Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2032 Esas 2022/3315 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 23/05/2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20/10/2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10/05/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ..., karşı taraftan davacılar vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin paydaşı olduğu dava konusu 1445 ada 2 sayılı taşınmazda 15.05.2013 tarihinde davalıya satılan hisselerin önalım hakkı nedeniyle müvekkillerinin adına tescilini talep etmiş ve resmi senette satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yüksek gösterildiğini belirterek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.
Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, resmi senette gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedeli olduğunu, davacının dava konusu taşınmazda elbirliğiyle malik olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatladığı gerekçesiyle davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazda davalıya ait hisselerin davacılar adına tesciline, depo edilen 217.215,58 TL’nin davalıya ödenmesine karar verilmiş, hükmün, davalı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.02.2020 tarihli 2016/13106 Esas- 2020/1541 Karar sayılı ilamı ile, bedelde muvazaa iddiası ispatlanamadığından dava konusu payın tapuda gösterilen satış bedeliyle, ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin TMK'nin 734. maddesi uyarınca hükümden önce belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne , davalı adına kayıtlı 1077/2400 ( 359/800 ) iptali ile, davacılar adına kayıt ve tesciline, depo edilen şufa bedeli olan 248.457,50 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun, bozma sonrası mahkemece yapılacak işlemleri düzenleyen 429. maddesinin ikinci fıkrasında; “…Mahkeme, temyiz edenden 434. madde uyarınca peşin alınmış olan gideri kullanmak suretiyle, kendiliğinden tarafları duruşmaya davet edip dinledikten sonra, Yargıtay’ın bozma kararına uyulup uyulmayacağına karar verir” hükmü öngörülmüştür.
Bu açık hüküm karşısında, mahkemece tarafların beyanlarının alınmasından sonra yapılacak iş, açıkça bozma nedenlerine uyulması ya da eski kararda direnilmesine dair ara kararı oluşturmak olmalıdır. Bunun yanında mahkeme, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesindeki yetkisini kullanırken, bozma nedenlerinden her birine, ne sebeple uyduğunu ya da uymadığını gerekçesinde belirtmekle ödevlidir.
Mahkemece tarafların bozma ilamına karşı tarafların diyecekleri sorulmadan ve bozma ilamına uyulup uyulmayacağı konusunda karar verilmeden, bozma ilamına eylemli uyularak karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde muvazaa iddiasında bulunmuş, mahkemece bozma öncesi verilen ilk kararda davacının muvazaa idiası kabul edilerek 217.215,58 TL'nin depo edilmesi için 28.04.2016 tarihli celsede süre verilmiş, davacı vadeli hesaba belirtilen miktarı 09.05.2016 tarihinde depo etmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.02.2020 tarihli 2016/13106 Esas- 2020/1541 Karar sayılı ilamında bedelde muvazaa iddiası ispatlanamadığından dava konusu payın tapuda gösterilen satış bedeliyle, ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına eylemli uyularak 21.09.2020 ve 09.05.2016 tarihinde önalım bedelinin depo edilip nemalandırıldığı bankaya hitaben yazılan müzekkere ile " bankanız nezdinde vadeli hesaba yatırılan 217.215,58 TL'lik tutarın neması ile birlikte hesaplanmak suretiyle oluşacak (248.457,50 TL'sinin aynı hesapta ve aynı şartlarda tutulmak suretiyle) toplam bakiyeden 248.457,50 TL'nin düşülmesi suretiyle arta kalan tutarın davacı vekiline ödenmesi" rica edilmiştir. Banka tarafından 21.09.2020 tarihli dekont ile önalım bedeli olan 248.457,50 TL'nin üstünde kalan nemanın davacılara iadesi yapılmıştır.
Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, 09.05.2016 tarihinde ve depo ettirilip nemalandırılan 217.215,58 TL'nin, önalım bedeli olan 248.457,50 TL'nin üzerinde olan nema miktarının davacıya iadesine karar verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Önalım bedelinin nemasını iade alan davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 248.457,50 TL'nin öninceleme tarihi olan 20.02.2014 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan nemalı miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda yazılı nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 3.815,00 TL’nin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.05.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.