Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
İhalenin feshi talebinde bulunacak kimsenin, anılan konudaki isteminin dinlenebilmesi için bunda hukuki menfaatinin bulunması şarttır. Yani, ihalenin feshini isteyen kişinin, belirgin bir ihalenin feshi sebebine dayanması ve bu yolsuz işlem nedeniyle menfaatinin ihlal edilmiş olması gerekir. Bu hukuki yarar şartı, İİK"nun 134/5. maddesinde; "ihalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu isbata mecburdur" şeklinde ifade edilmiştir.
İhale işlemini yürüten icra memuru, taşınmazın gerçek değerini belirledikten sonra, gerek alacaklının ve gerekse borçlunun menfaatlerine en uygun biçimde ihaleyi tamamlamak zorundadır. Kıymet takdiri iki yıldan daha önceki bir tarihte yapılmış ise, bu takdir taşınmazın gerçek değerini yansıtmaz. İİK"nun 128/a-2. maddesinde yer alan "iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemeyeceğine" ilişkin hüküm, borçlunun mükerrer başvurularını önleme amacına yöneliktir. Borçlunun, başvuruda bulunmaması veya kıymet takdirine itiraz edilipte reddedilmesi, "zarar unsurunun mevcut olması"koşuluyla, iki seneden önceki tarihli takdire göre satış yapılması halinde, bu olgunun ihalenin feshi nedeni yapılmasını engellemez. Taşınmazın, gerçek değerini yansıtmayan bir takdiri bedelle ( 2 yıldan önceki) satışa çıkarılmasında, taşınmaz, tahmini bedelin üstünde dahi satılsa, borçlunun ihalenin feshini istemekte hukuki yararı vardır. Nitekim Hukuk Genel Kurulu da, 26.02.1992 günlü ve 4-70/130 sayılı kararında; "satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılmasının başlı başına ihalenin feshi sebebi sayılacağını" öngören 4. Hukuk Dairesinin 01.07.1991 günlü ve 6836/6555 sayılı kararını benimsemiş bulunmaktadır.
Somut olayda,. ada, ., . ada ..ada ..ada .ve.ada . parsel sayılı taşınmazların satışı, 24.10.2008 tarihli keşifle tespit edilen kıymet takdirlerinden itibaren iki yıllık süre geçtikten sonra 19.08.2011 tarihinde yapılmıştır. Bu durumda takdir edilen değerlere ve satış fiyatlarına göre zarar unsurunun mevcut olduğu da düşünülerek, yukarıda belirtilen parseller yönünden ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Ayrıca; İİK. nun 129/2. maddesinde; artırma bedelinin, malın tahmin edilen kıymetinin %40’ını bulması ve “satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması” ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği belirtilmiştir. Maddede yer alan “rüçhanlı alacak” sözcüğü taşınmazla temin edilen ipotekli alacakları ifade eder.
Somut olayda, ihalesi yapılan 302 ada 28 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında, üçüncü kişi A.K.lehine, 25.000,00 TL. bedelli, 11.07.2006 tarihinde tesis edilmiş ipoteğin (rüçhanlı alacağın) bulunduğu görülmektedir.
İcra müdürlüğünce, ipotek alacağı miktarının alacaklı kooperatiften sorulup tespiti yapılmadan, satış bedelinin, rüçhanlı alacakları karşılayıp karşılamadığı araştırılmadan ve kesin olarak karşıladığı saptanmadan, anılan taşınmazın ipotek miktarının altında bir bedelle İİK. nun 129.maddesine aykırı olarak ihale edilmesi de usulsüz olup, bu hususun re"sen nazara alınması gerekirken, mahkemece gözardı edilerek istemin reddi doğru değildir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 10/04/2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
