MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde ve diğer aşamalardaki beyanlarında özetle; dava konusu taşınmazın taraflar arasında hisseli olduğunu, davalı ile müvekkili arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, vergi dairesine bitişik taraftaki dükkanların %33"e tekabül edecek şekilde davalı mal sahibi ..."e, diğer dükkanların da yüklenici müvekkili ..."a ait olacağını, birinci katta bulunan iki daire ile üçüncü katta bulunan iki dairenin müvekkili yükleniciye ait olacağını, ikinci katta yapılacak iki dairenin mal sahibi davalı ..."e verileceğini, 5 ve 6 nolu daireler dublex olduğundan 3 nolu daire yerine 5 nolu dairenin davalı ..."e verileceğini, bu şekilde kararlaştırıldığını, ancak inşaatın süresinde bitirilmesine rağmen davalının kat irtifakı kurmayı kabul etmediğini, taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulamadığından bağımsız bölümlerin müvekkili tarafından satılamadığını, ihtarname göndermek suretiyle tapu müdürlüğüne davet edilen davalının gecikmeden doğan zararlardan sorumlu olduğunu, Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi uyarınca ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 80 ada, 41 parsel sayılı 5/19 hissesi davalı adına, 14/19 hissesi müvekkili adına kayıtlı taşınmaz üzerindeki ortaklığın, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki şekli ile bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, binada toplam 10 bağımsız bulunduğu, dava konusu parsel üzerindeki inşaatın %100"ünün tamamlandığı, belediye başkanlığından binadaki bağımsız bölümlere ait yapı kullanma izin belgesi alındığı, parselde cins değişikliği yapılarak kat mülkiyeti kurulabileceği gerekçesiyle; davanın kabulüyle, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 80 ada, 41 parseldeki taşınmazın 1. kat, 1 nolu bağımsız bölüm (daire), 1. Kat 2 nolu bağımsız bölüm (daire), 3. kat 5 nolu bağımsız bölüm (daire), 3. kat, 6 nolu bağımsız bölüm (daire), zemin kat 8 nolu bağımsız bölüm (işyeri-depo), zemin kat 9 nolu bağımsız bölüm (işyeri-depo) ve zemin kat 10 nolu bağımsız bölümün(işyeri-depo) aidiyetinin davacı asil ..."a ait olmak üzere; aynı taşınmazda bulunan 2. kat 3 nolu bağımsız bölüm (daire), 2. kat 4 nolu bağımsız bölüm (daire) ve zemin kat 7 nolu bağımsız bölümün (işyeri-depo) aidiyetinin davalı asil ..." e ait olmak üzere, ortaklığın bu şekilde giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın
kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır. Temyiz aşamasında ilk defa davalılar tarafından; "kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi" talep edilmiş olmakla, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, davacının talebi kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin olup, mahkemece taraflar arasında geçerli olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bağımsız bölümlerin maliklerine aidiyetine karar verilmiş ise de, kat mülkiyeti kurulabilmesi için özgülenen bağımsız bölümlerin tek tek yüz ölçümleri, nitelikleri, her bir bağımsız bölüme düşecek arsa payı belirlenerek, Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun 297/2. maddesindeki "...taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." amir hükmüne de uygun olacak şekilde hüküm verilmesi gerekirken, özgülemeye yönelik kurulan hükümde değinilen bu hususlar belirtilmemiş olduğu gibi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. ve 12. maddeleri doğrultusunda usulüne uygun araştırma da yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu cümleden olmak üzere; Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre; bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile
fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime ilişkin sözleşme veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kur"a ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur"a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK"nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/07/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.