule göre yapılıp yapılmadığı incelenmeli ve oluşacak sonuca göre karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözetilmeden eksik inceleme sonucu davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 27/11/2018 günü oybirliğiyle karar verildi.