MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... Köyü 101 ada 30 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan inceleme ve alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki;
1-2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinin (f) fıkrası gereğince arazilerde kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartları ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yöntemle net değerinin bulunması ve 11.maddede gösterilen bütün öğeler gözönünde tutularak maddenin 4.fıkrası uyarınca her öğenin kamulaştırma değerine etkisi ve katkısı, nedenleri, gerekçeleri ve oranları bulunarak kamulaştırma karşılığının tesbiti gerekir.
Kural olarak arazinin değeri, net gelirin hesaplanarak bunun kapitalizasyon faizine bölünmesi ile tesbit edilir. Kapitalizasyon faiz oranı ise, araziye yatırılan birim sermayenin kullanma hakkıdır. Diğer bir deyimle kapitalizasyon faiz oranı, arazinin rantı ile satış değeri arasındaki orandır. Rant aynı kalmak koşuluyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazinin değeri yükselir. Faiz oranının hesaplanmasında çevredeki uygulamalardan örnek alınması gerekir. Ülkemiz genelinde bu faiz oranlarının % 3-15 arasında değiştiği gözlenmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 31.10.1990 gün ve 1990/5-507 esas 1990/539 karar sayılı kararında bu esası benimsemiştir. Buna göre taşınmazın değeri, taşınmazın hesap edilecek bir yıllık net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile elde edilir.
Dava konusu taşınmaz kapama zeytin bahçesi niteliğinde olduğuna göre zeytinin 2012 yılı itibarıyla dekara ortalama verimi, kilogram başına ortalama toptan satış fiyatı ve dekar başına ayrıntılı üretim giderini gösterir veri listesi gıda, tarım ve hayvancılık il müdürlüğünden getirtilip bu resmi veriler göz önüne alınarak yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taşınmaz değerinin tespit edilmesi gerekirken bilirkişi kurulunca soyut ifadelerle(piyasa araştırmasına göre) m² birim bedelinin tespit edilmesi,
2-İrtifak hakkı tesis edilmek amacıyla yapılan kamulaştırma işleminde kamulaştırma bedeli, taşınmazın irtifak hakkı tesisinden önceki ile irtifak hakkı tesis edildikten sonraki değerleri arasındaki farktan ibarettir. Taşınmazın niteliğine göre Kamulaştırma Kanunu"nun 11. maddesinin 3. fıkrası gereğince, taşınmazın tamamının bir bütün olarak değeri tespit edildikten sonra aynı maddenin son fıkrası uyarınca irtifak kurulması nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüklüğünün oran ve tutarının gerekçeleri ile belirtilmesi gerekir. İrtifak kurulması nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüklüğünün oranı, taşınmazın cinsi, özelliği, kullanım şekli, irtifak hakkının niteliği (boru hattı, enerji nakil hattı vs.), taşınmazda kapladığı alan ve yeri, istikameti dikkate alınarak belirlenir.
Yargıtay uygulamalarında; taşınmazın niteliğine uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum söz konusu olmaması halinde, arazilerde irtifak nedeniyle olabilecek değer kaybının, irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin %35"ini aşmaması gerektiği kabul edilmektedir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen şekilde taşınmazın tamamında meydana gelecek değer düşüklüğü oranı belirlenmek suretiyle bunun karşılığının irtifak bedeli olarak belirlenmesi gerekirken, mahkemece bu yönteme uyulmadan irtifak alanının zemin değerinin %35’i ile irtifak dışında kalan kısımda 0,01’lik değer azalış hesabı yapan bilirkişi raporunun hükme esas alınması,
3-Fen bilirkişi raporunda pilon yeri ve irtifak alanının koordinatlı kroki ile infaza elverişli olacak şekilde gösterilmemiş olması,
4-Pilon yeri dışında irtifak tesisi için kesilen ağaçlar varsa bunların bedelinin de hesaplanması gerektiğinin düşünülmemesi,
Doğru görülmemiştir.
Ayrıca;
5-Anayasa Mahkemesi 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda, dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasa"nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yasa koyucu da, bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tesbiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.
Her ne kadar, getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de; 30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile Anayasa Mahkemesi"nin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde, 30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek, hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla (acele ele koyma dosyasında tespit edilen ve bankaya bloke edilen bedelin mahsup edilerek fark bedele) dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerektiğinden bu yönden de hükmün bozulması gerekmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 13.04.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.