14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.09.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 08.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... vekili davalı ... Belediye Başkanlığı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ K A R A R _

Davacı vekili 04.09.2014 tarihli dilekçesi ile 91 parsel sayılı taşınmazın 456 m2 "Avlulu Kargir Mandıra" cinsi ile senetsizden 15.04.1975 tarihinde ... Köyü Tüzel Kişiliği adına tapulama sureti ile tescil edildiğini taşınmazın köy üzerinde iken 07.08.1974 köy karar defterinin satışa ilişkin kararı gereğince 12.08.1974 tarihinde davacıya davalı köy tarafından satılıp bedeli tahsil edilerek taşınmazın teslim edildiğini, davacı tarafından 2 katlı ev kuraklık ve depo yapıldığını 30 yıldır malik sıfatıyla zilyet olduğunu belirterek TMK 724 maddesi gereğince temliken tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı Belediye vekili öncelikle 3402 sayılı kanunun 12/3 maddesine göre 10 yıllık hak düşürücü süre yönünden ayrıca 6360 sayılı yasanın geçici 1/3 maddesi gereğince taşınmazın belediye adına devredildiğini davacının sözleşmesinin resmi şekle aykırı olduğu TMK 724 maddesinin şartlarının bulunmadığı nedenleri ile davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 05.06.2015 tarihinde yapılan keşifte dinlenen tanık beyanları ile toplanan tüm delillerden; Davacının dava konusu taşınmazı maliki ... Köyü Tüzel Kişiliği"nin 07/08/1974 tarihli satış kararına istinaden açık artırma yoluyla satın alarak söz konusu karara göre bedelini ödediği bu nedenle binayı yaptığında iyiniyetli olduğunun kabulünün mümkün olmadığı ayrıca, taşınmaz 15/07/1975 tarihinde kesinleşen kadastro tespiti ile köy tüzel kişiliği adına tescil edilmiştir. Davacının taşınmazı satın aldıktan sonra üzerindeki göçük mandırayı yıkarak halen ikamet ettiği bina ile müştemilatını yaptığı, 3402 sayılı Kadastro Kanunun 12/3 maddesi uyarınca kadastro tutanaklarında belirtilen haklara sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki nedenlere dayanılarak itiraz olunamaz. Bu nedenle davacı kadastrodan önceki nedenlere dayandığından 10 yıllık hak düşürücü süre de geçmiştir gerekçesiyle davanın reddine 08.10.2015 tarihinde karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili ve davalı belediye vekili ayrı ayrı temyiz etmiştir.
Dava, Medeni Kanunun 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında 07.01.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle önceki malik ... davacıya taşınmazın 1760 m2"sini satmayı vaat etmiştir. Dava konusu taşınmaz ... adına kayıtlı iken 29.05.2009 tarihinde satış suretiyle kardeşi davalı ..."e temlik edilmiştir. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/5 Esas sayılı dava dosyası üzerinden yapılan yargılamada davacı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, kararın gerekçesinde davalı ..."in kötüniyetli olduğu, satış işleminin muvazaalı olduğu belirtilmiş bu karar kesinleşmiştir. Davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkını ileri sürmesini engellemek amacıyla, satış vaadi sözleşmesinin vaat borçlusu ... tarafından kardeşi davalı ..."e taşınmazın tapudan devredilmiş olduğu anlaşılmıştır. Davacının satış vaadi sözleşmesindeki haklarına dayalı olarak taşınmaz üzerine ev inşa etmiştir.
Dava Türk Medeni Kanununun 724. maddesi gereğince temliken tescil istemine ilişkindir.
3402 sayılı Kadastro Kanunun 12/3 maddesin de "Bu tutanaklardaki belirtilen haklara sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz" şeklinde olup anılan hükümde 10 yıllık hak düşürücü süreye bağlanan haklar tapulama tutanakları düzenlendiği tarihten önceki haklardır.
Ancak davacı ise; tapulama tutanağının 12.08.1972 tarihinde düzenlenmesinden önceki bir hakka değil, tapulama tutanağının tespit tarihinden sonra düzenlenen 12.08.1974 tarihli satış sözleşmesine dayanmakta olup bu durumda 3402 sayılı yasanın 12/3 maddesi uygulanamayacağından davanın hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir.
Ayrıca, davanın hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmekle işin esasının incelenmesi mümkün bulunmadığı halde ayrıca iyiniyet unsuru bulunmadığı gerekçesiyle hem usulden hemde esastan davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle davanın esasına girilerek yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek TMK 724. maddesindeki koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre bu aşamada davalı Belediye vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara ayrı ayrı iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.11.2018 tarihde oybirliği ile karar verildi.