Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü : 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 571. maddesinde “Menkul ve gayrimenkul malların müzayedesi İcra ve İflas Kanununa tevfikan yapılır.” hükmü yer almaktadır. Gayrimenkul satışının usulü, İİK"nun “İhale” başlıklı 129. maddesinde; "Taşınmaz üç defa bağrıldıktan sonra en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki artırma bedeli taşınmaz için tahmin edilmiş olan kıymetin en az yüzde altmışını bulmak ve satış istiyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklılar o taşınmaz ile temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olmak ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarına tecavüz etmek şarttır. Yukarıdaki fıkrada yazılı miktar elde edilmemişse taşınmaz en çok artıranın taahhüdü saklı kalmak üzere artırma ilanında gösterilen müddet sonunda en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen kıymetinin yüzde kırkını bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi lazımdır. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşer.” şeklinde düzenlenmiştir.
İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliğinin “Taşınmazın açık artırma şartnamesi ve tutanağı” başlıklı 49. maddesine göre şartname, icra müdürü arafından imzalanır ve mühürlenir. Tutanağa, tellal ve alıcının imzası da alınır. Bu düzenlemeler de göstermektedir ki, satışta satışı gerçekleştirecek icra müdürü veya yardımcısı ya da katibi ile birlikte tellalın da hazır bulunması ve tutanağı imzalaması zorunludur. Artırma icra müdürü veya yardımcısı, katibi tarafından yönetilir. Artırma yapılırken belediye tarafından görevlendirilmiş bir tellalın (münadinin) bulundurulması gerekir. Bu şekilde görevlendirilmiş bir tellalın satış yerinde hazır bulunmaması halinde de satış memurunun tellalın bulunmama ya da bulundurulmama nedenini tutanağa geçirdikten sonra tensip edeceği kişiyi tellal olarak görevlendirmesi de mümkündür. Satış memuru bu usulü seçmeksizin tellalın gelmediğinden bahisle onun görevini de üstlenerek tek başına satışı başlatamaz ve sonuçlandıramaz. Aksi takdirde usulüne uygun olarak gerçekleşmiş bir artırmadan söz edilemez. İhalenin yapılmasında tellalın bulundurulması şekil koşullarından olup, buna uyulmaması geçersizlik sonucunu doğurur. Bu ilke yargısal uygulamada yerleşmiş ve Hukuk Genel Kurulunun 29.06.1988 gün ve 1988/12-379-670 sayılı kararında da açıkça vurgulanmıştır. Diğer taraftan, bu kabul şekli, yasada “satılığa çıkarılan malın üç kez bağırıldıktan sonra en çok artırana ihale edileceği” biçiminde ifade edilen usule de uygundur. Kaldı ki, artırmanın başlamasından sonuçlanmasına kadar tellalın işin niteliğinden kaynaklanan işlevi de unutulmamalıdır. Bu işlev, artırmaya katılanların sürdükleri peylerin tellal tarafından yüksek sesle tekrar edilerek duyurulması ve daha yüksek bir pey sürülünceye kadar bu şekilde devam edip, pey sürülmesi bitince de tellal tarafından üç kez bağırıldıktan sonra, malın en çok pey sürene (artırana) icra müdürü tarafından ihale edilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. Burada yeri gelmişken, yasada ihalenin yapılması usulü düzenlenirken sadece bir artırma ile yetinilmeyerek, ilk artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ihalenin geri bırakılıp ilk artırmayı takip eden on gün içinde ikinci artırmanın gerçekleştirilmesi yönteminin getirilmiş olması karşısında bu iki artırmanın birbiriyle ilişkileri ve hukuksal sonuçları üzerinde de durulmalı, sonuçta bu iki artırmanın amaçladığı ihalenin geçerlilik koşullarının irdelenmesine geçilmelidir. İkinci artırmanın yapılabilmesi, usulünce yapılan ilk artırmada satışın gerçekleşmeyerek ihalenin geri bırakılması ile mümkündür. Birinci artırma yasada öngörülen koşullarda yapılmış ve satış da gerçekleşmişse artık yapılacak ikinci bir artırmadan söz edilmez. Şu durumda iki artırma birbirini tamamlayan merasimlerdir. Birinci artırma usulüne uygun yapılmamışsa, takip eden aşama olan ikinci artırmanın yapılabilme koşulunun gerçekleştiğinden de söz edilemez. Kısacası; bu iki artırma birinde satış gerçekleşmezse yapılabilen birbirine bağlı ve birbirinin sonucu olan, sonuçta da ihaleyi oluşturan unsurlardır ve birinci artırma usulsüz yapılmışsa ikinci artırma usulünce yapılmış olsun olmasın geçersizdir. Durum böyle olunca, ikinci artırma usulünce yapılsa dahi birinci artırmanın usulsüzlüğü doğal olarak ihalenin tümüyle geçersizliği sonucunu doğuracaktır. Hemen ifade edilmelidir ki; satışın gerçekleştirildiği artırmanın birinci ya da ikinci artırma olması her iki artırmada da tellal bulundurulması zorunluluğunu ortadan kaldıran bir neden değildir. Satış gerçekleşsin veya gerçekleşmesin yasanın aradığı şekil, artırmada diğer yasal görevliler yanında tellalın da bulunması gereğidir. Bu gerek yerine getirilmemişse usulünce yapılmış bir ihaleden söz edilemez. Birinci artırmadaki bu şekli eksiklik ikinci artırmanın da sıhhatini etkileyeceğinden ihale tümüyle geçersiz olacaktır. Üstelik birinci artırmanın belirlenen usulde yapılması taraflar yararınadır. Zira, birinci artırmada satışın yapılması ikinci artırmaya oranla malın daha yüksek bedelle satılması ve icra kasasına da daha fazla miktarın girmesi anlamına gelmektedir. Böylece, artırmada tellalın yokluğu, şekli bir eksiklik olduğu kadar, işin niteliği gereği esasa ilişkin önemli bir eksiklik olarak da karşımıza çıkmaktadır. (HGK’nun 17.10.2003 tarih ve 2003/12-790/769 sayılı kararı). Somut olayda; 16.10.2009 günlü birinci artırma tutanağını ......, ....... . ve alacaklı ......"nın imzaladığı görülmektedir. Tutanakta icra müdürü ve tellalın hazır bulunduğuna ilişkin bir kayıt ve imza yer almamaktadır. Birinci artırmanın yukarıda açıklanan yasal koşullara uygun yapılmadığı, varlığı şekli koşul olan icra müdürü ve tellalın bulunmadığı açıktır. Bu durumda ihalenin 1.artırma ve 2.artırma ile bir bütün olarak düşünülmesi gerektiğinden birinci artırma ile sıkı sıkıya bağlı ikinci artırmanın usulünce yapılmış olması ihalenin geçerli hale gelmesini sağlamaz. Birinci artırma usulsüz ve bu nedenle de geçersiz olup, sonuçta bu durum ihalenin geçersizliği sonucunu doğurmaktadır.Eş söyleyişle; birinci ihalede icra müdürünün ve tellalın bulunmaması halinde ihale işlemleri açıklanan nedenlerle usulünce gerçekleşmiş sayılamayacağından ve geçersiz
olacağından, birbirinin devamı ve tamamlayıcısı durumundaki iki artırmadan ilkinin geçersizliği ikincisinin yapılma olanağını da ortadan kaldırdığından yapılan ihale geçersizdir.
O halde, Mahkemece bu hususlar re’sen dikkate alınarak şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken istemin reddi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 21.04.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
