Taraflar arasındaki  “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Serik 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 31.12.2009 gün ve 2007/648 E, 2009/572 K sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 20.01.2011 gün ve   2010/14043 E., 2011/433 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı, Serik Noterliği’nde 18.03.1994 tarihinde re’sen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davalıların murisinin ... Parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının satışını vaat ettiğini, taşınmazı teslim alıp üzerine üç katlı bina yaptığını, tapunun devredilmediğini ileri sürerek, ..parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının adına tescilini istemiştir.
Davalı A..., zamanaşımı süresinin geçtiğini ve taşınmazın muvazaalı olarak edinildiğini davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, taşınmazın bedeli ile satış bedeli arasında orantısızlık bulunup, muvazaalı işlem yapıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Taraflar arasında sözleşme ilişkisinin meydana gelebilmesi için, karşılıklı olarak ve birbirine uygun surette iradelerini beyan etmeleri gerekir. İrade açıklamasında bulunan tarafla, bu açıklamanın kendisine yapıldığı kişi, irade açıklamasının sonuç doğurmaması konusunda anlaşmışlar, yalnız gerçek bir hukuki işlem bulunduğu görünüşünü yaratmayı istemişlerse, muvazaadan söz edilir. Daha açığı, muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Bir sözleşmenin muvazaalı olarak yapıldığını bizzat sözleşmenin tarafları ileri sürebileceği gibi ilgili üçüncü kişiler de ileri sürebilir. Muvazaanın kanıtlanması da bu kişilerin durumuna göre değişecektir. Muvazaa iddiasında bulunan muvazaalı olduğunu ileri sürdüğü sözleşmenin tarafı ise, iddia senede karşı bir iddia sayılacağından bunu ancak aynı nitelikte belge ile kanıtlayabileceği HUMK’nun 288 ve 290. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Muvazaa iddiasında bulunan muvazaalı olduğunu ileri sürdüğü sözleşmenin tarafı değil ise, muvazaayı her türlü delil ile kanıtlayabilir.
Somut olayda davacı, davalının murisleri ile Serik Noterliği’nde 18.07.1994 tarihinde re’sen düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayanmıştır. Tapu kaydından, ... parsel sayılı taşınmazın ./. payının satış vaadi sözleşmesinin borçlusu ve davalıların murisi H.. K..’ın adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Keşif sırasında dinlenen davalı Ş..’nin eşi olan davacı tanığı, taşınmazın davacı tarafından muris H..’den satın alındığını beyan etmiştir. Davada muvazaa iddiasında bulunan davalı A.., satış vaadi sözleşmesinde satışı vaat eden H.. K..’ın mirasçısı, başka bir deyişle bu kişinin halefidir. Muvazaa iddiasını 18.07.1994 tarihinde noterde re’sen düzenlenen sözleşmeye karşı ileri sürdüğünden, bu iddiasını HUMK’nun 288 ve 290. maddeleri uyarınca aynı nitelikte bir belge ile kanıtlaması gerekir. Sözleşme, aynı yasanın 293. maddesinde sözü edilen yakın akrabalar arasında yapılmış olsa bile, muvazaa iddiası ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Nitekim, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında bu görüşten hareketle iddianın yazılı delille kanıtlanabileceği ilkesi benimsenmiştir. Somut uyuşmazlıkta, muvazaa iddiasında bulunan davalı tanık beyanlarına dayanmış, taraflar arasında muvazaa iddiasını kanıtlayan yazılı bir belge sunmadığı gibi, resmi biçimde yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğini kanıtlar nitelikte delil de ileri sürmemiştir. Mahkemece, davanın kabulü gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

                HUKUK GENEL KURULU KARARI
 
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Mahkemenin; tarafların kardeş oldukları, davacıya babası tarafından taşınmazın 1/2 payı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satılmış olmasına rağmen işlemin muvazaalı olduğu, karşılığında bir bedel ödenmediği, satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında orantısızlık bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar; Özel Daire’ce yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuş; Yerel Mahkemece, muvazaa iddiasının her türlü delille ispat edilebileceği gerekçesi ile önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; eldeki davada, muvazaanın yazılı delille mi yoksa her türlü delille mi kanıtlanması gerektiği; burada varılacak sonuca göre somut uyuşmazlıkta bu iddianın kanıtlanıp kanıtlanmadığı, noktalarında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “muvazaa ”kavramının irdelenmesinde yarar vardır:
Muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.02.2005 gün 2005/1-19 E., 2005/42 K.; 16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.sayılı ilamları).
Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, buna ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur. Taraflar arasında bir gizli işlemin bulunup bulunmadığına göre bakılarak, muvazaanın iki türünden söz edilir.
Bunlardan ilki, tarafların, kendi aralarında geçerli herhangi bir hukuki işlem yapmak istemedikleri halde, salt üçüncü kişilere, aralarında bir hukuki işlem varmış gibi görünmek için işlem yapmaları hali olup, bu halde  mutlak (basit) muvazaa söz konusu olur.
Diğeri ise, nispi (mevsuf) muvazaa olup, sözleşmenin niteliğinde, konusunda, şartlarında ya da tarafların şahsında ortaya çıkabilir. Bu durumda, görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uygun bulunmadığından, her koşulda geçersizdir. Gizli işlem ise, yasanın o işlem için öngördüğü şekil şartına ve ayrıca herhangi bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aradığı genel geçerlilik şartlarına uygun bulunduğu takdirde geçerli olabilecektir.
Diğer taraftan, görünüşteki hukuki işlemin muvazaa nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası, hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması, ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir.
Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık da dâhil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler. Esasen, üçüncü kişiye, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunu yazılı delille kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanak da yoktur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.10.2002 gün ve 2002/6-618 E.-659 K.; 24.02.2010 gün ve 2010/6-94 E. - 100 K. sayılı ilamları).
Nitekim Yargıtay kararları ile istikrarlı şekilde uygulanan bu husus kanun koyucu tarafından da aynen benimsenerek 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun 203/1-d maddesinde “Hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddiaları.”’ nın tanık delili ile ispatlanabileceği kabul edilmiştir.
Somut olayda; davanın taraflarının kardeş olduğu, satış vaadi borçlusu H.. K.."ın ise tarafların ortak murisi olduğu, dava konusu taşınmazın H.. K.. tarafından Serik Noterliği"nin 18.03.1994 tarih ve 3979 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışının vaad edildiği hususunda çekişme bulunmamaktadır.
Davalı, miras payından yoksun bırakıldığını ileri sürdüğünden, satış vaadi sözleşmesinin taraflarına göre, üçüncü kişi konumunda bulunmaktadır. Buna göre, davalı üçüncü kişi sıfatıyla muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Açıklanan nedenlerle, muvazaanın somut uyuşmazlıkta yazılı delille ispatlanması gerektiğine işaret eden Özel Daire bozmasına karşı, yerel mahkemenin, muvazaanın her türlü delille ispatlanacağına ilişkin direnmesi yerindedir.
Ne var ki, bozma nedenine göre davacı vekilinin işin esasına ilişkin temyiz itirazları Özel Dairece incelemediğinden bu yönde inceleme yapılmak üzere, dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir. 
S O N U Ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle DİRENME UYGUN OLUP; bozma nedenine göre daha önce incelenmeyen davacı vekilinin işin esasına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için DOSYANIN YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı HUMK 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.09.2012 gününde oybirliğiyle ile karar verildi.