20. Hukuk Dairesi 2017/3560 E. , 2018/4554 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile, müvekkilinin vasisi olduğu ... ... ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 281 ada, 44 parselde kayıtlı gayrimenkulün 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin veraseten maliki olduğunu, söz konusu binanın depreme dayanıksız olması nedeniyle 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılarak yeniden inşa edilmesinin söz konusu olduğunu, bu aşamada müteahhidin tekliflerini maliklerin arsa payları çerçevesinde oluşturulduğunu ancak kat mülkiyeti tesisi aşamasında binanın bağımsız bölümlerine tekabül edecek arsa paylarında büyük oranda hatalar yapıldığının taraflarından tespit edildiğini, bu durumun kısıtlının zarara uğramasına sebebiyet verdiğini bildirerek dava konusu gayrimenkulde bulunan apartmanın bağımsız bölümleri arasındaki arsa payları açısından eşitsizliğin giderilmesini ve arsa paylarının düzeltilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece bağımsız bölümlere ayrılan arsa paylarının kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerine orantılı olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilerek yeni arsa payları belirlenmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi uyarınca bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarına düzeltilmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 12/08/1987 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 12/08/1987 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.
Dava konusu taşınmazda 1987 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/06/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.
