14. Hukuk Dairesi 2015/16526 E. , 2018/4499 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.06.2013 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Davacı vekili, davacı ile davalılar arasında 16.01.2007 tarihinde ... 4. Noterliğinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalıların ... Beldesi 2610 parsel sayılı taşınmazdaki tüm muris ve murisi evellerinden intikal etmiş veya edecek olan hak ve hisselerinin tamamını davacıya satış vaad ederek bedelini aldıklarını, ancak ... devrine yanaşmadıklarını belirterek, ... kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.
Davalı ..., davacı ile aralarında bir sözleşme yapılmadığını, taşınmazdaki payını ... isimli kişiye sattığını belirterek, davanın reddini savunmuş,
Davalılar...ve ...davacıya vekalet vermediklerini beyanla davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 106. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re"sen düzenlemesi gereken, bir başka anlatımla geçişliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK. m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından sözedilemez. Bu durum, satışı vaad edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaad edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki ... arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "... arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. ... taşınmazların satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz..." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde payın 3. şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; taraflar arasında düzenlenen ve davacının tescil isteğinin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş, geçerli bir sözleşmedir, hüküm ve sonuç meydana getirir.
Dava konusu taşınmaza ait ... kaydına göre satış vaadinde bulunan satıcıların tapuda müşterek paylarının bulunduğu görülmektedir. Bu paylar yönünden sözleşmenin ifa olanağı bulunmaktadır. Diğer yandan miras bırakan ..."in de tapuda müşterek pay sahibi olduğu ve tüm mirasçıların satış vaadinde bulunduğu gözetildiğinde bu payın da davacı adına tescili mümkündür.
Şu duruma göre, mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler, ... kaydında satıcıların mülkiyet durumları itibariyle sözleşmenin ifa olanağının bulunduğu ve 5403 sayılı Kanunda yapılan düzenleme ve değişiklikler de dikkate alınmak suretiyle davanın kabulüne, tapuda payı ve ismi bulunmayan davalılar yönünden ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.06.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
