MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “itirazın kaldırılması ve tahliye” talebinden dolayı yapılan inceleme sonunda İstanbul 9. İcra (Hukuk) Mahkemesince istemin reddine dair verilen 19.12.2013 tarihli ve 2013/587 E., 2013/1136 K. sayılı karar, alacaklı vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2014 tarihli ve 2014/1210 E., 2014/1671 K. sayılı kararında;
“…Dava, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğunu, icra takibinde sehven sözlü kira sözleşmesine dayanıldığını, kiralananın anahtarlarının kendilerine teslim edilmediğini, 05.01.2012 tarihli fesih bildiriminin tebliğ edilmediğini belirterek davalılar hakkında yapmış oldukları icra takibinde; borçlu davalı ..."ın yetkiye yönelik itirazının kaldırılması ile borçluların takibe esas yönünden yapmış oldukları itirazların da kaldırılarak takibin devamına, kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili sözlü kira sözleşmesine dayanılarak itirazın kaldırılmasının mümkün olmadığını, kiralanan taşınmazın hukuki ayıplı olduğunu bu nedenle kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı alacaklı, 07.02.2013 tarihinde başlattığı tahliye talepli icra takibinde 25.01.2011 tarihli sözlü kira ilişkisine dayanarak 31.01.2013 tarihli kira alacağının tahsilini talep etmiş, dava dilekçesinde taraflar arasında yazılı kira sözleşmesinin bulunduğunu, takip talepnamesinde sehven sözlü kira ilişkisine dayanıldığını ifade etmiştir. Davalı borçlular da yazılı kira ilişkisinin varlığını kabul etmişlerdir. Bu durumda taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, yazılı kira sözleşmesinin tek taraflı feshinin hukuki sonuç doğurup doğurmayacağı hususunda toplanmaktadır. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe veya mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadıkça geçerliliğini korur. Taraflardan birinin tek taraflı fesih iradesi kural olarak akdi ilişkiyi sona erdirmez. Mahkemece, işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken kiracının tek taraflı fesih iradesine değer verilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır..."
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan inceleme sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.


HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
İstem, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir.
Alacaklı vekili; müvekkili ile borçlu Harput Turizm Ltd. Şti. arasında müvekkilinin maliki olduğu Beyazıt Ağa Mah. Aydın Sok. bitişik 8 ve 10 nolu Önkök Apartmanı Fatih/İstanbul adresindeki binaların tamamının kiralanmasına ilişkin 25.01.2011 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiğini, borçlu ..."ın da kira sözleşmesinde müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğunu, kira sözleşmesinin 4 nolu "kira bedeli her yıl Ocak ayı içerisinde yıllık toplam kira bedeli Vakıfbank Şehremini Şubesi"ndeki vakıf hesabına yatırılacaktır" maddesi gereğince 2013 Ocak ayı içerisinde defaten ödenmesi gereken 2013 yılı yıllık kira bedelinin ödenmemesi üzerine borçlu Harput Turizm Ltd. Şti. ve ... aleyhine İstanbul 34. İcra Dairesinin 2013/2511 E. sayılı dosyasında başlattıkları tahliye talepli icra takibinin borçluların itirazı nedeniyle durduğunu, takip talebine taraflar arasındaki 25.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin sözlü olduğunun sehven yazıldığını, 25.01.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yazılı olduğunu, borçluların icra dosyasına verdiği itiraz dilekçesinde taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli (sözlü ya da yazılı) bir sözleşmenin bulunduğunu kabul ettiklerini ve kira akdine itiraz etmediklerini, borçluların itirazlarının kira akdinin dışında kira sözleşmesinin kendileri tarafından haklı nedenle feshedilmesine ilişkin olduğu ve bu durumda borçluların itirazlarını İİK"nın 269/c- I, II ve 269/d maddesinde belirtilen belgelerden biri ile ispatlamaları gerektiğini, borçluların kira sözleşmesini haklı nedenlerle 05.01.2012 tarihinde feshettikleri iddialarının yerinde olmadığını, TBK"nın 347 ve 348. maddeleri gereğince belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshinin süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle mümkün olduğunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları gereği, usulüne uygun fesih bildiriminin yanı sıra sözleşme konusu mecurun boş olarak fiilen de teslim edilmesi (anahtarının teslim edilmesi) gerektiğini, kira sözleşmesinin bitiş tarihinin 25.01.2021 olduğunu, borçluların iddia ettikleri gibi müvekkiline iletilmiş 05.01.2012 tarihli yazılı fesih bildiriminin bulunmadığını, böyle bir fesih bildirimi bulunsa bile fesih bildiriminin dönem sonunu gözetmemesi ve borçluların kiraladıkları mecurun bağımsız bölümlerini yetkisi ve hakkı olmadığı hâlde, ayrı ayrı üçüncü kişilere alt kiraya vermiş olması ve hâlen sözleşmeye konu mecurun fiilen borçlu Harput Turizm Ltd. Şti. ve kefili ..."ın kullanımında olması nedeniyle borçluların takibe yapmış oldukları itirazlarının haksız ve yersiz olduğunu ileri sürerek borçluların itirazlarının kaldırılarak takibin devamına, borçluların taşınmazdan tahliyesine, borçlular aleyhine alacağın %20"sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir
Borçlular; gayrimenkulün iki katlı harabe bir bina olduğunu ve otel ve pansiyon olarak kullanılmak üzere kiralandığını, ilk kiranın senelik kira bedeli olarak peşin ödendiğini ancak kiralanan gayrimenkul tarihi eser olduğundan “tadilat, onarım, imar ve inşaat izni” verilmediğinden harabe durumunda olan gayrimenkulü otel ve pansiyon olarak işletmeleri mümkün olmadığından kira sözleşmesini ikinci kira yılı başlamadan önce 05.01.2012 tarihli yazıyla (feshi ihbar) haklı nedenle feshetmiş olduklarını, inşaat izni yasağı nedeniyle ayıplı nitelikte olan kira sözleşmesi hukuken geçersiz olduğundan haklı sebeple feshettiklerini ve böylece sona erdirilmiş sözleşmeye dayanılarak kira alacağı talep edilemeyeceğini, bu nedenle borçlarının bulunmadığını, taşınmazı başkalarına kiraya verdikleri iddiasının gerçek dışı olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuşlardır.
Yerel Mahkemece; borçluların kira akdini benimsemekle beraber 25.01.2011 tarihli kira sözleşmesinin ilgili makamlardan tadilat için gerekli izin alamadığından feshedildiğini savundukları, kira sözleşmesinin feshedildiğinin muhatap alacaklıya 12.01.2012 tarihinde tebliğ edildiği, borçluların sunduğu dosya içerisinde bulunan ve İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından tanzim edilen 19.06.2013 tarih ve 8520 sayılı yazıya göre de kiralanan taşınmazla ilgili olarak imar izninin verilmediği, bu iki verinin kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin savunmayı haklı çıkaracak mahiyette olduğu, alacaklı her ne kadar sözlü kira sözleşmesinden bahsetmiş ise de tarafların yazılı kira sözleşmesine dayandıkları, kira sözleşmesinin 7 numaralı bendinde gerekli ruhsatın alınmasının kiracıya yüklendiği, ancak iznin alınmaması hâlinde sözleşmenin akıbeti hakkında herhangi bir ibarenin yer almadığı, iznin verilmemiş olmasının objektif olarak sözleşmenin sona erdirilmesi için makul, meşru ve hukuki bir neden olduğu, fesihname muhatabına iletildiğine göre 2013 yılı içerisinde tahakkuk eden ve takibe konu edilen alacağın fesihname ile hukuki temelini yitirdiği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir.
Alacaklı vekilinin temyiz itirazı üzerine Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.
Yerel Mahkemece önceki gerekçelere ek olarak; Borçlar Kanunu"nun olağan koşullarda sözleşmenin yanların ittifakı ile feshedilebileceği, feshin bu koşullar altında mümkün olduğunu düzenlediği, ancak bu kuralın istisnasının düzenlendiği aynı kanunun 347. maddesindeki koşullar dairesinde bireyin genel fesih nedenlerine dayanarak böyle bir sözleşmede kiralananı amacına uygun olarak kullanamadığı için feshetmesinin mümkün olduğu, borçluların sözleşmeden öylesine ya da keyfi olarak değil idare ile arasında geçen ve imar mevzuatından kaynaklanan sebeplerden ötürü taşınmazı kullanamadığı, taşınmaz içerisinde amaca uygun tadilat yapamadığı için sözleşmeyi sona erdirmek istedikleri, tek taraflı genel fesih nedenin hakikatlere dayandığı, keyfi olmadığının imar dairesinin yanıtları ile saptandığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyize getirilmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 25.01.2011 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin borçlular tarafından tek taraflı feshinin hukuki sonuç doğurup doğurmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)"nun 269-269/d maddelerinde düzenlenmiştir. Ödeme emrini alan borçlu kiracı tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir. Ödeme emrine itiraz iki şekilde olabilir: 1) Kira sözleşmesine itiraz, 2) Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar. Kira sözleşmesine itiraz, borçlunun alacaklının iddia ettiği kira sözleşmesinin varlığını inkâr etmesidir. Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar ise (İİK m. 269/c) borçlu kiracının kira sözleşmesine itiraz etmeyip kiranın ödendiği, muaccel olmadığı, kiralananı tahliye ettiği gibi itirazlardır. Ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için alacaklı kiraya veren icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir.
“Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye” başlıklı İİK"nın 269/c maddesi;
“Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re"sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
Merciin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bu açık hükme göre ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini açık ve kesin biçimde inkâr etmediği için kira sözleşmesini kabul etmiş sayılan borçlu kiracı, icra mahkemesinde kira sözleşmesi dışındaki itirazlarını İİK"nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biriyle ispatlamak zorundadır.
Bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında; alacaklı vekili haciz ve tahliye talepli takip talebinde 25.01.2011 başlangıç tarihli 120 ay süreli sözlü kira sözleşmesine dayanmış ise de borçlular icra takip dosyasına yasal süresinde sunduğu itiraz dilekçelerinde sözlü kira sözleşmesi bulunmadığını, yazılı kira sözleşmesi bulunduğunu beyan ettiklerinden Özel Dairenin bozma kararında da belirtildiği gibi taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Borçlular, kiralanan taşınmazın harabe bir bina olup otel ve pansiyon olarak kullanılmak üzere kiralandığını, ancak taşınmaza "tadilat, onarım ve inşaat izni" verilmediğinden taşınmazın kullanılamadığını, bu sebeple kira sözleşmesinin feshedildiğini, feshedilmiş kira sözleşmesi nedeniyle icra takibi başlatılamayacağını belirterek borca ve takibe itiraz etmişlerdir.
Bu durumda borçluların ödeme emrine itirazları kira akdi dışındaki itirazlardan olup, kiranın sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK"nın 269/c maddesinde belirtilen belgelerle ispatlamaları zorunludur. Borçluların taşınmaza tadilat, onarım ve inşaat izni verilmemesi nedeniyle kiralananı kullanılamadıklarından dolayı kira sözleşmesini haklı sebeple feshettikleri iddiaları ise yargılamayı gerektirdiğinden kira bedelinin sair bir sebeple istenemeyeceği iddiası İİK"nın 269/c maddesi kapsamında ispatlanamamıştır. Yerel mahkemece itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken talebin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Bu nedenle direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulmalıdır.
Diğer taraftan, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)"nun 347. maddesinin 1. fıkrası kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirilebilir. Ancak TBK"nın 347. maddesinin 2. fıkrası gereği genel hükümlere göre fesih hakkının kullanabilmesi için şartların oluşup oluşmadığı yargılamayı gerektirmekte olup, bu durum dar yetkili icra mahkemesinde irdelenemez. Özel Dairece konunun bu şekilde izahı gerekirken, bozma kararında yer alan "Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe veya mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadıkça geçerliliğini korur. Taraflardan birinin tek taraflı fesih iradesi kural olarak akdi ilişkiyi sona erdirmez." şeklindeki kabulün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine aykırı olduğu, bu ifadelerin bozma kararı kapsamından çıkartılması gerekmektedir.
SONUÇ: Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan ve Özel Daire bozma kararının dördüncü paragrafında yer alan "Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe veya mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadıkça geçerliliğini korur. Taraflardan birinin tek taraflı fesih iradesi kural olarak akdi ilişkiyi sona erdirmez." cümlelerinin çıkartılmak suretiyle bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcın yatırana iadesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 01.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.