Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 1. Asliye Hukuk Mahkemesince asıl davanın kabulü ve birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen 26.11.2008 gün ve 2007/133 E. 2008/487 K.sayılı kararının incelenmesi davacı vekili ve davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 23.02.2010 gün ve 2009/11740-2010/2141 sayılı ilamı ile;
( “… Davacı, 29.8.2001 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Kepezaltı Mahallesi, 2 sayılı parselde kayıtlı taşınmazı davalıdan satın aldığını, dava dışı H... T.... tarafından açılan dava sonucunda taşınmazın H..ye ait olduğunun tespit edildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla taşınmazın rayiç bedeli için 10.000 YTL"nin tahsilini istemiş, Birleşen dava ile de taşınmazın rayiç bedelinden bakiye kalan 10.675,00 YTL"nin tahsilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkeme, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Taraflar arasında düzenlenen 29.6.2001 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli bir satış sözleşmesidir. Dava dışı H...T...tarafından açılan satış sözleşmesinin iptali ve tespit davasının 3.7.2007 tarihinde kesinleştiği anlaşıldığından, bu tarih itibariyle taşınmazın muhdesat dahil belirlenecek bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma gerektirir…)
gerekçesiyle yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının reddine karar verilmiş; ikinci bentte açıklanan nedenle temyiz olunan hüküm davacı yararına bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.
Yerel Mahkemece; davacının noterlikçe düzenlenmiş geçerli sözleşmeye dayanması nedeniyle satışa konu gecekondunun değerini davalıdan talep etmekte haklı olduğu, gerekçesiyle bilirkişi kurulu raporu ile tespit edilen satışa konu tek katlı gecekondu binasının dava tarihi itibariyle yıpranma payı tenzilinden sonraki değerinin 11.022 YTL (TL) olduğu esas alınarak ve taleple bağlı kalınarak davanın kabulü ile 10.000 YTL (TL) nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin kısım için açılıp eldeki dava ile birleşen davanın ise kısmen kabulü ile 1022,00 YTL (TL) nin birleşen dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir. Kararı her iki taraf vekili temyiz etmiştir.
Özel Dairece; yukarıda başlık bölümünde açıklanan nedenlerle, davalının temyiz itirazları reddedilmiş; davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hüküm davacı yararına bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, satış konusunun yalnız menkul hükmündeki gecekondu tarzında yapılmış muhdesata yönelik olduğu ve tarafların zemin mülkiyeti üzerinde haklarının bulunmadığı hususunun kesinleşen mahkeme kararı ile tespit edildiği gerekçesiyle önceki kararda direnilmiş; hükmü davacı vekili temyize getirmiştir.
Davacı ile davalı arasında başlangıçta geçerli biçimde kurulan satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişi tarafından açılan dava sonucunda bu kişi yönünden iptal edilmesi nedeniyle, bu iptal kararının kesinleştiği tarih itibariyle davalının ediminin ifasının imkansız hale gelmesi nedeniyle davacının tazminat talep edebileceği hususunda yerel mahkeme ile özel daire arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu"nun önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında geçerli biçimde kurulan ancak yargı kararı ile üçüncü kişi yönünden iptal edilerek ifası imkansız hale gelen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kapsamına göre; tazminatın belirlenmesinde muhdesat dahil taşınmaz bedelinin mi, yoksa sadece muhdesat bedelinin mi esas alınması gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır:
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun, Türk hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.
818 sayılı Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus Kanunun 11.maddesinin 1.fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11.maddenin 2. fıkrasında, yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun “Akit Yapmak Vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise;
“Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir.
Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.”
Hükmü yer almaktadır.
Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.
Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki İşlem” başlıklı 706.maddesinde:
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.”
Düzenlemesi yer almaktadır.
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213. maddesinde de sözleşmenin biçimi başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.
Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde(resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik ( sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır.
Diğer taraftan, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi gereğince; yasaca yazılı olması gereken bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı olması gerekir.Şu kadar ki; bu sözleşmeye aykırı olmayan veya onu değiştirmeyen tamamlayıcı yan şartlar bu kuralın dışındadır.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da ; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa,..tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir.
Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen bu tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.
Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaad borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez(Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308) .
Resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.
Hemen burada, ifa imkânsızlığı ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır;
818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 20/I.maddesine göre: “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır.” Aynı şekilde, BK’nun 96.maddesi, “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur.” hükmünü taşımaktadır. Keza, BK’nun 117.maddesi “Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.”, demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir.
İmkânsızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de, imkânsızlık, sürekli, kalıcı, temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkânsızlık, temerrüdün karşıtıdır. İmkânsızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla sağlanamamasında ortaya çıkar (Serozan, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 3.Cilt, 4.Bası, İstanbul 2006, s. 163.).
Diğer bir ifadeyle imkânsızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir (Eren, Fikret: age., s. 270.; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 6.Bası, İstanbul 1988, s. 483.; İnan, Ali Naim, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 1984, s. 503; Ayan, Mehmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 3.Bası, Konya 2002, s. 325; Akıntürk, Turgut, Satım Akdinde Hasarın İntikali, Ankara 1966, s. 33; Velidedeoğlu, Veldet/Özdemir, Refet, Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 1987, s. 52; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2005, s. 77).
İmkânsızlık, bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca, edimin ifasının imkânsızlığı, asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir. İmkânsızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak, bazı durumlarda imkânsızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir.İmkânsızlık bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında, mantıki, hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir (Eren Fikret, age., s. 295., s. 186.; Bucher, Eugen: Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne Delicktrecht, Zürich 1988, s. 417).
BK’nun 20.maddesine göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır (objektif imkansızlık). Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Eren Fikret, age., s. 299.; Reisoğlu, Safa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, İstanbul 2006, s.116; Serozan Rona, age , s. 162.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, age., s. 1208).
BK’nun 117.maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır.Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur.Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK’nun 96.maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (Eren Fikret, age., s. 298.; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, s. 77.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, s. 1210).
İmkânsızlık; objektif-sübjektif imkânsızlık, başlangıçtaki-sonraki imkânsızlık, tam-kısmi imkânsızlık, sürekli-geçici imkânsızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık seklinde çeşitli türlere ayrılabilir (Borç İlişkisi Doğuran Sözleşmelerde Başlangıçtaki İmkânsızlık, Hüküm Ve Sonuçları Zeynep İpek Yücer, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi s. 22 vd.).
Objektif imkânsızlık, BK’nun 20, 96. ve 117.maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Objektif imkânsızlık-sübjektif imkânsızlık ayrımı baştaki imkânsızlık halinde önem kazanmaktadır. Sonraki imkânsızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından, objektif imkânsızlık ile sübjektif imkânsızlık arasında bir fark bulunmamaktadır. BK’nun 20. maddesine göre başlangıçtaki objektif imkânsızlık bir butlan sebebidir.Önemli olan, edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip getiremeyeceğidir. Buna göre, eğer edim, borçlu da dahil üçüncü kişiler tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkânsızlık objektiftir (Eren Fikret, age., s. 295.; Kılıçoğlu, age., s. 116.; Oğuzman/Öz, age., s. 76.; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 79.; Altunkaya, age., s. 110.; Başpınar, age., s. 119.; Altaş, age., s. 13.; Prof. Dr. Karaaslan, Hakan: Sürekli Borç İlişkileri ve Sürekli Borç İlişkilerinde İfa İmkansızlığı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2003, s. 53.; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.4.1984 gün, 139 E., 426 K. sayılı ilamı).
Yukarıda açıklandığı üzere, BK’nun 117.maddesinde yer alan şekilde, borçluya yükletilemeyen sonraki imkânsızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden, borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkından mahrum olur. Ancak, bu durumda da istisnai olarak BK’nun 117/II. maddesine göre; taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkânsızlık halinde borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edeceğini kararlaştırabilirler.
Ayrıca BK’nun, “ Halin icabından veya hususi şartlardan mütevellit istisnaların maadasından, satılan şeyin nefi ve hasarı akdin inikadı anından itibaren alıcıya intikal eder.” şeklinde düzenlenen 183. maddesi ve “ Uzun müddet için yapılan hizmet akdinde, işçi, hastalıktan, askerlikten veya bu gibi sebeplerden dolayı kusuru olmaksızın nispeten kısa bir müddet için işi ifa edemediği takdirde o müddet için ücret istemeye hakkı vardır” şeklinde hüküm altına alınan 328. maddesi, BK’nun 117. maddesine istisna getiren özel hükümlerdir. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık halinde borçlunun kusuru söz konusu ise daha önce de belirtildiği gibi, BK’nun 96. maddesindeki genel hüküm uygulanır. Bu durumda, borç sona ermez, borçlu, alacaklı zarara uğramışsa, bunu tazmin etmek zorunda kalır.
İmkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu imkânsızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir. Nitekim, BK’nun 117.maddesinde kullanılan tabirler de bu görüşü desteklemektedir. Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı aramaktadır.( Eren Fikret, age., s. 1251.; Altunkaya, age., s. 139; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 110)
Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamı).
Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hâsıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (BK. 96).
Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez(Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308). Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.’nun 20.maddesinde öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, “borç doğuran” bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK.’nun 96. maddesi gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK.’nun 158. maddesi uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK."nun, 22.12.1982 T., 13-1905 E., 966 K. sayılı ilamı).
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;
Davacı Fikret ile davalı Turan arasında Antalya 9.Noterliğinde 29.08.2001 tarih ve 21900 yevmiye numarası ile düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme ile davalının davacıya 9880 Ada, 2 parsel üzerinde bulunan Antalya İli Merkez,Duraliler Köyü,Kepezaltı mah. 3199 sk.No:29 adresindeki taşınmazın 5.000.000.000 (5.000,00) TL bedelle satışını vaad ettiği; satış vaadi sözleşmesine konu bu taşınmazın sözleşme tarihinde davalı adına tapuda kayıtlı olmadığı, belediye adına kayıtlı olduğu; öylece sözleşme tarihinde de davalı ediminin ifasına olanak bulunmadığı, ancak bu imkânsızlığın sözleşmenin hiçbir zaman ifa edilememesine neden olacak şekilde objektif imkânsızlık niteliği taşımadığı belirgindir.
Diğer taraftan, bu sözleşmeyle ilgili olarak dava dışı Hatice tarafından açılan dava sonucu Antalya Asliye 1. Hukuk Mahkemesi"nin 13.12.2006 gün ve 2002/657 E. 2006/606 K. sayılı kararı ile , dava konusu tek katlı gecekondunun 16.12.2009 tarihli, muhtarlık onaylı, harici senetle davalı Durmuş Ali tarafından davacı Hatice’ye satılarak zilyedliğinin devredildiği, evin bedeli olan 3.800 ABD Dolarının peşin alındığı, ikinci kez davalı Turan’a sattığı, Turan’ın da eldeki davanın davacısı Fikret’e sattığı, satışa konu yerin zemin mülkiyeti üzerinde satış yapan Durmuş Ali ve diğerlerinin hiçbir haklarının olmadığı, satış konusunun yalnız gecekondu tarzındaki menkul hükmündeki yapı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu gecekondu ile ilgili davalılar arasındaki harici satışların davacı Hatice yönünden geçersiz olduğunun tespiti ile 02.05.2006 tarihli bilirkişi raporuna ekli haritasında sarıya taralı olarak gösterilen tek katlı gecekondu tarzındaki yapının davacıya aidiyetinin tespitine karar verilmiş; mahkemece “kararın davalılar tarafından temyizi isteminden vazgeçilmesi üzerine 13.06.2007 tarihinde kesinleştiği” kararın altına şerh edilmiştir.
Antalya 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü"nün 14.04.2007 tarihli yazısı ile satış vaadi sözleşmesinde geçen 9880 Ada, 2 parselin tapu kaydına rastlanmadığı mahkemeye bildirilmiş; mahkemece 21.01.2008 ve 04.01.2008 tarihli yerinde yapılan uygulamalı keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında; Antalya İli Merkez, Duraliler Köyü, Kepezaltı mah. 3199 sokak.No:29 adresindeki dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle alanı 110,00 m2 olup,tapuda 2747 parsel sayılı taşınmaz içinde kaldığı, satışa konu 110 m2 lik bölümünün piyasa rayiçlerine göre değerinin 9.657,00 TL olduğu, bu bölüm üzerinde bulunan tek katlı gecekondu binasının yıpranma payı tenzilinden sonra değerinin 11.022,00 TL olduğu, 226 parselin Kepez Belediyesince imar uygulamasına tabi tutulması sonucu oluşan 9880 Ada 2 parselin tapu kütüğüne tescil edilmediği, ilgili meskenin Duraliler Köyü 226 parselin hükmen ifrazından oluşan mülkiyeti Antalya Büyükşehir Belediyesine ait 1.331.155. m2 miktarlı ve arsa vasıflı 2747 parsel içinde kaldığı tespit edilmiştir.
Dolayısı ile, davalıyla davacı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesine konu olan yerin satışının vaat edildiği tarihte satıcı adına tapu kaydı bulunmadığı, Belediye adına kayıtlı olduğu, üzerinde de sözleşmede geçen binanın bulunduğu, açıktır.
Hemen belirtmelidir ki, yukarıda ayrıntısıyla açıklanan yasal düzenlemeler ve bu sözleşmenin hukuki yapısı gözetildiğinde vaad edenin mutlaka malik olması gerekmediğinden davalının satış vaadinde bulunduğu taşınmazın Belediye adına kayıtlı olmasının, taraflar arasındaki Antalya 9.Noterliğinde 29.08.2001 tarih ve 21900 yevmiye numarası ile düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyeceğinde; şekil bakımından geçerli bir sözleşmenin bulunduğunda ve bu sözleşmeye dayanarak davacının tazminat talep edebileceğinde kuşku bulunmamaktadır.
Önemle vurgulamakta yarar vardır ki, satış vaadi sözleşmesinde davalı vaadinde açıkça “… sahibi bulunduğum Antalya ili, Merkez ilçesi, Kepezaltı mahallesinde bulunan 9880 ada 2 parsel no.da kayıtlı Antalya İli Merkez,Duraliler Köyü,Kepezaltı mah. 3199 sk.No:29 adresindeki” taşınmazın satışını vaad etmiştir. Geçerli biçimde kurulan bu sözleşmenin daha sonra üçüncü kişi tarafından açılan dava nedeniyle ve salt bu üçüncü kişi yönünden iptal edilmiş olması bu vaadi ve yine bu sözleşmeden doğan taraflara ait yükümlülükleri ortadan kaldıran bir unsur olarak düşünülemez. Sözleşmenin “ifa imkansızlığı” nedeniyle ifa edilememesi de temelinde satışı vaad olunan şeyin niteliğini değişikliğe uğratmaz. Burada ifa imkansızlığı nedeniyle taşınmazı devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlusu olan tarafın, ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısına tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olacaktır. Burada tazminatın hesabında hem taşınmaz hem de üzerindeki muhdesat olmak üzere her iki unsurun da birlikte nazara alınması gerekir.
Mahkemenin, vaad edenin taşınmazın maliki olmaması olgusunu, sözleşmenin sadece binaya ilişkin olduğunu kabule dayanak alması, davacı ve davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesinin içeriğine ve yukarıda açıklanan satış vaadi sözleşmesinin nitelikleri ile hukuki yapısına aykırı düşmektedir.
Bu nedenle; taraflar arasındaki sözleşmede, dava konusu 9880 Ada 2 parsel sayılı taşınmazın ve üzerindeki muhdesatın satışının vaad edilmesi karşısında, mahkemenin satış vaadinin sadece taşınmaz üzerinde bulunan muhdesata (binaya) ilişkin olduğu yönündeki gerekçesi yerinde bulunmamıştır.
Öte yandan, taşınmazlara ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin kurulmasının nedeni de, esasen taşınmaz satımı konusunda anlaşan ancak, taşınmazın tapu kaydında vaad edene ait olmaması nedeniyle bunu gerçekleştirmeyen tarafların başlangıçta ifa olanağı bulunmayan bu edimin daha sonra ifa edilebileceği yaklaşımıdır.
Nitekim, eldeki davanın tarafları arasında da aynı amaçla satış vaadi sözleşmesi düzenlediğine göre, resmi şekle uygun olarak geçerli bir biçimde kurulan bu sözleşmede yer alan davalının taşınmazın mülkiyeti devir ediminin ifasının, üçüncü kişinin aynı taşınmazla ilgili açtığı davada verilen “üçüncü kişi lehine” iptal kararı nedeniyle, ilerde de imkansızlaşması nedeniyle, davalının taşınmazın mülkiyetini devir vaadine ilişkin “aynen ifa” nın yerini “tazminat borcu” alacaktır.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığı altında sonuç itibariyle; davacı ile davalı arasında davalıya ait olmayan tapuya kayıtlı taşınmazın satışının vaadine yönelik sözleşmenin noterde ve usulünce düzenlenmekle geçerli olarak kurulduğu, satışı vaad edilen taşınmazın, üzerinde muhdesat bulunan mülkiyeti belediyeye ait taşınmaz olduğu, ancak daha sonra vaade konu taşınmazla ilgili olarak üçüncü kişi tarafından açılan dava sonucunda- eldeki sözleşme bu sözleşmenin tarafları yönünden geçerliliğini koruduğu halde- taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin ifanın imkansız hale geldiği, göz önüne alınarak davacı vaad alacaklısının mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle taşınmazın muhdesat dahil değerini isteyebileceğine ilişkin bozma gerekçesine heyetçe de iştirak edilmiş; burada tazminatın konusunun taşınmaz ile muhdesatın birlikte hesaplanacak rayiç değere göre belirlenmesi hususu karara bağlanmıştır.
Ne var ki, özel daire bozma ilamında, maddi hata yapılarak, üçüncü kişinin açtığı davada verilen ve ifanın imkansızlığına neden olan kararın 03.07.2007 tarihinde kesinleştiği belirtilmişse de söz konusu karar 13.06.2007 tarihi itibariyle kesinleşmiştir. O halde, özel daire kararındaki maddi hatanın bu şekilde düzeltilerek ifanın 13.06.2007 tarihinde imkansız hale geldiğinin kabulü gerekir.
Hal böyle olunca;, mahkemece yapılacak iş; taraflar yönünden geçerli olarak kurulan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan satış vaadi borçlusunun ediminin ifasının, üçüncü kişinin açtığı aynı sözleşmenin iptaline ilişkin davada verilen ve 13.06.2007 tarihinde kesinleşen karar nedeniyle, imkansız hale geldiğinin ve davalı vaad borçlusunun, davacı vaad alacaklısına karşı tazminle mükellef olduğunun kabulü ile; bilirkişi marifetiyle ; ifanın imkansız hale geldiği 13.06.2007 tarihi itibariyle taşınmazın üzerindeki muhdesatla birlikte rayiç bedelinin, araştırılıp tespit edildikten sonra, buna hükmedilmesi olmalıdır.
Aynı hususlara işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 28.09.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.

.

.