MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi


Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine asıl davada 18.10.2017 birleştirilen davada 02.11.2017 günlerinde verilen dilekçeler ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 06.12.2018 günlü hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüyle, ilk derece mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili, duruşmasız olarak incelenmesini ise fer"i müdahil vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 17.11.2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ..., fer"i müdahil vekili Av. ... ile karşı taraftan davacılar vekili Av. ....i ve Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Asıl ve birleştirilen dosyada davacılar vekili, davacıların 9102 ada 10 parsel sayılı taşınmazda 553853/4270990’ar oranında paydaş olduğunu ve bu taşınmazdaki ... Gayrimenkul A.Ş adına kayıtlı bulunan 3114151/420990 oranındaki hissesinin Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca 29.03.2017 tarihinde ihale yoluyla satışa sunulduğunu, 8.250.000,00TL bedelle davalı ... İnşaat Taah. Nak. Turz. Tem. Yemek Güv. Hiz. Tic. Ltd. Şti"ye satıldığını, satışın Özelleştirme Yüksek Kurulunun 11.09.2017 tarih, 2017/78 sayılı kararıyla onaylandığını, tapuda hisse halen ... TA A.Ş. adına kayıtlı ise de önalım hakkının payın satışıyla doğduğunu belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacıların önalım hakkının doğmadığını, davalıyla dava dışı ... Holding arasında satış sözleşmesinin 31.10.2017 tarihinde imzalandığını, satış sözleşmesinin bile önalım hakkı verdiğini kabul etmemekle birlikte verse dahi 18.10.2017 tarihinde davanın açılması ve bu tarihte daha önalım hakkının doğmaması sebebiyle davanın reddi gerektiğini, taşınmazı Sümer Holdingin ihale yapmaksızın satması kanunen mümkün olmadığından satışın bir nevi cebri nitelik taşıdığını, bu sebeple önalım davasına konu olamayacağını, taşınmazda fiili taksim olduğunu, taşınmazın içinden geçen traktör yolunun arsayı fiilen ayırdığını, taşınmazda bu ayrıma göre uzun süredir ihtilafsız kullanıldığını, davacıların aldığı kişilerin kullandıkları yeri kullanmaya devam ettiklerini, Hazine payına düşen kısmı ise Temur Yılmaz kiralayarak kullandığını, davacıların da ihaleye katıldığını ve dava açmakta kötüniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Fer"i müdahillik talep eden vekili dilekçesinde, davaya konu taşınmazda alıcıyla henüz sözleşme imzalanmadığını, TBK 242. maddeye göre pay davalı adına tapuda...TTA Gayrimenkul A.Ş.’nin 4046 sayılı Kanun kapsamında tüzel kişiliğinin sona erdirilerek şirketle birleştirildiğini, dava konusu taşınmaz hissesinin 29.03.2017 tarihinde ihalede en yüksek bedeli sunan davalı şirkete satışına karar verildiğini, Özelleştirme Yüksek Kurulu 11.09.2017 tarihinde ihaleyi onayladıysa da satış sözleşmesini onaylanmadığını, 22.09.2017 tarihinde alıcıya 24.10.2017 tarihine kadar ödeme planını bildirmesi ve 31.10.2017 tarihine kadar da sözleşme imzalanmak üzere... Holding’e gelmesi gerektiğinin bildirildiğini, alıcının 24.10.2017 tarihli dilekçesiyle bedelin %64’ünü peşin ödeyeceğini, geriye kalan bedeli de iki taksit halinde ödeyeceğini kuruluşa bildirdiğini, alıcıyla henüz satış sözleşmesi imzalanmadığını, hukuki yarar olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf talebi üzerine, bölge adliye mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, asıl ve birleştirilen davanın kabulüne dair yeniden hüküm kurulmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili ve fer"i müdahil vekili temyiz etmiştir.
1-Fer"i müdahillik talep eden vekilinin temyiz itirazları bakımından;
Bir dava sonucunda verilecek hüküm, yalnız o davanın tarafları hakkında (maddi anlamda) kesin hüküm teşkil eder (m.303); (kural olarak) üçüncü kişiler hakkında kesin hüküm teşkil etmez. Fakat bazı hallerde, bir dava sonucunda verilen hüküm, bir üçüncü kişinin hukuki durumunu da dolaylı olarak etkileyebilir. Bu hallerde, üçüncü kişinin o davaya katılmasında (müdahale etmesinde) hukuki yararı vardır. Fakat, üçüncü kişi, davaya (üçüncü) bir taraf gibi katılmaz; bilakis taraflardan birinin yanında ve onun yardımcısı olarak katılır. İşte bunu sağlayan müesseseye, fer’i müdahale (katılma) denir.
Müdahale talebinin kabulüne karar verilen üçüncü kişi (müdahil), bununla taraf veya bir tarafın temsilcisi olamaz. Müdahil sadece lehine müdahalede bulunduğu tarafın yardımcısıdır. Yani, müdahil lehine katıldığı tarafla birlikte hareket eder (m.68-69).
Somut olayda Sümer Holding A.Ş. vekilinin fer’i müdahillik talebi mahkemece reddedildiğinden temyiz olmadığından temyiz isteğinin reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazları bakımından;
Dava yerel mahkemece, dava dışı Özelleştirme İdaresince ihalesi hazırlanan, ... Gayrimenkul AŞ" ye ait taşınmaz hissesinin, hissedar olmayan davalıya satılmasından sonra, ihaleye giren ancak düşük pey vermesi nedeniyle, ihale üstünde kalmayan hissedarların açmış olduğu şufa davası olarak nitelendirilmiş; ihalenin cebri nitelik taşımadığı, ihtiyari nitelikte olduğu değerlendirilerek, davacı paydaşların kanuni şufa hakkına sahip oldukları kabul edilmiş; dava konusu pay, dava tarihi itibarıyla davalı adına tescil edilmemiş ise de, tescil şartının dava sırasında yerine getirildiği kabul edilerek davaya devam olunmuş, davalının fiili taksim savunması kabul edilmemiş ve iki ayrı hissedar tarafından açılan ve yargılama sürecinde birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.
İstinaf başvurusunda bulunan davalı taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, davacıların ihaleden haberdar edildiklerini, ihalede pey sürdüklerini, pey ileri sürdükleri ihale konusu paya yönelik açılan önalım davasında iyiniyetli davranmadıklarını, bu konudaki savunma delillerinin mahkemece toplanmadığını ve değerlendirilmediğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, yapılan keşif, dinlenen tanık beyanı ve tüm dosya kapsamına göre, taşınmazın taraflarca taksim edilmediğini, davacıların kullandığı herhangi bir alanın bulunmadığını gerekçe göstererek fiili taksim savunmalarını; aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmalarda satış sözleşmesinin ihale memurunun ihaleyi açıklaması ile kurulmuş olacağını, mülkiyetin tapu siciline kayıt ile geçeceğini ancak TMK"nın 733. maddesinde öngörülen iki yıllık sürenin ihale ile yapılan satıştan başladığını, tapu siciline tescil şartının aranmayacağını kabul ederek, davalı tarafın diğer istinaf gerekçelerini kabul etmemiş, hükmü nispi harç ve vekalet ücreti yönünden düzelterek yeniden hüküm kurmuştur.
Hükmü davalı taraf, önceki istinaf sebeplerini ileri sürmek suretiyle temyiz etmiştir.
A) 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun;
a- 732. maddesinde, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilecekleri,
b- 733. maddesinde, Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı; yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği; önalım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği,
c- 734. maddesinde, önalım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı, hüküm altına alınmıştır.
B) İhtiyari ve aleni müzayedelerde şûf’a hakkının kullanılıp kullanılamayacağına ilişkin uyuşmazlıkla ilgili olarak, Yargıtay 29.11.1939 tarihli, 1938/17 Esas, 1939/57 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; Artırma ve Eksiltme Kanununa göre yapılan gayrimenkul satışlarının, ihtiyari satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659. maddelerinde yazılı şüf’a hükümlerine tâbi olduğuna hükmedilmiştir.
C) 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.
Dava konusu olaya gelince; dava konusu taşınmazdaki TTA Gayrimenkul Anonim Şirketine ait payın, Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca, 24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun kapsamında ihaleye çıkarıldığı ve ihalenin davalıda kalması üzerine satış sözleşmesinin ve daha sonra pay devrinin yapıldığı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır.
Davalı, davacı paydaşların ihaleden haberdar edildiklerini, ihaleye katıldıklarını, pey sürdüklerini ancak ihaleyi daha fazla pey sürdükleri için kendilerinin kazandığını, ihale edilen taşınmaz payına yönelik olarak davacılar tarafından açılan davanın, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğunu düzenleyen 4721 sayılı Kanunun 2. Maddesine aykırı olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Yukarıda belirtilen kanun hükümleri ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, paydaş davacıların, ihtiyari açık artırma sonucu satılan paya ilişkin önalım davası açmalarını engelleyen bir kanun hükmü bulunmamaktadır.
Paylı mülkiyet ilişkisine tâbi bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Davalı taraf istinaf dilekçesinde ve temyiz dilekçesinde; dava konusu payın ihale edilmeksizin satışının mümkün olmadığını, yapılan ihalenin bu nedenle cebri nitelik taşıdığını, davacıların ihaleden haberdar olduklarını, ihaleye katıldıklarını ve pey sürdüklerini belirterek bu savunmalarının değerlendirilmesini talep etmiştir. Davacıların, dava konusu taşınmaz payının davalı adına tesciline dayanak ihaleye davet edildikleri, ihaleye katılarak pey sürdükleri; ihalenin daha fazla pey süren davalıda kaldığı ve önalım davasının bu paya yönelik açıldığı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Gerek yerel mahkeme, gerekse Bölge Adliye Mahkemesince davalının bu yöndeki savunması dikkate alınarak, davacıların haberdar oldukları ve katıldıkları belirtilen bir ihalede, ihalenin sonucuna göre gerçekleşen taşınmaz pay devrine yönelik önalım davası açmalarının, 4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı değerlendirilerek davanın bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle fer"i müdahillik talep eden vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE; 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle ve HMK 371. maddesi uyarınca Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 2.540,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, 02.03.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.




KARŞI OY
Önalıma konu pay; özelleştirme kapsamında ihale ile satılmış, gerekli onay ve ilanlar yapılarak ihale kesinleştirilmiş, satılan pay 17.01.2018 tarihinde davalı adına tapu siciline tescil edilmiştir.
Önalım hakkı davacı tarafından 18.10.2017, birleştirilen dava ise 02.11.2017 tarihinde açılmıştır.
Müşterek mülkiyete tabi taşınmazda payın satılması ile paydaşlardan her birinin kanuni önalım hakkı doğar. Kanunda açıkça davadan söz edildiğinden önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açılarak kullanılabilir.
29.11.1939 tarihli ve 17/57 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; Arttırma ve Eksiltme Yasasına göre yapılan taşınmaz mal satışları isteğe bağlı (ihtiyari) satış niteliğinde olduğundan Medeni Kanunun 658 ve 659 maddelerinin (TMK 732, 736 arası) hükümlerine tabidir. İcra yasasına uymayan isteğe bağlı arttırmaların hepsi hakkında şuf’anın genel hükümleri ayniyle yürür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 275. maddesi gereğince; “herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık arttırmalarda satış sözleşmesi, en yüksek bedeli öneren kişiye ihale edilmesiyle kurulmuş olur. Ancak aynı yasanın 279. maddesi gereğince arttırmadan alınan taşınmazın mülkiyeti, ancak tapu siciline tescille alıcıya geçer. İsteğe bağlı arttırmalarda mülkiyetin geçmesi genel hükümlere tabidir. Genel hüküm Türk Medeni Kanununun 705. maddesidir. TMK 705. maddesine göre; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Yine 1022. maddesi gereğince; ayni haklar kütüğe tescil ile doğar.
İhtiyari ihalenin tamamlanması ile birlikte ve tapuya tescil edildikten sonra, gayrımenkul satışına dair tüm sonuçlar diğer isteğe bağlı temliklerde olduğu gibi oluşur. Paydaşın önalım hakkını kulanmasına engel bulunmamaktadır. Bu nedenle de kötüniyetli olduğu söylenemez. (Benzer: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.09.2011- 8819/9214, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.01.2012 11257/134 sayılı kararları)
Davanın kabulüne yönelik Adana Bölge Adliye Mahkemesinin 30.09.2019 tarihli kararının onanması gerektiği düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun kararına iştirak edememekteyim.