20. Hukuk Dairesi 2017/4549 E. , 2017/9381 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar ile ... ve ark. vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili; Müvekkillerinin, ...,..., ... mah.... pafta, ... ada...parsel de kayıtlı apartmanın... ve ...numaralı bağımsız bölümlerin malikleri olduğunu, bağımsız bölümlerin arsa paylarının paylaştırılması sırasında büyük oranda paylaştırma hatası yapılmış ve bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olmayan arsa payları tevzi edilmiş olduğunu, bağımsız bölümlerin değerleri, m2 alanları, kaçıncı katta olduğu, ve cephesi ve tabiattan yararlanma konumuna bakılmaksızın hatalı ve orantısız olarak yapılmış arsa payı dağılımındaki eşitsizliğin müvekkillerinin maddi yönden büyük zararına sebebiyet verdiğini, bu nedenle arsa payları ile bağımsız bölümlerin hatalı olarak düzenlendiğini belirterek eşit olmayan arsa payı dağılımının giderilmesini, binada mevcut bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi bakımından tedbir konulmasını, mümkün olmadığı taktirde şerh konulmasını, masraf ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, 27/08/2015 tarihli bilirkişi raporu yeterli ve gerekçeli bulunup hükme esas alınarak, davalı ..."in dava tarihi itibariyle ve yargılama boyunca kat maliki olmadığından bu davalı hakkında davanın usulden reddine, diğer davalılar bakımından davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm davacılar ile davalı ... ve ark. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, veya kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 1968 olan kat irtifakına geçiş tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı ve kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığı gibi kat irtifakının kurulduğu tarihten bu yana geçen uzun süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itiraz ileri sürülmemiştir. Açıklanan nedenlerle herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak arsa payı düzeltimi davasının reddi yerine kabulü doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, davalılar vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 14/11/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.
