MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Alacak
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı Şirket vekili Av. ... geldi. Davalı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından açılan sözleşmede kararlaştırılan cezai şart, iyileştirme bedeli ve kar kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin sözleşmede kararlaştırılan cezai şart, sökülüp götürülemeyen dekarosyon ve imalat bedeli ve portföy kaybı tazminatına ilişkin temyizine gelince:
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.7.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme kiraya veren ... ile davacı kiracı şirket arasında imzalanmış, ..."ta müşterek ve müteselsil kefil olarak sözleşmeyi imzalamıştır. Sözleşmede kiralananın kereste toptan satış mağazası olarak kullanılacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin özel şartlarının 8 maddesinde:”her hangi bir nedenle kira akdinde kiracının aleyhte bir durumu halinde 10 yıldan evvel kiracının tahliyesi durumunda ... ve ... tarafından kiracıya 210.000 $ tazminat ödenecektir.Tazminatın fahiş olduğu sonradan taraflarca ileri sürülemez” Genel şartların 9 maddesinde ise “kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir güna bedel ve masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrı menkul inşaatın cümlesi kiraya verene ait olacaktır.” hükmüne yer verilmiştir. Kiralananın15.1.2013 tarihinde kiraya verenin mirasçıları tarafından davalı OMM inşaat sanayi ve diş tiç ltd şirketine satıldığı anlaşılmaktadır. Yeni malik kiracıya keşide ettiği ...Noterliğinin 11.2.2013 tarih ve 3142 yevmiye nolu ihtarı ile taşınmazı satın aldığını kiraların kendilerine ödenmesini ve satın alma sebebinin ise binayı yıkarak yeni inşaat yapmak olarak belirtmiştir.... Valiliği Çevre ve Şehircilik İl müdürlüğünün ... belediye başkanlığına yazılan 4.3.2013 tarihli yazısında” riskli olarak tesbit edilen yapılar için 6306 SK ve uygulama yönetmeliğine göre tebligat yapılmasını istemiş,... Belediyesinin 6.5.2013 tarihli yeni malike yazdığı yazıda yapının riskli yapı olduğunu ve 60 gün içinde yıkılması gerektiğinin bildirilmesi üzerine kiralanan tahliye edilerek anahtarları davacı kiracı şirket tarafından 30.6.2013 tarihinde tutanakla teslim edilmiştir.Davacı, açmış olduğu işbu dava ile kira sözleşmesinin yapılmasından kısa bir süre sonra ... Belediyesinin almış olduğu yıkım kararı gereği kiralananın tahliye edilmesinden kaynaklanan zararlarını talep etmektedir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu"nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu"nun 249 / 1. maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiralayan sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.
Somut olayda; her ne kadar gerek önceki malik gerekse yeni malik davalı şirket, kiralananı davacı kiracıya kereste toptan satış mağazası olarak kullanmak amacıyla kiralamış iseler de, kiralanan taşınmaz hakkında ... Belediye Başkanlığının 6.5.2013 tarih ve 1542 sayılı yazısı ile kiralananın riskli bina olması nedeniyle 60 gün içinde yıkılması gerektiği, tahliye edilmesi aksi takdirde belediye tarafından insandan ve eşyadan tahliye edilerek yıkılacağı ihtar edilmesi üzerine davacı kiracı, kiralananı 30.6.2013 tarihinde boşaltıp anahtarları teslim etmiştir.Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra önceki maliklere verdiği tarihsiz imzalı belgede: "...l ili ... ilçesi ... Mahallesi kain 65/70 pafta 987 ada 7 parseldeki 2/4/6 nolu bağımsız bölümlerin... Şti’ne satışı 15.1.2013 tarihinde yapılmıştır.Mevcutta bulunan kıracılar tüm yükümlülükleri satış tarihinden itibaren yeni mal sahibine aittir.Eski mal sahibinin kiracılara karşı hiçbir sorumluluğu yükümlülüğü kalmamıştır. Eskiye dönük kiracılardan doğacak her türlü sorumluluk...’ ne aittir." şeklinde taahhütte bulunmuştur.Davalı şirket bu sözleşme altındaki imzaya karşı çıkmadığından bu taahhüt yeni maliki bağlar. Olayımızdaki uyuşmazlık; Davalı kiraya verenin taşınmazın ilk kiraya verildiği tarihde kiralananın riskli yapı olduğundan haberdar olup olmadığı ve kiralananı mevcut haliyle bilerek kiralayıp kiralamadığı noktasında toplanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu"nun 301. Maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK"un 308 maddesine göre de kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Öte yandan davacı kiracınında basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu araştırdıktan sonra kiralaması gerekir. Başka bir anlatımla davalı kiraya veren kiralananın riskli binalar arasında olduğunu bilerek kiraya vermiş davacı kiracı da kiralananın bu durumunu bilerek kiralamış ise her iki tarafın da müterafik kusuru bulunduğunun kabulü gerekir Bu durumda, tarafların buna ilişkin delilerinin toplanarak yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın red edilmesi doğru değildir.
SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02/02/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



.