MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.12.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili ile davalıların murisi ...arasında noterde yapılan 29.12.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile murisin ...ve ...Köyünde bulunan taşınmazlardaki hak ve paylarının tamamını müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödendiğini, taşınmazların zilyetliğinin zaten müvekkilinde olduğunu, davalılar tarafından sözleşmeye konu 12 adet taşınmazın tapusunun devredildiğini; ancak, 285 parsel sayılı taşınmazdaki muris adına kayıtlı payın henüz devredilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalıların murisi adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalılar vekili, zamanaşımı itirazında bulunmuş; müvekkillerinin murisi ..."ın satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte fiil ehliyetinin bulunmadığını, murisin o tarihte 65 yaşında olup şeker hastası olması nedeniyle sözleşme yapmaya ehil olup olmadığı hususunda hastane raporu alınması gerekirken bu yönde alınmış bir rapor bulunmadığını, bu nedenle sözleşmenin iptalinin gerektiğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile 285 parsel sayılı taşınmazda davalıların murisi ...adına kayıtlı 30720/884736 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması halinde ise 818 sayılı BK’nın 96 ve 106. maddelerinin dikkate alınması gerekmektedir.
Öte yandan; davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirme ve ayırt edebilme kudretinde bulunmayan bir kimsenin kendi iradesi ile borç altına girme ehliyetinin varlığından söz edilemez. Ayırtım gücü, Türk Medeni Kanununun 13. maddesinde “Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes, bu Kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir” şeklinde tarif edilmiş, bu tarif içinde de ayırtım gücünü kaldıran nedenlerin bir kısmına değinilmiştir.
Türk Medeni Kanununun 15. maddesinde ise “Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu gibi durumlarda elbette karşı tarafın iyiniyetli olmasının veya olmamasının bir önemi bulunmamaktadır.
Somut olaya gelince; davalılar vekili, satış vaadi borçlusu muris ..."ın satış vaadi sözleşmesini yaptığı tarihte fiil ehliyetinin bulunmadığı yönünde savunmada bulunmuş; ancak, mahkemece, bu hususta herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmadığı gibi gerekçeli kararda da tartışılmamıştır.
Bu durumda, öncelikle satış vaadi sözleşmesi borçlusu murisin sözleşmenin düzenlendiği tarihte ayırtım gücü olup olmadığının, başka bir anlatımla sözleşmenin, vaat borçlusu olan murisi bağlayıp bağlamayacağı hususunun üzerinde durulması gerektiğinden mahkemece yapılması gereken iş; davalıların murisine ait doktor raporları, hasta müşahade kağıtları, film ve grafilerinin ilgili yerlerden getirtilerek sözleşme yapma ehliyetinin tespiti özel ve teknik bilgiyi gerektirdiğinden vaat borçlusu murisin sözleşmenin düzenlendiği tarihte hukuki ehliyeti olup olmadığı hususunda adli tıp kurumundan rapor aldırmak ve vaat borçlusunun ayırtım gücü olup olmadığı belirlendikten sonra çekişmenin esası hakkında bir hüküm kurmaktan ibarettir.
O halde mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
24.05.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.