MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ve davalı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 20.03.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av. ... ve davalı şirket yetkilisi...ile davalı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00"e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:


Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davacıya ait fabrika binası niteliğindeki taşınmazın 12.11.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin 10. maddesinde kiracı tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul inşaatının tamamının kiralayana ait olacağının ve 11. maddesinde kiracının masrafı kendisine ait olmak üzere şehir suyu, doğalgaz, elektrik alabileceğinin kararlaştırıldığını, davalının kiralananı 03.11.2009 tarihinde tahliye ettiğini, tahliye öncesi davalının kiralanana bir takım zorunlu ve faydalı masraflar yaptığından bahisle ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/92 D.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığını ve aldığı bilirkişi raporuna dayanarak müvekkili hakkında ... 19. İcra Müdürlüğünün 2009/18265 sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, icra takibinde zorunlu ve faydalı masraf adı altında 173.628,72 TL paranın tahsilinin istendiğini, icra takibinin usulsüz tebligat sonucu kesinleştiğini, davalının kiralanana yönelik yaptırdığı imalatların hiçbirinin müvekkili açısından bağlayıcılık arz etmediğini, zorunlu ve faydalı nitelikte olmadığını, sözleşmenin genel koşullar 10 ve 11. maddeleri uyarınca kiralayandan istenemeyeceğini, tespit raporundaki hesaplamanın fahiş olduğunu, eğer mahkemece faydalı masrafların istenebileceğine karar verilecekse, davalının ödenmeyen kira borçları olduğunu bu borçların da davalının alacağından mahsubu gerektiğini belirterek, söz konusu icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine ve %40 oranında kötü niyet tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davacıya ait taşınmazı fabrika binası olarak kiraladıklarını, kira sözleşmesinde kiralananın cinsinin fabrika binası olduğunu, oysa ki yapı kullanma izin belgesinde taşınmazın tavuk kümesi olarak kullanılacağının yazılı olduğunu, taşınmazın sözleşme ile kararlaştırılan amaca uygun şekilde kullanılması için müvekkili tarafından ciddi yatırımlar yapılarak tadilat projesi ile zeytin sıkım ve şişeleme tesisi haline getirildiğini, davacının bizzat belediyeye müracaatta bulunarak tadilat ruhsatı düzenlenmesini istediğini, tüm işlemlerin davacının imzası ile onaylanan projeye göre yapıldığını, yapılan imalatların taşınmazın değerini arttırdığını, yapılan yatırımların taşınmazın amaca uygun halde bulundurulması için zorunlu harcamalardan oluştuğunu, sözleşmenin 10. maddesinin tezyinat ile ilgili olup somut olaya uygulanamayacağını belirterek davanın reddindi dilemiştir.
Mahkemece kira sözleşmesi genel hükümler 10 ve 11.maddeleri uyarınca, kiralanana yönelik yararlı harcamaların kiralayandan istenemeyeceği gerekçesi ile menfi tespit isteminin kabulüne karar verilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.07.2014 gün ve 2014/5730 E- 2015/8748 K sayılı kararı ile; "Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2007 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmazın sözleşmedeki niteliği fabrika binası olup kullanılabilir durumda olduğu belirtilmiştir. Kira sözleşmesi genel ve özel koşullardan oluşmaktadır. Gelen hükümler 10.maddesinde; kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir bedel ve masraf istemeğe hakkı olmamak üzere taşınmaz inşaatının tamamının kiraya verene ait olacağı kararlaştırılmış, devam eden 11.maddede ise; kiracının masrafı tamamen kendisine ait olmak üzere şehir suyu, doğalgaz ve elektrik alabileceği düzenlenmiştir. Kiralanan 03.11.2009 tarihinde icra marifetiyle tahliye edilmiştir. Davalı kiralananda tahliye öncesi tespit yaptırmış olup Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/92 d.iş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda; zorunlu ve faydalı işler kapsamında kiralananda yapılan imalatın toplam bedelinin 119.639 TL olduğu belirtilmiştir. Kural olarak kiralananın değerine ve kullanıma daha elverişli hale gelmesine etki eden ve kiraya veren tarafından benimsenen masraflar kira ilişkisinin sona ermesini müteakip vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde kiralayandan istenilebilir. Kiracı tarafından kiralanan için yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin ödetilmesi konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık bulunduğu takdirde her şeyden önce uyuşmazlığın sözleşmenin genel ve özel şartları uyarınca aksi halde vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca çözüme kavuşturulması gerekir. Her ne kadar somut olayda; mahkemece sözleşmenin genel hükümler 10 ve 11. maddesine atıfla bu tür masrafların kiracıya ait olup bedellerinin istenemeyeceği gerekçesi ile menfi tespit isteminin kabulüne karar verilmiş ise de; sözleşmenin 10.madde hükmü tezyinat masrafı ile ilgili olup kiralananın mütemmim cüzü haline gelmiş olan faydalı ve zorunlu imalatları kapsamadığı, sözleşmenin 11.madde hükmünün ise aboneliklerle ilgili olduğu dolayısıyla anılan sözleşme hükümlerinin somut olaya uygulanma imkanı bulunmadığı anlaşılmıştır. Davalı kiracı, gerek çizdirilen tadilat projesi kapsamında fabrika binasında gerçekleştirdiği imalatların bedelini, gerekse fabrika binası dışında bahçe bölümünde gerçekleştirdiği imalatların bedelini icra takibine konu ederek 173.628 TL’nin davacıdan tahsilini istemiştir. Davalının fabrika binasından tahliye edildiği, bina dışındaki bölümleri ise 01.01.2008 tarihli ayrı bir kira sözleşmesi uyarınca davalı tarafından kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. Davalı kiracı
kural olarak ancak tahliye ettiği bölüme yönelik faydalı ve zorunlu masraf iddiasında bulunabilir. O halde mahkemece davalının tahliye edilen fabrika binasına yönelik olarak onaylı tadilat projesi kapsamında gerçekleştirdiği ve kiralananın mütemmim cüzü haline gelmiş zorunlu ve faydalı imalatların bedelini davacıdan isteyebileceği düşünülmeden, gerçekleştirilen imalatların tümünden davalı kiracının sorumlu olduğundan bahisle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hüküm bozulmalıdır." gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonrasında davanın kısmen kabulüne ile davacının 61.628,72 TL yönünden borcu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacı vekilinin faydalı masraflara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Yerleşik uygulama, kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 sayılı TBK" nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2007 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmazın sözleşmedeki niteliği fabrika binası olup kullanılabilir durumda olduğu belirtilmiştir. Bozma sonrası Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, yapılan imalatların imalat tarihlerine göre değil dava tarihine göre bedellerinin belirlendiği, yıpranma paylarının düşülmediği anlaşılmaktadır. Bu haliyle, yapılan araştırma ve hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Bu durumda mahkemece, davalı tarafından yapıldığı iddia edilen faydalı masrafların dosyaya sunulan faturalar da dikkate alınarak, imalatların imal tarihleri itibariyle piyasa fiyatlarına göre değerleri, yıpranma durumları üzerinde durulması, konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak ayrıntılı rapor ile belirlenerek, faydalı ve zorunlu masrafların bedellerinin hüküm altına alınması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3- Davacı vekilinin icra takibinde istenen faiz ve takas mahsup talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
İşbu dava tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı BK"nın 118. maddesinin ilk iki fıkrası "İki şahıs karşılıklı bir miktar meblağı veya yekdiğerine mümasil başka malları birbirine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise iki taraftan her biri borcunu alacağı ile takas edebilir. Alacaklardan biri, münazaalı olsa bile takas dermeyan olunabilir." hükmünü
içermektedir. 6908 sayılı TBK"nın 139. maddesinin ilk iki fıkrasında da aynı yönde düzenlemeler yer almaktadır. Yenilik doğuran bir hak olan takasın, davadan önce ve dava sırasında ileri sürülmesi mümkün olduğu gibi, terditli olarak beyan edilmesi de takasın şarta bağlandığı anlamına gelmemektedir. Takas talebinin mutlaka karşı dava şeklinde ileri sürülmesi zorunlu olmayıp, savunma olarak ta ileri sürülmesi olanaklıdır. Takas ve mahsup birbirinden farklı kavramlardır. Mahsupta, birbirinden ayrı ve bağımsız iki alacak mevcut olmayıp, alacak miktarından belli olgular dolayısıyla indirme talebi bulunmaktadır. Alacaktan indirilecek olan meblağ bir karşı alacak değildir. Mahsup, alacağın gerçek miktarını belirlemek üzere yapılan bir işlemdir. Mahsup itirazının karşı dava olarak ileri sürülmesine gerek olmadığı gibi, ayrı bir davada istenmesi zorunluluğu da bulunmamaktadır. Takasta, birbirinden bütünüyle ayrı ve bağımsız, karşılıklı iki alacak (borç) vardır. Ayrıca takas edilecek alacakların muaccel, dava edilebilir olması ve takas hakkının kanunla veya tarafların yapmış oldukları bir sözleşmeyle ortadan kaldırılmaması gerekir. Bu alacak sahiplerinden her biri takas ileri sürebileceği gibi, bu yola gitmeksizin alacaklarını ayrıca dava konusu edebilirler. Takas savunmasında bulunan taraf, hem kendi, hem de karşı tarafın alacağını ortadan kaldırmayı istediğinden, her iki alacak üzerinden de etkin olur. Bu niteliği ile takas, inşai bir haktır. Mahsup ise bir inşai hak ya da def"i olmayıp, bir itirazdır. (YHGK"nın 24.05.1950 gün ve 74 E, 31 K sayılı ilamı bu yöndedir.) Örnek vermek gerekir ise, bir alacak davasında, davalı kendisinin de bir başka ilişkiden dolayı alacaklı olduğunu savunuyorsa bu bir takas savunmasıdır. Buna karşın, haksız mal edinme iddiasına dayalı bir geri alma davasında, davalı indirimi gerekli bir kısım giderleri olduğunu, ya da TBK"nın 227/2. ve 475/2. maddelerinde olduğu gibi, bir indirim yapılması gereğini savunursa, yapılması gereken iş mahsuptur.
Bir mahkeme hükmünde, tarafların iddia ve savunmalarının özetinin, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususların, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delillerin, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesinin, sabit görülen vakıalarla, bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebeplerin birer birer, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde hükümde gösterilmesi gereklidir. Bu kısım, hükmün gerekçe bölümüdür. Gerekçe, hakimin (mahkemenin) tespit etmiş olduğu maddi vakıalar ile hüküm fıkrası arasında bir köprü görevi yapar. Gerekçe bölümünde hükmün dayandığı hukuki esaslar açıklanır. Hakim, tarafların kendisine sundukları maddi vakıaların hukuki niteliğini (hukuk sebepleri) kendiliğinden (re’sen) araştırıp bularak hükmünü dayandırdığı hukuk kurallarını ve bunun nedenlerini gerekçede açıklar.
Hakim, gerekçe sayesinde verdiği hükmün doğru olup olmadığını, yani kendini denetler. Üst mahkemede, bir hükmün hukuka uygun olup olmadığını ancak gerekçe sayesinde denetleyebilir. Taraflar da ancak gerekçe sayesinde haklı olup olmadıklarını daha
iyi anlayabilirler. Bir hüküm, ne kadar haklı olursa olsun, gerekçesiz ise tarafları doyurmaz (Kuru, Baki/ Arslan, Ramazan/ Yılmaz, Ejder; Medeni Usul Hukuku Ders Kitabı 6100 sayılı HMK’na Göre Yeniden Yazılmış, 22 Baskı, Ankara 2011, s.472). Anayasa’nın 141. maddesi gereğince bütün mahkemelerin her türlü kararlarının gerekçeli olması gereklidir. Gerekçenin önemi Anayasal olarak hükme bağlanmakla gösterilmiş olup gerekçe ve hüküm birbirine sıkı sıkıya bağlıdır.
Yasanın aradığı anlamda oluşturulacak kararların hüküm fıkralarının açık, anlaşılır, çelişkisiz, uygulanabilir olmasının gerekliliği kadar; kararın gerekçesinin de, sonucu ile tam bir uyum içinde, o davaya konu maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyacak; kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantıyı gösterecek nitelikte olması gerekir. Zira tarafların o dava yönünden, hukuk düzenince hangi nedenle haklı veya haksız görüldüklerini anlayıp değerlendirebilmeleri ve Yargıtay’ın hukuka uygunluk denetimini yapabilmesi için, ortada, usulüne uygun şekilde oluşturulmuş; hükmün hangi nedenle o içerik ve kapsamda verildiğini ayrıntılarıyla gösteren, ifadeleri özenle seçilmiş ve kuşkuya yer vermeyecek açıklıktaki bir gerekçe bölümünün ve buna uyumlu hüküm fıkralarının bulunması zorunludur.
Nitekim, 07.06.1976 gün ve 3/4-3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde yeralan “Gerekçenin ilgili bilgi ve belgelerin isabetle takdir edildiğini gösterir biçimde geçerli ve yasal olması aranmalıdır. Gerekçenin bu niteliği yasa koyucunun amacına uygun olduğu gibi, kararı aydınlatmak, keyfiliği önlemek ve tarafları tatmin etmek niteliği de tartışma götürmez bir gerçektir.” şeklindeki açıklama ile de aynı ilkeye, vurgu yapılmıştır.
Bütün mahkemelerin her türlü kararlarının gerekçeli olarak yazılması gerektiğini öngören Anayasanın 141/3. maddesi ve ona koşut bir düzenleme içeren 6100 sayılı ...nun 297. (Mülga HUMK.nun 388.) maddesi, işte bu amacı gerçekleştirmeye yöneliktir. Yine ...nun 27. maddesinin (HUMK.nun 73.m) 2. bendi “c” bölümünde de hukuki dinlenilme hakkının “Mahkemenin, açıklamaları dikkate alarak değerlendirmesini ve kararların somut ve açık olarak gerekçelendirilmesini” de içerdiği açıklanarak bu husus vurgulanmıştır.
Öte yandan, mahkeme kararlarının taraflar, bazen de ilgili olabilecekleri başka hukuki ihtilaflar yönünden etkili ve bağlayıcı kabul edilebilmeleri, başka bir dava yönünden kesin hüküm, kesin veya güçlü delil oluşturup oluşturamayacağı gibi hukuksal değerlendirmeler de bu kararların yukarıda açıklanan nitelikte bir gerekçeyi içermesiyle mümkündür.
Somut olayda ise, Davacı 04.12.2009 tarihinde başlattığı icra takibi ile kiralanana yapılan faydalı masraflar toplamı 173.628,72 TL"nin % 19"dan az olmamak üzere ticari faizi ile tahsilini istemiştir. Davalı ise açtığı bu dava ile borçlu olmadığının tespitini istemiş ve icra takibinde talep edilen faize de itiraz etmiş, ayrıca davalının ödenmeyen kira borçları olduğundan bu borçların da mahsubunu talep etmiştir. Mahkemece faiz ve takas mahsup talebi konusunda hükmedilen sonuca nasıl varıldığı konusunda herhangi bir açıklama yapılmaksızın sair taleplerin reddine karar verilmiş, diğer bir anlatımla karar gerekçesiz bırakılmıştır.
Bu bakımdan; mahkemece yapılacak iş; özellikle Anayasanın 141/3. maddesi ve ona koşut bir düzenleme içeren 6100 sayılı ...nun 297. (Mülga HUMK.nun 381, 388 ve 389.) ve 27. maddeleri de gözetilerek davacının faize ve takas mahsup talebine ilişkin gerekçelerini açıkça kaleme aldığı anlaşılabilir ve denetlenebilir nitelikte bir hüküm kurmak olması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, 1.630 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.