MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılardan Hazine vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Davacılar vekili, 10104 ada 10 parsel sayılı taşınmazın tapuda ..., ..., ... ve ... adlarına 1/4"er paylı olarak kayıtlı olduğunu, dava konusu taşınmazın davacıların murisleri olan ... tarafından 1960 yılından, ... tarafından ise 1958 yılından beri malik sıfatı ile kullanıldığını, davacıların zilyetliğinin murislerinin eklemeli zilyetliği ile birlikte davasız ve aralıksız, malik sıfatıyla yaklaşık 70 seneden beri sürdüğünü, taşınmazın malikinin kim olduğunun tapu kütüğünden anlaşılamadığını açıklayarak öncelikle TMK’nin 713/2. maddesinde ifadesini bulan “malikinin kim olduğunun bilinmemesi” gerekçesine istinaden, bu gerekçenin kabul edilmemesi halinde yine TMK’nin 713/2. maddesinde ifadesini bulan “malikinin 20 yıl önce vefat etmesi” gerekçesine istinaden dava konusu ... İli ... İlçesi ... Mahallesi, 10104 ada 10 parsel sayılı taşınmazın kaydının iptali ile TMK"nin 713/2. maddesinin aradığı anlamda zilyetlikle ilgili tüm koşulları tam olarak yerine getiren davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili, tapu kayıtları incelendiğinde 1657 ada 4 parselin kaydının 14.12.2000 tarihinde imar uygulamasıyla kapatılarak 10104 ada 9, 10, 11 parsellerin oluştuğunu, taşınmazda 21/24 hissenin ..., 1/24 hissesinin ..., 1/24 hissesinin ... ve 1/24 hissesinin ise ... adına kayıtlı olup bu kişiler adına ... 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 15.04.2005 tarihli ve 2004/673 Esas, 2005/728 sayılı kararı ile ... Defterdarının kayyım tayin edildiğini, davanın tapuda malik görünen kişilerin mirasçılarına açılabileceğini, davacı tarafça tapu maliklerinin ölü oldukları ve haklarında verilmiş gaiplik kararının bulunduğuna ilişkin herhangi bir belge ve bilgi ibraz edilmediğini, yasanın aradığı zilyetlik şartlarının gerçekleşmediğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur.
Davalı kayyım/defterdar vekili, tapu kaydında maliklerin belli olup sağ veya ölü oldukları veya nerede oldukları belli olmadığından, malikler hakkında gaiplik kararı da bulunmadığından davacıların zilyetliğinden söz edilemeyeceğini, taşınmazda 70 yıllık zilyetlik iddia edilmiş ise de davacının malikler veya mirasçılardan satın veya devredildiğini gösteren belge ibraz edemediklerini, iyi niyetli olmadıklarını, malikleri bildikleri halde kötü niyetle taşınmazı işgal ettiklerini açıklayarak, davanın reddini savunmuştur.
Kayıt malikleri ..., ... karısı ..., ... karısı ... ve ... karısı ... dava dilekçesinde davalı gösterilmişler, adlarına herhangi bir tebligat çıkartılmamıştır.
Mahkemece, kayıt maliklerinin tapu kaydından kim olduklarının anlaşılamadığı ve zilyetlik ile kazanım koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulüne ilişkin olarak verilen kararın davalı vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizce, tapu iptali ve tescil davalarında, kural olarak dava kayıt malikine, kayıt maliki ölmüş ise, saptanacak mirasçılarına yöneltilerek açılacağı, malikler adına atanacak kayyımın davalı gösterilerek davanın yürütülmesinin olanaklı olmadığı, davacının dava dilekçesinde “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” hukuki sebebi yanında terditli olarak da “maliki 20 yıl önce ölmüş” hukuki sebebine dayandığına göre, öncelikle kayıt maliklerinin (hasım Hazine olmak üzere) hasımlı veraset belgelerinin alınması için davacı tarafa süre ve imkan tanınması, sağ mirasçıları varsa davanın bu mirasçılara karşı yöneltilmesi, taraf teşkilinin bu suretle sağlanması, bu yolla da taraf teşkili sağlanamadığı takdirde ilanen tebliğ yolunun düşünülmesi, mirasçıları yoksa TMK"nin 501. maddesi gereğince son mirasçının Hazine olduğu gözetilerek davaya devam edilmesi, böylece taraf teşkilinin sağlanması, kayıt malikleri veya mirasçılarının davada kayyım vasıtası ile temsil edilemeyeceğinin gözetilmesi, ondan sonra işin esasına girilerek TMK"nin 713/2. maddesindeki olumlu olumsuz koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin belirlenmesi ve tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekçesi ile bozulmuştur.
Bozma üzerine mahkemece yeniden yapılan yargılama sonucunda, davanın kayyım yönünden reddine, diğer davalılar yönünden ise, sınırlı bilgileri içeren kayıtları ihtiva eden taşınmazın “malikinin kim olduğu anlaşılamayan” taşınmaz olarak değerlendirilmesi gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne dair verilen karar; davalı ... vekili tarafından, süresinde temyiz edilmiştir.
Dava, Dairemizin bozma ilamında da belirtildiği üzere kazanmayı sağlayan zilyetlik ve TMK"nin 713/2. fıkrasında yer alan “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” mümkün olmadığı takdirde “maliki 20 yıl önce ölmüş” hukuki sebebine dayalı olarak TMK"nin 713/1 ve 2. fıkraları gereğince tapunun hukuki değerini yitirdiği gerekçesiyle açılan mülkiyetin aktarılmasına ilişkin tapu iptali ve tescil davasıdır.
1. TMK"nin 713/2. maddesinde belirtilen “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil isteği yönünden;
Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanunun açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK"nin 713/2. maddesindeki düzenlemelerdir. Anılan maddede, “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” hükmüne yer verilmiştir.
Kanunun açık hükmü dikkate alındığında tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır. (Yargıtay HGK"nin 10.04.1991 tarihli ve 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarihli ve 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs değildir. Özetle; kayıt malikinin mirasçılarının belirlenememesi, kimliğine ait bilgilerin elde edilememesi, adresinin saptanamaması gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünden maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Bununla kanun koyucu tarafından tapu kütüğünün incelenmesinden anlaşılamayan, kim olduğu belirlenemeyen hayali kişiler amaçlanmıştır.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; öncesi 1657 ada 4 parsel sayılı olan dava konusu 10104 ada 10 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu kaydı ve tapulama tutanağının incelenmesinde, 1954 yılında yapılan tapulama çalışmalarında 1657 ada 4 parsel, 25 Teşrinisani 324 tarih 175 sıra numaralı tapu kaydına istinaden 4 ve 22 parsellerin kayden ve fiilen iki parçaya ayrıldıkları da açıklanarak 24 hisse itibariyle 21/24 hisse ..., 1/24 hisse ..., 1/24 hisse ... ve 1/24 hissesinin ise ... adına 29.6.1954 tarihinde tespit edilmiş, tutanak 4.5.1955 tarihinde kesinleşmiştir. 14.12.2000 tarihinde yapılan imar uygulaması sonunda 10104 ada 9, 10, 11 parseller oluşmuştur. Bunlardan 10104 ada 10 parsel, 79,86 m2 miktarında arsa vasfında aynı paylarla aynı malikler adına tapuya tescil edilmiş, dava tarihine kadar tapuda herhangi bir intikal yapılmamıştır. Parsele ait tapu kaydının beyanlar hanesinde “bina ... ...’e aittir” şerhi bulunmaktadır. Dayanak 25 Teşrinisani 324 tarihli ve 175 sıra numaralı tapu kaydında “Feri kariyesi bir kıta arsa sırf mülk ... ... Efendi bini Ali uhdesinde iken bundan iki sene evvel vefatı ile veraseti bir nefer mahdumuna, 3 nefer zevcesine insen intikalinden 24 sehim tertibi ile 21 sehmine mahdumu ... Bey ve birerden üç sehimi zevceleri ... ve ... ve ... Hanımlara” ait olduğu yazılıdır.
Şu halde, tapu kaydı ve tapulama tutanağındaki açıklamalara göre kayıt malikinin kim olduğuna yarar bilgilerin tapu kütüğünde mevcut olduğu, kanun anlamında tanınan ve bilinen kişi olup, maddede yazılı koşulların gerçekleştiğini kabule olanak bulunmamaktadır. Mahkemece, bu hususlar dikkate alınarak, “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” sebebi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonunda yasal ve yerinde olmayan gerekçelerle kayıt maliklerinin bilinmeyen kişi olduğundan hareketle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
2. Davacı tarafın, TMK"nin 713/2. maddesinde belirtilen “maliki 20 yıl önce ölmüş” hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine gelince;
Davacı tarafa maliklerin veraset ilamlarının alınması için süre ve yetki verildiği, Hazine hasım gösterilerek açılmış olan veraset davasının, ... 23. Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 18.07.2016 tarihli ve 2015/398 Esas, 2016/282 Karar sayılı kararı ile, kayıt maliklerinin kim oldukları tespit edilemediğinden reddine karar verildiği, daha önce ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 15.04.2005 tarihli ve 2004/673 Esas, 2005/728 Karar sayılı kararında taşınmaz maliklerinin kim ve nerede oldukları bilnemediği için Hazine"nin hak ve menfaatlerinin korunması için 3561 sayılı Kanun kapsamında ... Defterdarının yönetim kayyımı olarak atandığı anlaşılmaktadır. O halde, mirasçıları tespit edilemeyen maliklerin son mirasçısının Hazine olacağının kabulü gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu"nun 501. maddesine göre, mirasçı bırakmaksızın ölen kimsenin mirası Devlete geçer. Aynı Kanunun 588. maddesi gereğince; sağ olup olmadığı bilinmeyen bir kimsenin malvarlığının veya ona düşen miras payının on yıl resmen yönetilirse ya da malvarlığı böyle yönetilenin yüz yaşını dolduracağı süre geçerse, Hazinenin istemi üzerine o kimsenin gaipliğine karar verileceği ve gaiplik kararı verilebilmesi için gerekli ilân süresinde hiçbir hak sahibi ortaya çıkmazsa, aksine hüküm bulunmadıkça, gaibin mirasının Devlete geçeceği düzenlenmiş olup Devletin bu şekilde hak sahipliği Kadastro Kanunu 18. madde kapsamında kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mal kapsamında olup bu tür taşınmazların tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemeyeceği amir hüküm olarak düzenlenmiştir.
Somut olayda, Mahkemece, bozmaya uyulduğu halde bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Davacılar dava dilekçesinde TMK"nin 713/2. maddesinde yer alan ölüm sebebine de dayandıklarına göre, öncelikle kayıt maliklerinin hasımlı (hasım Hazine olmak üzere) veraset belgelerinin alınması için davacılara süre ve imkan tanınması, sağ mirasçıları varsa davanın bu mirasçılara karşı yöneltilmesi, taraf teşkilinin bu suretle sağlanması, bu yolla da taraf teşkili sağlanamadığı takdirde ilanen tebliğ yolunun düşünülmesi, mirasçıları yoksa TMK"nin 501. maddesi gereğince son mirasçının Hazine olduğu gözetilerek davaya devam edilmesi, böylece taraf teşkilinin sağlanması, kayıt malikleri veya mirasçılarının davada kayyım vasıtası ile temsil edilemeyeceğinin gözetilmesi, ondan sonra işin esasına girilerek TMK"nin 713/2. maddesindeki olumlu olumsuz koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin belirlenmesi ve tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekir. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, Mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulur. Bu nedenlerle, taraf teşkili sağlanmaksızın işin esası hakkında hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin yukarıda belirtilen temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK"nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK"un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK"un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 10.02.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.