MAHKEMSİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki ruhsata aykırılıkların giderilmesi, tazminat, mümkün olmazsa sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. arasında 07.03.2000 imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin davalı yüklenici şirket tarafından ihlâl edildiğini, inşaatta çok sayıda projeye aykırılıklar olduğundan bu haliyle yapı kullanma izni alınmasının mümkün olmadığını, birçok imalatın eksik ve ayıplı olması nedeniyle inşaatın önemli ölçüde değerini yitirdiğini, iç ve dış boyalarının şimdiden dökülmekte olduğunu, inşaatın sözleşmede belirtilen sürede bitirilmediğini ileri sürülerek, davalı tarafa ruhsata aykırılıkları gidermek suretiyle yapı kullanma izin ruhsatı alması için makul bir süre verilerek inşaatın yasal hale getirilmesinin sağlanmasına, yapı kullanma izni alınabiliyorsa inşaatın tüm eksiklerinin ve ayıplarının yüklenici tarafından giderilmesi ya da bedelinin tespit edilerek ödenmesine, inşaatın sözleşmeye aykırı olarak geç teslim süresi tespit edilerek gecikme için kira bedeli kadar tazminata hükmedilmesine, yüklenicinin hakkı olmadığı halde fiilen el attığı ortak yerlerdeki müdahalesinin men"ine, 3194 sayılı yasaya aykırılıkların giderilmesi ve yapı kullanma ruhsatı alınması imkânsız ise sözleşmenin feshi ile yüklenici ve diğer davalılar adına olan tapuların iptali ile hissesi oranında müvekkili adına tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL eksik ve ayıplı işlerle, gecikme bedelinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili, müvekkilinin, sözleşmeye göre teslim etmesi gereken süreden çok önce 2003 yılı icinde inşaatı teslim ettiğini, davacının dairesinin 12.12.2003 tarihinde adına tescil edildiğini, geç teslim olmadığını, söz konusu inşaatta önemli ölçüde ayıp sayılabilecek bir eksiklik bulunmadığını, davacıya dairesinin teslim edilmesinden çok sonra bu davanın açıldığını, aksi kabul edilse bile iddia edilen ayıpların tamamının açık ayıp olup mutad sürede bildirimde bulunması gerektiğini, davacının kendisine teslim edilen daireyi ihtirazi kayıt ileri sürmeden aldığını, sözleşmede müvekkilinin yapı kullanma izni alacağına dair herhangi bir ibare bulunmadığını, kaldı ki yapı kullanma izni almaya engel nedenlerin sadece müvekkilinden kaynaklanmadığını, binanın yıkımını gerektirecek bir kaçak yapı bulunmadığı gibi inşaatın tamamını etkileyecek bir eksiklik, aykırılık bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
.../...

S.2

Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davaya konu bina büyük ölçüde tamamlanmış, kat irtifakı kurularak bağımsız bölümler sahiplerine dağıtılmış olup davacı dahil uzun süredir kullanılmakta olduğu, tamamlanmış olan binada arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini isteyemeyecekleri, ayrıca davalı yüklenici ile sözleşme yapan arsa sahiplerinden sadece bir kişi tarafından dava açıldığı, diğer arsa sahiplerine çıkan tebligata rağmen davaya muvafakat ettiklerine dair herhangi bir beyanda bulunmadıkları, bu haliyle davacının sözleşmenin feshini talep edemeyeceği gibi bu talebin TMK"nın 2. maddesine göre iyiniyetli sayılamayacağı, ayrıca yapı kullanma izin belgesi alınamamasının tek nedeninin ruhsata aykırı olarak yüklenici tarafından yapılan imalatlar olmadığı, bağımsız bölümlerin kat irtifakı tesisinden sonra maliklerce balkon kısımlarının PVC camekanlarla kaplanmış olduğu, bağımsız bölüm maliklerince yapılan bu imara aykırı durumdan yüklenicinin sorumlu olmadığı, bu nedenle sözleşmenin feshi ve dava konusu taşınmazın yıkılmasına ilişkin talebin yerinde olmadığı gibi yargılama sırasında davacının da talebi olduğu üzere davalı yüklenici tarafından projeye aykırılıkların büyük ölçüde giderildiği, söz konusu inşaatın ruhsata uygun hale getirilebilmesi için 1.250,00 TL harcanması gerektiği, davacının sekiz arsa sahibinden biri olması nedeniyle bu rakamın 1/8 oranını isteyebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 156,25 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı yüklenici şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, davacının diğer taleplerinin ve diğer davalılara karşı açmış olduğu davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı tarafça, davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatta projeye aykırılıklar olduğu, eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğu ileri sürülerek, yapı kullanma izni alınması için yükleniciye süre verilmesi, inşaatın yasal hale getirilmesinin sağlanması, yapı kullanma izni alınabiliyorsa eksik ve ayıpların giderilmesi, gecikme tazminatına hükmedilmesi, müdahalenin men"i, yapı ruhsatı alınması imkânsız ise sözleşmenin feshi ile yüklenici ve diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile payı oranında davacı adına tesciline karar verilmesi istenilmiştir.
HMK"nın 111/2. maddesi "Mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz." hükmünü içermektedir. Mahkemece, öncelikle davacı arsa sahibinin projeye aykırılık ile eksik ve ayıpların giderilmesine yönelik ilk istemi doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılıp yapı kullanma izni alınamayacağı belirlendikten sonra terditli sözleşmenin feshi istemi konusunda değerlendirme yapılması gerekirken, ilk istem ile ilgili yeterli inceleme ve araştırma yapılmaksızın, terditli sözleşmenin feshi isteminin incelenmesine geçilmiştir.
Her ne kadar taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iskân şartı ya da anahtar teslimi şartı öngörülmemiş ise de, sözleşme kapsamından; davalı yüklenicinin projeye, imara ve sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun yaparak, kullanım izin belgesi alınmaya hazır olarak binayı teslimi üstlendiğinin kabulü gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.
3194 Sayılı İmar Kanunu"nun 26. maddesi hükmünde öngörülen istisnalar dışında kalan ve bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, ilgilisine göre belediye ve
.../...


S.3

valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da kural olarak, yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. İmar Kanunu"nun 32. maddesi gereğince, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina hakkında ilgili idarece "yapı tatil tutanağı" düzenlenir; ruhsata aykırılık olan yapıda aykırılığın giderilmemiş olması durumunda ise, belediye encümeni veya ilgili idare kurulunca yıkım kararı verilir ve masrafı yapı sahibinden tahsil olunarak belediye ya da ilgili idarece ruhsata aykırı olan kısımlar ya da ruhsatsız yapılan bina yıktırılır. Ayrıca, İmar Kanunu"nun 42. maddesi uygulanarak ilgili idarece ceza yaptırımı uygulanır. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup, mahkemenin re"sen gözönünde bulundurması gerekir. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve ancak bu durumda yüklenici, kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. (BK. m. 364). İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81). İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez.
Dosyada bulunan Şanlıurfa Belediye Başkanlığı"nın 17.12.2007 tarihli yazı cevabına göre, 13.11.2002 tarihinde inşaat ruhsatının alındığı, ancak binaya ait yapı kullanma izin belgesinin olmadığı, 07.04.2009 tarihli yazısında proje dışı yapılan aykırılıkların giderilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi alabileceği, 22.11.2011 tarihli yazısına göre ise yapı kullanma izin belgesi alabilmesi için inşaat ruhsat süresi olan 5 yılı doldurduğundan inşaat ruhsatını yeniledikten sonra SGK ve Maliyeden ilişiksiz belgesi, sığınak tespit raporu, asansör işletme ruhsatı ve merkezi ısıtma sisteminin CE belgeleri temini ile yerinde kontrol aşamasından sonra yapı kullanma izni alabileceği,18.04.2012 tarihli cevabında da 13.11.2002 tarihinde inşaat ruhsatı verildiğinden yapının kaçak yapı olmadığı belirtilmiştir.
Mahkemece, Belediye Başkanlığı"ndan binanın iskân almaya hazır hale getirilebilmesi için inşai ve mimari yönden yapılması gereken işlemler ile projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, giderilmesi mümkün ise iskân ruhsatı verilip verilemeyeceği, verilebilecek ise, ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile bunun giderim bedellerinin sorulması, keşif yapılarak ve bilirkişi kurulundan rapor alınarak bu hususların denetlenmesi, yükleniciye binayı iskâna hazır hale getirmek üzere talep ederse uygun süre ve yetki verilerek sonucunun beklenmesi, projeye aykırılıkların giderildiğinin bildirilmesi halinde uzman bilirkişilerle mahallinde keşif yapılarak projeye aykırılıkların giderilip giderilmediğinin mahkemece denetlenmesi, eksikliklerin giderildiğinin ve binanın iskân ruhsatı almaya hazır hale getirildiğinin tespiti gerekir.
Yüklenici süre talep etmediğinde ise binanın iskân almaya hazır hale getirilmesi için yapılması gereken genel masrafın bilirkişi marifetiyle tespit ettirilip bu masrafın hüküm altına alınması, binanın imar mevzuatına aykırı olduğu ve hiçbir zaman iskân ruhsatı verilemeyeceğinin belirlenmesi durumunda ise davacının terditli sözleşmenin feshi ile ilgili isteminin incelenmesi gerekirken, yukarıda açıklanan şekilde inceleme, araştırma ve Belediye Başkanlığı ile belirtilen hususları içeren şekilde yazışma yapılmaksızın salt bilirkişi tarafından belirlenen bedelden davacının payına düşen bedelin hüküm altına alınması doğru olmamıştır.
2-Bozma nedenine göre, davacı vekilinin sözleşmenin feshi istemine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HÜKMÜN davacı yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, sözleşmenin feshi istemine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.