Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Söke Sulh Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 09.12.2010 gün ve 2010/677 E., 2010/1299 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 02.06.2011 gün ve 2011/4594 E., 2011/9529 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacıya ait taşınmazın davalı emlakçı A. Ö. tarafından bulunan alıcı Z.T."a sattığını satış bedelinden 77.000 TL nin ödendiği halde bakiye bedelin ödenmediğini ileri sürerek, 2.083,98 TL alacağın tahsili için başlattığı icra takibine vaki haksız itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, 04.01.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde vekaletname gereğince davacının taşınmazını alım-satım-komisyon vs. masraflar dahil olmak üzere 82.000 TL ye sattığını, 2.475 TL tapu harcı bedeli, 135 TL, Döner Sermaye gideri, 137.07 TL, 370 TL, 14,0 TL taşınmaza dair emlak vergisi, su vs. giderleri olmak üzere toplam 2.764,87 TL harç ve masrafları yatırdığını, 4000 TL komisyon ücreti ile birlikte 6.764,87 TL nin kararlaştırılan 82.000 TL den düşüldüğünde en fazla 75.235,13 TL davacıya verilmesi gerekirken, 77.000 TL ödediğini, davacının alacağı kalmadığını bildirerek, yersiz olan davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 4000 TL komisyon ücreti, satış ile ilgili tapu harcının satıcıya düşen 1.237,50 TL lik kısmı ile 135 TL lik döner sermaye gideri olmak üzere toplam 5.372,50 TL nin satış bedeli olan 82.000 TL den düşüldüğünde davalının davacıya ödediği miktardan daha az çıktığı, davacının bu satış nedeniyle davalıdan bir alacağı bulunmadığı kanaatine varılarak davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı ile davalı emlakçı arasında vekaleten iş görme işlemi yapılmış, bu alışverişe ilişkin olarak davalı emlakçının davacıya ödemesi gereken satış bedelinin eksik ödendiği iddia edilmiştir. davacının taşınmazının davalı tarafından davacıya vekaleten 3.şahşa 82.000 TL bedelle satıldığı hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Söke Emlak Müşavirleri Derneğinin yazısına göre gayrimenkul alım ve satımlarında emlak müşavirine ödenmesi gereken komisyon ücreti, gayrimenkulün gerçek değerinin alıcı için %3, satıcı için %3 olmak üzere toplam %6 olduğu anlaşılmaktadır. 29.12.2009 tarihli gayrimenkul ön satım sözleşmesinde de alıcıdan 2000 TL, satıcıdan 2000 TL komisyon ücreti alınacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşmeyi satıcı davacı M.Ö.adına vekili davalı emlakçı A. Ö. ile alıcı Z. T. imzalamıştır.
Davalının taşınmazı 82.000 TL ye sattığı, bu paradan 77.000 TL ni davacıya ödediği, masraf belgelerine göre satışla ilgili olarak satış bedelinin % 033 ü olmak üzere 1.237,50 TL alıcı adına, 1.237,50 TL satıcı adına olmak üzere toplam 2.475 TL tapu harcı ve satıcı adına olmak üzere 135 TL döner sermaye gideri ödediği satıcı ve alıcı adına her biri için satış bedelinin %3 ü oranında olmak üzere 4000 TL komisyon bedeli aldığı anlaşılmıştır.
Mahkemece davacının tapu harcının 1.237,50 TL lik kısmı ile 135 TL lik döner sermaye gideri yanında 2000 TL lik satıcı için alınması gereken komisyon ücreti toplam 3.372,50 TL den sorumlu tutulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile 4000 TL lik komisyon bedelinin tamamından sorumlu tutarak yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

.HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, taşınmazın satışı için vekaletname verdiği davalının, vekalete dayalı olarak taşınmazını sattığını ancak satış bedelinin tamamını ödemediğini, alıcının ödemesi gereken komisyon miktarı 2.000 TL de düşülerek kalan bedelin gönderildiğini ancak alıcının sorumlu olduğu 2.000 TL komisyon bedelinin kendisine gönderilen satış bedelinden düşülmesinin isabetsiz olduğunu beyanla satış bedelinin eksik kalan kısmının tahsiline yönelik icra takibine davalının itirazın iptalini ve takibin devamına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davacının taşınmazı dilediği koşullarda satması için yetki verdiğini ve taşınmazın komisyon karşılığı satılması konusunda anlaştıklarını, alması gereken 4.000 TL komisyon ücreti ile yaptığı masraflar düşüldüğünde davacı satıcıya fazlasıyla ödeme yaptığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Yerel Mahkemece, taşınmazı dilediği bedelle satma konusunda yetkisi bulunan davalının gayrimenkul ön satım sözleşmesine göre hak ettiği 4.000 TL komisyon bedeli ve masraflar düşüldüğünde davacıya ödemesi gereken satış bedelinden de fazlasını ödediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire tarafından yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle davanın reddine dair ilk hükümde direnilmiştir.
Direnme hükmü davacı vekili tarafından temyiz edilmektedir.
Uyuşmazlık, taşınmaz satışı için verilen vekalet üzerine davalının dava dışı alıcı ile yaptığı gayrimenkul ön satış sözleşmesinde belirtilen satış bedelinden davacıya ödenecek miktardan alıcının ödemesi gereken tapu satış giderleri ile komisyon ücretinin çıkartılması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere, davacının vekili olan davalı ile alıcı arasında düzenlenen gayrimenkul ön satış sözleşmesi ve bu sözleşme uyarınca komisyon ücreti karşılığı her iki tarafın da teminat sedeni vermesinin kararlaştırılmış bulunması karşısında Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.11.2012 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi

KARŞI OY YAZISI

Dava alacak istemine ilişkin olup, yerel mahkeme ile Yüksek Özel Daire arasındaki uyuşmazlık esas itibariyle tahsil edilen (82.000) TL’nın içerisinde alıcının ödemesi gereken taşınmaz tellallığı ücretinin bulunup bulunmadığı noktasındadır. Yüksek Özel Daire ile yerel mahkeme arasında sözleşmenin davacı yönünden geçersiz olup olmadığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmadığından Yüksek Genel Kurul’un bu yönü inceleyip davacı ile davalı arasında taşınmaz tellallığı hususunda geçerli bir taşınmaz tellallığı sözleşmesi bulunmadığı sonucuna varmasının mümkün olmadığı görüşündeyim.
Ayrıca, davacı kendisi tarafından ödenmesi gereken 2.000.000.-TL’na itiraz etmediği gibi Yüksek Dairenin bu yöne ilişkin bir bozma kararı da mevcut değildir.
Ön sözleşmede komisyonun satım bedeli içinde olduğu açıkça belirtildiğine ve bu komisyonun da satıcı komisyonu olduğu açıklamasına yer verilmediğine göre bedele dahil olan komisyonun alıcı komisyonu olduğunun kabulü gerektiğinden ve buna göre de bir eksik ödeme söz konusu olmadığından davanın reddine ilişkin yerel mahkeme kararının onanması gerektiği görüşündeyim.

 KARŞI OY YAZISI

Dava, bir miktar para alacağına yönelik icra takibine vaki itirazın iptali isteminden ibarettir.
Özel Daire bozma kararında, davadışı alıcıya düşen 2000 TL tutarındaki komisyon ücretinden davacının sorumlu tutulamayacağı ve fakat davacının 2000 TL komisyon ücreti ile tapuda yapılan masraflardan payına düşen tutardan sorumlu olduğu belirtilmektedir. Bu anlamda, Özel Daire bozma ilamının -davacı iddiasının aksine- davalının, davacıdan 2000 TL ücret ve masrafları talep edebileceğini öngördüğü açıkça ortadadır. Davacı, taşınmazının davalı tarafından vekaleten satışı suretiyle elde olunan hasılanın 82.000 TL"nın üzerinde olduğunu, davadışı alıcıdan 2.000 TL"ndan daha az bir komisyon alınması gerektiğini iddia ve ispat etmiş değildir. Üstelik, davalıya gönderdiği ihtarnamede de belirttiği üzere, davadışı alıcıya düşen komisyon ücretinin bu hasıladan mahsubunu da kabul etmektedir. Bu durumda, 82.000 TL"lık hasıladan davalı tarafından davadışı alıcının komisyon ücreti olarak alınan 2.000 TL düşüldükten sonra kalan 80.000 TL tutarındaki paradan, Özel Daire bozma ilamında kabul edildiği veçhile, davacının davalıya ödemesi gereken komisyon ücreti ve masraflar tutarı 3.372,50 TL düşüldükten sonra davacının hesabına yatırılması gereken tutar 77.000 TL"nın da altındadır. Davalının davacının hesabına 77.000 TL yatırdığı da sabit ve çekişmesiz olmakla davalının davacıya borcu bulunmamaktadır. Şu halde, söz konusu aritmetik gerçekliğe temas eden yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir. Tüm bu nedenlerle mahkemenin davanın reddine ilişkin kararının onanması görüşündeyim.