Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/1930 Esas 2022/3094 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Bandırma 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.05.2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 03.07.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
K A R A R
I.DAVA
Davacı vekili; davacının dava konusu ... ili, ... ilçesi, 536 ada 363, 364 ve 365 (yeni 2032 ada 25, 26 ve 27) parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu, dava dışı ...'in dava konusu taşınmazlardaki payını davalıya sattığını, davacıya herhangi bir bildirim yapılmadığını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı hisselerin iptali ile davacı adına tescilinine karar verilmesini talep etmiştir.
II.CEVAP
Davalı vekili; davacının kötüniyetli olduğunu, resmi akitte her ne kadar işlem satış görünmekte ise de gerçekte satıcı ile davalının eşi arasında trampa sözleşmesi bulunduğunu, önalım hakkının kullanılamayacağını, mahkeme aksi kanaatte ise rayiç değerden önalım bedelinin tespit edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesi, işlemin trampa olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
1.İstinaf Yoluna Başvuran
Davacı vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
2.İstinaf Sebepleri
Davacı vekili, önalım hakkının kullanılamayacağı hallerin yasada açık olarak düzenlendiğini, davacı lehine önalım hakkının doğduğunu, ilk derece mahkemesi gerekçesinde satıcı ile davalı arasında takas - trampa sözleşmesi bulunduğundan davayı reddetmiş ise de bu hususun sözleşmenin taraflarını bağlayacağını, vekil edenini bağlamadığını, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek istinafa konu kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
3.Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi; davalının resmi akdin tarafı olması nedeniyle muvazaa iddiasının dinlenemeyeceği, davalı ile dava dışı satıcı ... arasında dava konusu taşınmazlara ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı gibi dava dışı ...’in dava dışı başka taşınmazlardan satın aldığı iki adet bağımsız bölüme karşılık dava konusu taşınmazları davalıya devrettiği savunulduğundan, resmi işlemin tarafı olan davalı tarafından da böyle bir iddianın ileri sürülmesi de mümkün değildir. Dosya kapsamının incelenmesinden, süresinde ileri sürülen önalım hakkının şartlarının gerçekleştiği anlaşılmış, 126.051,60 TL önalım bedelinin de süresinde davacı tarafça mahkeme veznesine depo edildiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekmiştir gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile; Bandırma 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03/07/2018 tarih 2016/356 Esas, 2018/236 sayılı Kararının 6100 sayılı HMK'nın 353-(1)-b/2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, dava konusu ... ili, .... ilçesi, ... Mah., 2032 ada 25 (eski 536 ada 363) parsel sayılı taşınmazın 365/416 hissesi, ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 2032 ada 26 (eski 536 ada 364) parsel sayılı taşınmazın 1301/1640 hissesi ve ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 2032 ada 27 (eski 536 ada 365) parsel sayılı taşınmazın 323/464 hissesinin davalı ... kızı ... adına kayıtlı olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... oğlu ... adına tesciline, Önalım bedelinin 126.051,60TL olarak tespitine, İlk derece mahkemesi veznesine yatırılan önalım bedelinin, karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar vermiştir.
V.TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuran
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz kanun yoluna başvurmuştur.
2.Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, trampanın ispat edildiğini, trampa edilen taşınmazların değerlerinin birbirine yakın olduğunu, davacının sebepsiz zenginleştiğini, önalım bedelinin güncel değer olarak belirlenmesi gerektiğini, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu ve re'sen belirlenecek nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
3.Gerekçe
3.1 Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2.Hukuki Sebep
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi uyarınca, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde ise önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca satış dışındaki işlemlerde de önalım hakkı doğmaz.
Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir.
Gerçek olmayan satışlara ilişkin olarak kanunlarımızda Türk Medeni Kanunu dışında herhangi bir düzenleme mevcut değildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde ise sadece cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.
Hibe, trampa, sermaye vaz'ı gibi diğer bazı gerçek olmayan satışlar ise ; Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararlarında ve öğretide benimsenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 282. maddesine göre; "Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir."
Aynı Yasanın 283. maddesinde ise; "Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. " hükmü getirilmiştir.
Trampa sözleşmesinde, sözleşmenin taraflarından her biri diğerine karşı bir malın mülkiyetini devretme borcu altına girer. Burada bir satış olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.
3.3.Değerlendirme
Somut olaya gelince; dava önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı resmi akitte satış olarak gösterilen işlemin gerçekte trampa işlemi olduğunu, davalının eşi ... ile dava konusu taşınmazlarda paylarını satan ... arasında yapılan 30.11.2015 tarihli trampa sözleşmesi gereği dava konusu temliklerin yapıldığını iddia ederek davacının önalım hakkının bulunmadığını savunmuştur.
Dosya içeriğinde mevcut 30.11.2015 günlü "Hisse Karşılığı Daire Satış Sözleşmesi" başlıklı, satıcı ... ve davalının eşi ..., ... İnşaat adına imzalı olan adi yazılı anlaşma ile ... satıcı ...'e 401 ada 4 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek olan 2 kat 5 numaralı daire ile 1171 ada 1646 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek B Blok 3. Kat 8 numaralı daireyi devretmeyi kabul etmiş, bu devirler karşılığı ... ise ...'e veya ...'in talebi halinde davalı eşi ...'e dava konusu 536 ada 363, 364, 365 parsel sayılı ve dava dışı 1233 ada 98 parsel sayılı taşınmazlarda mevcut tüm paylarını devretmeyi kabul etmiştir.
Satıcı ... dava konusu 536 ada 363, 364 ve 365 parsel sayılı taşınmazlardaki paylarını 02.02.2015 tarihli 19778 yevmiye sayılı resmi akit ile temlik etmiş; aynı gün 19749 yevmiye sayılı resmi akit ile 401 ada 5 parsel 2. kat 5 numaralı bağımsız bölüm dava dışı ... ve ... tarafından satıcı ...'e temlik edilmiştir.
Davalı vekili, 20.10.2017 tarihli dilekçesinde 1171 ada 1646 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek B blok 3. kat 8 numaralı dairenin hukuki engeller nedeniyle henüz satıcı ...'e devrinin gerçekleştirilemediğini belirtmiş, 24.10.2017 tarihli 2. celsedeki beyanında ise ...' daki dairede (1171 ada 1646 parsel, B blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölüm) malik adına hacizler bulunduğunu, dava dışı önceki tapu kayıt maliki ... aleyhine hacizler bulunduğu için müvekkilinin bu daireyi üzerine alamadığını, taşınmaz üzerinde hacizler kaldırıldığı zaman taşınmazın ...'e devredileceğini, ayrıca hali hazırda da taşınmazda ...'in oturduğunu, Bandırma Sulh hukuk Mahkemesinden verilen izin ile taşınmazı hacizli olarak devraldıklarına ilişkin belgeleri dosyaya sunduğunu, ayrıca taşınmazın ...'in mülkiyetinde olduğuna ilişkin tapu kaydını dosyaya sunduğunu, hacizler kalktığında Mustafa Tanveser'in anılan daireyi ...'e devredeceğini, ...'in ise 1233 ada, 98 parseldeki hissesini ...'e temlik edeceğini belirterek devirlerin gerçekletirilmesi için süre talep etmiştir. Aynı celse ilk derece mahkemesi davalı vekiline beyanları doğrultusunda devir işlemlerinin tamamlanması için bir sonraki duruşmaya kadar mehil vermiştir.
Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2015 günlü 2010/371 Esas, 2010/676 sayılı Kararı ile 1171 ada 1646 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıt maliklerinden dava dışı ...'in vasisi ...'in anılan taşınmaz ile ilgili olarak ... İnşaat ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmasına izin verilmiş, aynı vesayet dosyasından Bandırma Tapu Sicil Müdürlüğü'ne hitaben yazılan 08.06.2017 günlü müzekkere ile de yüklenici firma ... İnşaat-...'e 1171 ada 1646 parsel B blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün satışını yapmak üzere vasi ...'e yetki ve izin verilmiştir. 8 numaralı bağımsız bölümün su ve elektrik abonelik sözleşmelerinin 15.07.2016 tarihinde, doğalgaz aboneliğinin ise 05.08.2016 tarihinde ... adına yapıldığı görülmüştür. Anılan bağımsız bölüm yargılama sırasında 13.09.2017 tarihinde davalının eşi ...'e satış suretiyle temlik edilmiş, ... ise 15.01.2018 tarihinde dava konusu taşınmazlarda payını davalıya satan ...'e satmıştır. Yine 15.01.2018 tarihinde ... 1233 ada 98 parsel sayılı taşınmazdaki payını davalıya satış suretiyle temlik etmiş, 30.11.2015 günlü "Hisse Karşılığı Daire Satış Sözleşmesi" başlıklı mal değişim sözleşmesinde anlaşmaya varılan devirler tamamlanmıştır.
Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarından mal değişim sözleşmesine konu taşınmazlar arasındaki değer farkının kabul edilebilir miktarda olduğu, diğer bir söyleyişle karşılıklı devredilecek taşınmazların değerlerinde aşırı nispetsizlik bulunmadığı anlaşılmıştır.
Tüm dosya kapsamı, karşılıklı devirler, taşınmazların değeri, keşif ve duruşmada tanık sıfatıyla dinlenen dava konusu payların satıcısı ve davalının eşinin beyanları dikkate alındığında 536 ada 363, 364, 365 parsel sayılı taşınmazlardaki dava konusu payların davalıya devrinin satış amacını taşımadığı,30.11.2015 günlü "Hisse Karşılığı Daire Satış Sözleşmesi" başlıklı mal değişim (trampa) sözleşmesindeki taşınmaz devir edimlerinin ifası kapsamında gerçekleştirildiği gözardı edilerek karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
VI.SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 371. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 25.04.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.