MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti- cezai şart alacağına ilişkin davanın mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davada kiracılık sıfatının tespitine yönelik istemin kısmen kabulüne, karşı davada ise cezai şart alacağı isteminin reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından katılma yolu ile ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, ... Dr.... Eğitim ve Araştırma Hastanesi ile aralarında hastanenin girişindeki kantin yeri için 07.09.2012 başlangıç tarihli üç yıl süreli yıllık 660.000.-TL bedelli kantin kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedellerinin düzenli olarak ödendiğini, kira sözleşmesinin sona ermesine iki ay kala davalı tarafından kantinin ihaleye çıkarıldığını, aylık 96.000.-TL teklifle ihaleyi yeniden kazandığını, ancak bu ihalenin her nedense onaylanmadığını, bu kez sözleşmenin bitimine 11 gün kala 02.09.2015 tarihinde kiralanana ilişkin yeniden ihale yapılacağının ilan edildiğini, belirtilen sürenin teminat mektubu hazırlanmasına yetecek bir süre olmadığını, kira sözleşmesi her ne kadar 2886 sayılı Yasa"ya göre akdedilmiş ise de TBK "nun 339/2. maddesi gereğince iş bu kira sözleşmesine de 6098 sayılı TBK hükümlerinin uygulanması gerektiğini, sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiğini, sözleşmenin süresi dolmadan kiralananın yeniden ihaleye çıkartılmasının da doğru olmadığını belirterek kiracılık sıfatının tespitini ve davalı tarafından kiralananın yeniden ihaleye çıkartılarak yaratılan muarazanın giderilmesini istemiştir.
Davalı, dava konusu uyuşmazlığın 2886 sayılı Yasa hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiğini, sözleşmenin belirsiz süreli hale dönüşmediğini, sözleşme süresinin 07.09.2015 tarihinde dolduğunu, bu tarihten itibaren davacı kiracının işgalci durumunda olduğunu belirterek davanın reddini, karşı davada ise sözleşmenin 12. maddesinde işletme hakkı süresi sona erdiği halde işletme hakkı sahibinin işletme hakkı verilen yeri teslim etmemesi halinde geçen her gün için yıllık ihale bedelinin %05 oranında ceza ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme süresi dolmasına rağmen tahliyeye yanaşmayan davacı kiracıdan bilirkişi incelemesi neticesinde artırmak kaydı ile şimdilik 275 gün karşılığı 9.625.-TL cezai şart alacağının tahsilini istemiştir.
Mahkemece, asıl davada davanın kısmen kabulü ile davacının kiracılık sıfatının 07/09/2012 tarihinden başlayarak kira süresinin bitim tarihi olan 07/09/2015 tarihine kadar devam ettiğinin tespitine, bu tarihten sonrasına ilişkin kiracılık sıfatının tespiti talebinin reddine; karşı dava yönünden, davalı-karşı davacının davacı-karşı davalı taraf aleyhine açmış olduğu davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm süresi içinde katılma yoluyla davacı tarafından ve ayrıca davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı- karşı davalının tüm, davalı- karşı davacının ise aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davalı- karşı davacının asıl davanın kısmen kabulüne ilişkin karara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 sayılı Yasa"nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Taraflar arasında 07.09.2012 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu kiralanan 2886 sayılı Yasa hükümleri gereğince davacıya kiraya verilmiştir. Aynı yasanın 75. maddesi gereğince kira sözleşmesinin süre bitiminde sona ereceği ve kiracının fuzuli şagil durumuna düşeceğini kabul etmek gerekir. Somut olayda; Davalı- karşı davacı kiraya veren tarafından kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre dolduktan sonra 08.09.2015 tarihli yazı ile davacının kiralananı tahliye etmesini istemiştir. Sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitimine dört gün kala 03.09.2015 tarihinde açılan iş bu davada davacı kiracı kiracılık sıfatının tespiti isteminde haklı değildir. Davalı kiraya veren tarafından 08.09.2015 tarihinden önce davacı kiracının kiralananı tahliye etmesi yönünde herhangi bir ihtarı bulunmadığı, muaraza çıkartılmadığı hususları dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne kararı verilmesi doğru değildir.
2-)Davalı- karşı davacının cezai şart alacağı talebine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 6353 sayılı Kanunla değişik geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Davacı-karşı davalı şirket olup,tacir olması nedeniyle TBK"nun 346.maddesi"nin hakkında uygulanması, 8 yıl süreyle ertelenmiştir.
Taraflar arasındaki 07.09.2012 başlangıç tarihli üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin 12. maddesinde" işletme hakkı süresi sona erdiği halde işletme hakkı sahibinin işletme hakkı verilen yeri teslim etmemesi halinde geçen her gün için yıllık ihale bedelinin %05 oranında ceza ödeyeceği" düzenlemesine yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin 12. maddesindeki bu hüküm, TBK"nun 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamanda yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda Mahkemece, kiracının tacir olduğu, kira sözleşmesinin 2886 sayılı Yasa"nın 75. maddesi gereğince süre bitimi itibariyle sona erdiği, sözleşmenin 12. maddesinde yer alan taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için aylık işletme bedelinin %05" i oranında cezanın uygulanacağına ilişkin düzenlemenin geçerli olduğu gözetilip davalı-karşı davacının kiralananı ne zaman tahliye ettiği hususu da araştırılarak alacak miktarı belirlenip cezai şart istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve hukuki olmayan gerekçeye dayanılarak istemin reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı- karşı davalının tüm, davalı- karşı davacının ise sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı-karşı davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK"nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.03.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.