Taraflar arasındaki “Tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 1.Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Mahkemesince tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 15.03.2010 gün ve 2009/217 E., 2010/84 K. sayılı kararın incelenmesi davacı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 14.06.2010 gün ve 5850-6995 sayılı ilamı ile;
(...Dava, 21.06.2003 tarihli yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.
Davalı, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.
Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki ödemeler tutarı 25.100,00 TL ile iyileştirme giderleri 2.200,00 TL toplam 27.300,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 515 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada (K2) bloktaki (4) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ederek bu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiği anlaşılmaktadır.
Tekrar vurgulamak gerekirse davacı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163.maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Diğer taraftan, davacının kötüniyetli olduğuna ilişkin dosyada somut bir delil de yoktur. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin işin bedeline ilişkin 7.maddesinde “maliyetler Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünün belirlediği fiyatlardan %25 daha düşük olacaktır” hükmü bulunduğundan, temlik işlemine konu işin bedelinin bu hüküm uyarınca belirlenmesi gerekir. Bilirkişiler, 24.07.2009 tarihli raporlarında bu fiyatı 43.957,00 TL olarak saptamıştır. Ancak, davalı ilan yoluyla icabında (önerisinde) konut satış bedelini 37.000,00 TL olarak kabul etmiştir. Davacının yaptığı ödemeler tutarı 25.100,00 TL olduğuna göre (37.000,00 TL – 25.100,00 TL) = 11.900,00 TL eksik ödenen miktarın davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesi gerekmektedir.
Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen 11.900,00 TL’yı davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirmek (BK m.81) ve bu koşulla tescile ilişkin davacı istemini hüküm altına almak olmalıdır. Bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, 21.06.2003 tarihli yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil; olmadığı takdirde de tazminat isteğine ilişkindir.
Davalı, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.
Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmaz satış vaadine ilişkin olmakla noterde resmi şekilde yapılması gerekirken haricen düzenlenmesi nedeniyle geçersiz olduğu bu nedenle tescile konu olamayacağı, taraflar arasındaki uyuşmazlığın bu temelde ve hukuken geçersiz sözleşmelerin tasfiyesinde geçerli olan haksız iktisap kuralları çerçevesinde çözümü gerektiği, davacının bu çerçevede ödediği bedel yanında, zorunlu ve faydalı masraflarını isteyebileceği, gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, tazminat isteminin kabulü ile ödemeler tutarı 25.100,00 TL ile iyileştirme giderleri 2.200,00 TL toplam 27.300,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Davacının temyizi üzerine Özel Dairece; yukarıda başlık bölümünde aynen alınan gerekçelerle ve özellikle taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olmakla birlikte fiilen hayata geçirilmekle davacıya tescil isteme hakkı vereceği, temlik işlemine konu işin bedelinin taraflar arasındaki sözleşmenin 7.maddesine belirlenmesi gerektiği, 24.07.2009 tarihli bilirkişi raporunda bu bedel 43.957,00 TL olarak saptamış ise de davalının ilan yoluyla icabında (önerisinde) konut satış bedelini 37.000,00 TL olarak kabul ettiği, davacının yaptığı ödemeler tutarı olan 25.100,00 TL nin bu miktardan düşülerek 11.900,00 TL eksik ödenen miktarın davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesi, depo edilmesi halinde ve bu koşulla tescile ilişkin davacı istemini hüküm altına alması, gereğine işaretle, karar bozulmuştur.
Mahkemece 21.10.2010 tarihinde verilen ara kararıyla bozma ilamının davacının tescil isteyebileceğine ilişkin bölümüne uyulmasına; bozma ilamının hesap yöntemine ve buna göre satış bedelinin 37.000,00 TL kabul edilmesi gerektiğine ilişkin bölümüne ise direnilmesine,karar verilmiş; sonuçta da buna göre direnme olarak adlandırılan hüküm kurulmuştur.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşme sırasında, işin esasına girişilmeden önce, Yerel Mahkemenin direnme olarak adlandırdığı bu kararın gerçekte yeni hüküm niteliğinde olup, olmadığı ön sorun olarak tartışılmıştır.
Bilindiği üzere; direnme kararının varlığından söz edilebilmesi için mahkeme bozmadan esinlenerek yeni herhangi bir delil toplamadan önceki deliller çerçevesinde karar vermeli; gerekçesini önceki kararına göre genişletebilirse de değiştirmemelidir (HUMK.429 mad.).
Eş söyleyişle; mahkemenin yeni bir delile dayanarak ve/veya gerekçesini tümüyle değiştirerek karar vermiş olması halinde, direnme kararının varlığından söz edilemez.
Somut olayda ise; Yerel Mahkemece, bozma ilamına taşınmazın tescil edilebileceğine ilişkin bölümü yönünden kısmen uyulmasına, davaya konu taşınmazın satış bedelinin 37.000.00 TL kabul edilmesine ilişkin bölümüne ise direnilmesine karar verilmesine karşın; daire bedel farkı olarak belirlenen 28.850,00 TL’nin davacı tarafından davalı adına açılan depo hesabına yatırılması konusunda verdiği süre içinde davacının bu miktar yerine 11.900 TL depo ederek, bu bedel karşılığında tescile karar verilmesini istemesi üzerine; sonuçta bu talebinin reddi ile tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı adına yatırmış olduğu 11.900,00 TL nin kendisine iadesine, geçersiz sözleşme nedeniyle ödemiş olduğu 25.100,00 TL"nin ödeme tarihlerinden itibaren ayrı ayrı işletilecek yasal faizi ile, taşınmaza yapmış olduğu 2.200,00 TL faydalı gider bedelinin de faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Şu hale göre; mahkemenin tapu iptali ve tescil yönünden verdiği uyma kararı açık biçimde yeni bir hüküm olduğu gibi, direndiğini belirtmesine karşın uyulan kısımla bağlantılı olarak tamamen yeni gerekçe ve nedenlere dayalı olarak oluşturduğu hüküm de, teknik anlamda direnme kararı niteliğinde değildir.
Bu durumda, Yerel Mahkemece kısmen uyularak verilen ve kısmen de direnme kararı olarak adlandırılan temyize konu karar; denetimden geçmeyen hususları içeren, tamamen yeni gerekçelere dayalı yeni bir hüküm niteliğinde olduğundan; bu hükmün temyizen incelenme görevi Hukuk Genel Kuruluna değil; Özel Daireye aittir.
O halde, yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 14.HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine, 22.06.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
