MAHKEMESİ : KÜÇÜKÇEKMECE 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 18/04/2013
NUMARASI : 2011/897-2013/199

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
Davacı, kayden maliki olduğu "mesken" vasıflı 5473 parsel sayılı taşınmazdaki 17 nolu bağımsız bölümü davalının haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın kullandığını ileri sürerek, ecrimisil isteği ile eldeki davayı açmıştır.
Davalı, dava konusu taşınmazı önceki maliki ile aralarında yaptıkları kira sözleşmesi gereğince kullandığını, davacının çekişmeli yeri Küçükçekmece 1. İcra Müdürlüğünün 1998/413 talimat sayılı dosyası ile yapılan ihale ile edinip adına tescilini sağladıktan sora satışa çıkardığını ve kendisinin de talip olduğunu, fakat teminat ödemesine rağmen davalının satmaktan vazgeçtiğini ne var ki; teminat parasını da iade etmediğini, taşınmazın davacı adına 11.12.2009 yılında tescil edildiğini bu sebeple 2006 yılı için ecrimisil isteğinin haksız olduğunu belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan deliller ile davacının 12.11.1999 tarihli ihaleden satın almak suretiyle maliki olduğu mesken vasıflı 5473 parseldeki 17 nolu bağımsız bölümü davalının haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın kullandığı saptanarak ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği ve gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK"nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK"nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın soyut bir takım belirlemeler ile ecrimisil hesabı yapılmış, emsal araştırması yapılmadan mahkemece bu rapor ile sonuca gidilmiştir.
Hâl böyle olunca; mahkemece, yeniden bilirkişi heyeti oluşturmak suretiyle dava konusu taşınmaz üzerinde keşif yapılması, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde emsaller de incelenerek ve özellikle ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınarak bilirkişilerce ilk dönem için ecrimisil belirlenip, sonraki dönemler için bu miktara ÜFE oranın tamamının yansıtılmak suretiyle belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekiken bilimsel verilere uygun denetime elverişli olmayan ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu hükme esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davalının değinilen yöneler itibariyle temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK"un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.