MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki esas tapu iptali ve tescil, karşı dava tazminat ve alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili, davalıların ilk yüklenici ile yaptıkları sözleşmeyi feshederek, karkas halinde bırakılan ...parseldeki yarım inşaatın tamamlanması için müvekkili ile aralarında ...10. Noterliği"nin 23.07.1993 tarih ve 34832 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, arsa sahiplerine ait dairelerin sözleşmede kararlaştırılan süreden önce teslim edildiğini, ancak önceki yüklenicinin bina yüksekliğini projede öngörülenden 130 cm yüksek yapmasından dolayı iskan ruhsatı alınamadığını, davalılarca sözleşmenin 5/b maddesi gereği sözleşmenin imzalanması sırasında üç daire, inşaat oturulacak hale getirildiğinde bir daire, ruhsat alındığında bir dairenin satış yetkisinin müvekkiline verilmesi gerekirken verilmediğini, sözleşmede kararlaştırılan ve sonradan ortaya çıkan tüm davaların giderlerini karşıladıklarını ileri sürerek, 1, 2, 4, 8, 9 no"lu dairelerin ve 10 no"lu dükkanın davalılar adına olan kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiş, karşı davanın ise zamanaşımına uğradığını savunmuştur.
Karşı davada davacı-asıl davada davalı vekili ise, ilk yüklenici ..."nın inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle sözleşmeyi karşılıklı olarak feshederek, müvekkillerinin davacı ve karşı davalı yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, sözleşmenin 5/c maddesi gereği inşaatın 06.12.1993 tarihinde tamamlanıp, 06.06.1994 tarihinde de iskan ruhsatı alınması gerekirken, iskan ruhsatının halen alınmadığını, davacının kendi edimini ifa etmediğinden davalıdan ediminin ifasını isteyemeyeceğini, sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart öngörüldüğünü, 10 no"lu dükkanın iskan ruhsatı alındıktan sonra devredilmesi gerektiğinden bu taşınmaz yönünden devir talebinin hukuka aykırı olduğunu, davacının sözleşme imzasından önce projeyi incelediğinden, projeden yüksek yapım nedeniyle iskan alınamadığı iddiasının yerinde olmadığını, 1 no"lu dairenin ise ilk yüklenici ... tarafından ..."a haricen satıldığından devir talebinin yerinde olmadığını, binanın 130 cm yüksek yapılması nedeniyle ..."ya ve 1 no"lu dairenin talep edilmesi nedeniyle de ..."a davanın ihbarı gerektiğini savunmuş, ayrıca karşı davasında ise; sözleşmenin 6/c maddesi gereği inşaatın geç teslim edilmesi halinde o günkü kur üzerinden aylık 1.000 USD karşılığı TL olarak kira tazminatı ödeneceği kabul edildiğinden 06.06.1993 tarihinde teslim edilmeyen daireler yönünden 6 ay için 6.000,00 USD karşılığı 9.402,00 TL kira tazminatı ile sözleşmenin 5/c maddesi gereği yüklenici tarafından ödenmesi gereken icra ve dava dosyası ödemelerinin yapılmaması nedeniyle sözleşmenin 6/d maddesinde öngörülen 5.000 USD karşılığı 7.835,00 TL ifaya eklenen cezai şartın davacıdan tahsili gerektiğini ileri sürerek, asıl davanın reddine, kira tazminatı ve cezai şart olarak şimdilik 17.237,00 TL"nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporuna göre, asıl dava yönünden, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp oturulabilir hale getirmesine rağmen iskan ruhsatının alınamadığı, davalı arsa sahiplerinin de daireleri teslim alarak iskan ruhsatı alınmadan dairelerine oturmaya başladıkları, sözleşmenin 2. ve 5/b maddesine göre, davacının 1, 2, 4, 8 ve 9 no"lu dairelerin tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talepte haklı olduğunun 2 ve 3. raporlarda teyit edildiği, sözleşmenin 5/b maddesi gereğince iskan ruhsatı alınmadığından 10 no"lu işyerinin tapu kaydının iptali talebinde haksız olduğu, karşı dava yönünden ise, TBK"nın 179/2. maddesi uyarınca inşaatın teslimi anında cezai şart isteme hakkını saklı tutmadığı, yüklenicinin taşınmazı 06.06.1994 gününden önce süresinde teslim ettiği, arsa sahiplerinin itirazının bulunmayıp sadece iskan alınmadığı yönündeki itirazları bulunduğu ve fiilen oturmakta oldukları gerekçeleriyle, asıl davada dava konusu 1, 2, 4, 8. 9 no"lu dairelerin davalılar adına olan kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının 10 no"lu işyerinin tapu kaydının iptaline ilişkin talebinin reddine, karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.
Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, karşı dava ise kira tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir.
1- Asıl davada davacı-karşı davada davalı yüklenici ... vekilinin tüm, asıl davada davalı-karşı davada davacı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dosya kapsamına göre binanın 130 cm yüksek ve projesine aykırı olarak yapıldığının iddia edilmesine ve mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporları alınmasına rağmen, bilirkişi kurulunca bu konuya değinilmemiştir. Yapıların imar mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığı kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemelerce re"sen araştırılması gerekir. Oysa mahkemece de bu konuda gerekli araştırma yapılmamıştır.
Bu durumda, mahkemece, binanın 130 cm yüksek yapıldığı iddiasının araştırılması için mahallinde keşif yapılarak, yapıda herhangi bir projeye ve imar mevzuatına aykırılık bulunup bulunmadığı ve varsa bu aykırılıkların ne olduğu ile giderilme bedeli konusunda uzman bilirkişi heyetinden alınacak gerekçeli rapor ile ayrıntılı şekilde tespit ettirildikten sonra, Belediye Başkanlığı"ndan söz konusu projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, giderilmesi mümkün ise iskân ruhsatı verilip verilemeyeceği, verilebilecek ise, ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile bunun giderim bedellerinin sorulması, yükleniciye tüm bu hususlar için uygun süre ve yetki verilerek sonucunun beklenmesi, projeye aykırılıkların giderildiğinin mahkemeye bildirilmesi halinde uzman bilirkişilerle mahallinde keşif yapılarak projeye aykırılıkların giderilip giderilmediğinin mahkemece denetlenmesi, eksikliklerin giderildiğinin tespiti ve binanın iskân ruhsatı alınması halinde yüklenicinin tescile hak kazandığının kabulü ile talep edilen tüm bağımsız bölümlerin yüklenici adına tesciline karar verilmesi, aksi halde ise şimdiki gibi iskan şartına bağlanan 10 no"lu bağımsız bölüm yönünden tescil talebinin reddi gerekir.
Öte yandan dosya kapsamından yüklenicinin iskan ruhsatını almayarak kendi edimini tam olarak ifa etmemiş olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu"nun 81. maddesi gereğince kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı edimin yerine getirilmesini isteyemez. Davacı ve karşı davalı yüklenici yapı kullanma izin belgesini almadığından tescil isteyemez ise de, aynı nedenle arsa sahiplerine gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle yüklenicinin sözleşme gereğince inşaatı arsa sahiplerine teslimi gereken tarih ile fiilen teslim edildiği tarihler arasında geçen süre için, talep de dikkate alınmak suretiyle, bilirkişi kuruluna hesaplama yaptırılarak arsa sahipleri lehine kira tazminatına hükmedilmesi gerekirken karşı davanın tümden reddine karar verilmesi de doğru olmamıştır.
SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bendde açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı-karşı davada davalı yüklenici ... vekilinin tüm, asıl davada davalı-karşı davada davacı arsa sahipleri vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bendde açıklanan nedenlerle, davanın kabulüyle hükmün asıl davada davalı-karşı davada davacı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, asıl davada davalılar-karşı davada davacılardan alınan peşin harcın istek halinde iadesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden asıl davada davacı-karşı davada davalıdan alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.