Şikayet kanun yoluna başvuru nedeniyle yapılan yargılama sonunda;İstanbul 9.İcra Hukuk Mahkemesi"nce şikayetin kabulü ile “tahliye emrinin iptali”ne dair verilen 25.10.2010 gün ve E:991, K:1482 sayılı kararın incelenmesi "Karşı taraf müflis ..Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile "Karşı taraf ihale alıcısı ...İnşaat Turizm A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesi"nin 19.12.2011 gün ve 6359-29493 sayılı ilamı ile;
(…İstanbul 6.Asliye Ticaret Mahkemesi"nin 04.03.2003 tarih ve 2002/109 Esas, 2003/215 Karar sayılı ilamı ile ...Otelcilik ve Turizm AŞ"nin iflasına karar verildiği, İstanbul İflas Dairesinin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede, borçluya ait 19 parsel sayılı taşınmazın ... İnşaat A.Ş."ye satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa İİK.nun 135.maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmıştır.
Yasal süresi içerisinde şikayetçi tarafça icra mahkemesinde tahliye emrine karşı şikayette bulunulmuş, mahkemece de şikayetin kabulüne karar verilmiştir.
İİK.nun 135/2.maddesi; "Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmez ise zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur" hükmünü içermektedir.
Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise "ihalenin kesinleşmesi üzerine" alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.
Üçüncü kişi, icra mahkemesinde, taşınmazı, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m. 135/II). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, (örneğin; kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş ya da hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse) icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr.Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu"nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).
Somut olayda 04.03.2003 tarihinde ..Otelcilik ve Turizm AŞ.nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve diğer belgelerin adi nitelikte olduğu, İİK"nun 135/2.maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür.
Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, İİK. nun 135/2.maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu"nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
İstek, tahliye emrinin şikayet yolu ile iptaline ilişkindir.
Şikayetçi F. A.. vekili eldeki şikayetinde özetle; 20.12.2001 tarihinde ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile müvekkili F. A.. arasında, ..İli, ..İlçesi, 115 ada, 19 parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilmiş olan V1, V2, V3, V4 nolu ve 115 ada 20 parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilmiş olan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE nolu bağımsız bölümlerin sözleşmeyle kiralandığını, anılan sözleşmelerin Rusya"da iflas tarihinden önce T.C. Moskova Büyükelçiliği tarafından onaylandığını, İstanbul 1.İflas Dairesi"nin yukarıda belirtilen yerlere ilişkin tahliye emri çıkartılmasına karar verdiğini, ihaleye ilişkin açık arttırma şartnamesindeki mükellefiyetler kısmında ilan edilmesi nedeniyle fuzuli şağil olmadığını, ihaleyi alan şirketin belirtilen bu durumu bildiğini belirterek; ...parselde bulunan V1, V2, V3, V4 nolu bağımsız bölümler ile ..ada ..parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilmiş olan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE nolu bağımsız bölümler için usulsüz tahliye emri kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir.
Karşı taraf-müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf-ihale alıcısı ... İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, karar Özel Daire"ce yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
Yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü karşı taraf-müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf-ihale alıcısı ... İnşaat Turizm A.Ş. vekili, temyiz etmiştir.
I-Şikayet yoluyla iptali istenen tahliye emrine konu ..ada .. parselde bulunan V1, V2, V3, V4 nolu bağımsız bölümlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde:
Uyuşmazlık; şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yerleri iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK"nun 135/II.maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, noktasında toplanmaktadır.
Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır:
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)"nun 06.06.1985 tarih ve 3222 sayılı Kanunun 17.maddesi ile değişik 135/II.maddesi;
“Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.”
hükmünü içermektedir.
Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 sayılı Kanunun Hükümet Gerekçesinde ise:
“İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulu işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir.”
denilmektedir.
Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.
Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.
Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.
Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.
İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir.
Somut olaya gelince;
İstanbul 6.Asliye Ticaret Mahkemesi"nin 04.03.2003 tarih ve E:2002/109, K:2003/215 sayılı ilamı ile ...Otelcilik ve Turizm A.Ş.(Bundan sonra kısaca Kiriş A.Ş. olarak anılacaktır)"nin iflasına karar verildiği, İstanbul 1.İflas Dairesinin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede hazine adına kayıtlı 115 ada 19 ve 20 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde müflis şirket (...A.Ş.) lehine bulunan irtifak hakkının .. İnşaat Turizm A.Ş."ne satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, karşı taraf-ihale alıcısı ...İnşaat Turizm A.Ş. tarafından, şikayetçiye 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK.)"nun 135.maddesi gereğince, 115 ada 19 parselde bulunan V1, V2, V3, V4 nolu bağımsız bölümler bakımından tahliye emri gönderildiği anlaşılmaktadır.
Şikayetçi, dilekçesinde tahliye emrinin iptali istemine dayanak olarak taşınmazlarda yasanın aradığı nitelikte kira sözleşmesine dayalı olarak bulunduğunu belirtmekte ve delil olarak dayanılan kira sözleşmelerini de dosyaya ibraz ettiği anlaşılmaktadır.
Bu kapsamda, şikayetçi tarafından eldeki uyuşmazlığa konu 115 ada 19 parsel üzerinde bulunan V1, V2, V3, V4 nolu bağımsız bölümlere ait olan ve dosyaya delil olarak sunulan kira sözleşmelerine bakıldığında;
Kiraya veren ...Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile kiracı F.. A.. arasında 115 ada 19 parsel üzerindeki V1, V3 olarak kayıtlı apart villaların 99 yıllığına kiralanmasına ilişkin olarak 20.12.2001 tarihinde imzalanan taraflar arasındaki “Kira sözleşmesi”nin Rusçaya çevirisi yapılan metni Moskova"daki Türkiye Büyükelçiliği"nde görevli ataşe tarafından 15 Ocak 2002 tarihinde onaylandığı; ayrıca kiraya veren ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile kiracı F. A.. arasında 115 ada 19 parsel üzerindeki V2, V4 olarak kayıtlı apart villaların 99 yıllığına kiralanmasına ilişkin olarak 20.12.2001 tarihinde imzalanan taraflar arasındaki “Kira sözleşmesi”nin Rusçaya çevirisi yapılan metni Moskova"daki Türkiye Büyükelçiliği"nde görevli ataşe tarafından 24 Mayıs 2002 tarihinde onaylanmış (tasdik edildiği), anlaşılmaktadır.
Şikayetçi-kiracının, delil olarak ileri sürdüğü yukarıda belirtilen 20.12.2001 tarihli her iki sözleşme, iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait 15.1.2002 ve 24.05.2002 tarihlerinde Moskova"daki Türkiye Büyükelçiliği"nde görevli ataşe tarafından onaylanmıştır.
Bu durumda, şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yerleri iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK"nun 135/II.maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunun kabulü gerekir.
Yukarıda belirtildiği üzere, üçüncü kişi taşınmazda hacizden (somut olayda iflastan) önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmesi durumunda tahliye emrinin iptali gerekir.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, şikayetçinin eldeki şikayete konu yapılan 115 ada 19 parsel üzerinde bulunan V1, V2, V3, V4 nolu bağımsız bölümlerde İİK"nun 135/II.maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispat ettiği gerekçesiyle tahliye emrinin iptali ile Özel Daire bozmasına karşı direnilmesi usul ve yasaya uygundur.
Bu nedenle, 115 ada 19 parsel üzerinde bulunan V1, V2, V3, V4 nolu bağımsız bölümler bakımından direnme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir (Aynı yönde bakınız. Hukuk Genel Kurulu"nun 07.11.2012 gün ve E:2012/12-622, K:2012/758; 07.11.2012 gün ve E:2012/12-621, K:2012/757 sayılı ilamları).
II-Şikayet yoluyla iptali istenen tahliye emrine konu 115 ada 20 parselde bulunan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE nolu bağımsız bölümlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde ise;
Somut olayda; şikayetçi eldeki şikayetinde 115 ada 20 parselde bulunan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE nolu bağımsız bölümler bakımından da tahliye emirlerinin iptalini istemiş ise de, belirtilen bu bağımsızlar bölümler yönünden gönderilen tahliye emirleri şikayetçiye değil, dava dışı kişilere gönderilmiştir.
Şu durumda, yukarıda belirtilen bağımsız bölümler bakımından şikayetçiye gönderilmiş bir tahliye emri bulunmadığına göre, konusunun bulunmaması nedeniyle şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçeyle şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmesi doğru değildir.
Bu nedenle, eldeki uyuşmazlığa konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE numaralı bağımsız bölümlere ait tahliye emrinin iptaline yönelik direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçeyle bozulması gerekir.
SONUÇ: 1) Yukarıda (I) numaralı bentte açıklanan nedenlerle karşı taraf-müflis .. Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf-İhale alıcısı .. İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin tahliye emrine konu 115 ada 19 parsel üzerinde bulunan V1, V2, V3, V4 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının 115 ada 19 parsel üzerinde bulunan V1, V2, V3, V4 numaralı bağımsız bölüme ilişkin kısmının ONANMASINA,
2) Yukarıda (II) numaralı bentte açıklanan nedenlerle karşı taraf-müflis .. Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf-İhale alıcısı ... İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin tahliye emrine konu 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE numaralı bağımsız bölümlere ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının 115 ada 20 parsel üzerinde bulunan 41 CE, 42 CE, 43 CE, 44 CE numaralı bağımsız bölümlere ilişkin kısmının yukarıda gösterilen değişik gerekçeden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA,
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu"na 5311 sayılı Kanunun 29.maddesi ile eklenen "Geçici Madde 7" atfıyla uygulanmakta olan aynı Kanun"un 366/III.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.12.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.
