Taraflar arasındaki “kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 11. Sulh Hukuk Mahkemesince kiralanan mecurun 23.09.2011 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 1.300,00 TL olarak tespitine dair verilen 24.03.2011 gün ve 2010/1126 E., 2011/334 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.07.2011 gün ve 2011/10833 E., 2011/11688 K. sayılı ilamı ile;
(...Davada, 23.9.2010 tarihinden itibaren aylık kiranın net 1800 TL. olarak tespiti istenilmiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira parasının tespiti davası her zaman açılabilir. Kira parasının arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmamaktadır. Süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre 23.9.2010 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.
Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (23.9.2011) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2011) kira parasının tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi mümkündür.
Öyle ise mahkemece, davacının bir sonraki dönem olan 23.09.2011 yılı için kira tespitini istemesi durumunda, bu dönem için yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir….)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Taraf vekilleri
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.
Mahkemenin, davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiştir. Hükmü taraf vekilleri temyize getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu"nun önüne gelen uyuşmazlık; davacılar vekilinin 22.11.2010 tarihli cevaba cevap dilekçesinde “mahkemenizce tespit edilecek aylık kira bedelinin 2010-2011 kira döneminden itibaren geçerli olmasına karar verilmesini, mahkemenizce aksi kanaat oluşması durumunda tespit edilecek kira bedelinin 2011-2012 dönemi aylık kira bedeli olarak tespitine karar verilmesini istemimizi sunarız.” beyanının yeni dönem olan 23.09.2011-23.09.2012 yılı için kira tespiti istemi kabul edilip edilemeyeceği; burada varılacak sonuca göre davacılar vekiline 23.09.2011 tarihinde başlayan dönem için kira tespiti isteyip istemediğinin sorulmasına gerek bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle “kira tespiti” davalarının hukuksal niteliğinin irdelenmesinde yarar vardır:
Kira parasının tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
Kira parasının tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar hakkında söz konusu olur.
Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.
Bilindiği gibi ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.
21.11.1966 gün, 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; kira parasının tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça, kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun istek mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu”nun 26 maddesine aykırı düşeceği, kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği,. bu takdirde hâkim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını karada göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.
Öte yandan 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345 maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bulunmayan yeni bir düzenleme getirilmiştir. Söz konusu maddeye göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabileceği, ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlalayacağı, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı” kabul edilmektedir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacılar (kiralayan) ile davalı (kiracı) arasında 23.09.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Anılan kira sözleşmesinde aylık kira parası 125,00 TL olacağı kararlaştırılmış ise de artış şartı bulunmamaktadır. Davacılar (kiralayan) tarafından davalı (kiracı) ya gönderilen ve 14.09.2010 tarihinde tebliğ edilen 03.09.2010 günlü ihtarnameyle, kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıç tarihi olan 23 Eylül 2010 tarihinden itibaren aylık net 1.800,00 TL ye çıkarıldığının bildirildiği, daha sonra 01.10.2010 tarihinde açtığı eldeki dava ile kira bedelinin 23.09.2010 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 1.800,00 TL olarak tespitini istediği, yargılama aşamasında 22.11.2010 havale tarihli dilekçe ile “mahkemece tespit edilecek aylık kira bedelinin 2010-2011 kira döneminden itibaren geçerli olmasına karar verilmesini, aksi kanaat oluşması durumunda tespit edilecek kira bedelinin 2011-2012 dönemi aylık kira bedeli olarak tespitine karar verilmesini” istediği mahkemece kiralanan mecurun 23.09.2011 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 1.300,00 TL olarak tespitine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Davacı vekilinin 22.11.2010 tarihli dilekçesi ve dosya kapsamından bir sonraki dönem (23.09.2011-23.09.2012) için kira parasının tespiti isteğinin de bulunduğu anlaşılmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, Yerel mahkemenin, davacının bir sonraki kira dönemi için isteminin değerlendirildiğine ilişkin direnmesi yerindedir.
Ne var ki, Yüksek Özel Dairece bozma nedenine göre tarafların işin esasına ilişkin temyiz itirazlarını incelemediğinden bu yönde inceleme yapılmak üzere, dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
S O N U Ç: Yukarıda açıklanan nedenlerle DİRENME UYGUN OLUP; bozma nedenine göre daha önce incelenmeyen tarafların işin esasına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 3.HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 12.09.2012 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
