MAHKEMESİ: ...Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, alacak davasına ilişkin asıl; ecrimisile ilişkin birleşen davanın bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün dahili davalı duruşmasız diğer taraf vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili Av...ile asıl ve birleşen davada davalılar vekili Av... ile dahili davalı vekili Av. ... gelmiş olup, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçelerinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Asıl davada arsa sahipleri ...vekili, taraflar arasında düzenlenen ... Noterliği"nin 25.11.1997 tarih ve 43802 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ... 5789 ada 2 parsel üzerinde 30.12.1997 tarihli ruhsatla yüklenici tarafından yapılan binanın ruhsata aykırı olarak imal edildiğini, inşaatın 2000 yılı 6. ayında bitirilmesi gerekmesine rağmen halen %95 seviyesinde olduğunu, davacı ... zemin katta verilecek 27 nolu daireden 70 m² kısmının kesilerek yükleniciye ait 28 nolu işyerine ilave edildiğini, sözleşmeye göre binanın zemin üzeri normal 13 katlı olup çatı katı bulunmamasına rağmen, davalının onaylı proje ve sözleşme dışında çatı katı inşa ettirdiğini, ayrıca onaylı proje dışında kapıcı dairesi ve ortak yerlerden olan merdiven ve sığınak yerlerinden kısıntı yapılarak 28 no"lu bağımsız bölüme ilaveler yapıldığını, müvekkillerinin dairelerinin de sözleşmeye göre inşa edilmediğini, binanın İmar Yasasının 32-42. maddelerine göre kaçak konuma düştüğünü, ruhsat eklerine uyulmayıp binanın iki yandan büyütülerek iskan izni alınamayacak konuma getirildiğini, müvekkillerinin dairelerinde mutfak, banyo ve tuvaletlerin tavana kadar 1. kalite Toprak Seramik döşenmediği, kapı ve pencere ile mutfak dolaplarının da sözleşmeye göre yapılmadığını ileri sürerek, projeye aykırı yapılan 28 no"lu iş yerinden yaklaşık 70 m² kısmının tapusunun iptali ile davacıya ait 27 no"lu bağımsız bölüme ilavesine, aradaki duvarların kal"ine, proje harici yapılan bodrum kat, sığınak, kazan dairesi, kapıcı dairesinin projeye uygun hale getirilerek aradaki duvarların kal"i ile ortak yer olduklarının tespitine, 2000 ve 2001 yılı için davacılardan 2 dairede toplam 12.000,00 TL, davacı bir dairesi için de 6.000,00 TL kira

tazminatının başlangıç tarihinden yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davacıların dairelerinde eksik veya kalitesiz yapılan işler için her dairedeki eksiklikler yönünden ayrı ayrı olmak üzere davacı... için toplam 4.000,00 TL, ...için 2.000,00 TL zarar bedelinin yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, çatı katı proje harici yapılıp büyütüldüğünden davacıların arsa payı ve düzenlenen sözleşmedeki payları oranında tapunun iptali ile hisseli olarak davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
... Asliye Hukuk Mahkemesi"nin bu dava ile birleşen... Esas sayılı dosyasında arsa sahipleri, sözleşme gereği bağımsız bölümlerin 30.06.2000 tarihinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini ileri sürerek, 2002 ve 2003 yılları için davacı F.. Ö.."a ait 21 ve 27 no"lu bağımsız bölümler için 11.250,00 TL ve davacı ait 24 no"lu bağımsız bölüm için 6.750,00 TL ecrimisil bedelinin 2002 ve 2003 yıllarında alacak hakkı doğduğu tarihlerden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, yine birleşen Asliye Hukuk Mahkemesi"nin esas sayılı dosyasında arsa sahipleri vekili, taşınmazın 30.06.2000 tarihinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini, müvekkili eksiklerini gidermek üzere 21 no"lu bağımsız bölüme 2004 yılı sonunda taşındığını, 27 no"lu bağımsız bölümün ise henüz kendisine teslim edilmediğini, müvekkili Müslüm Göngör"ün de yine eksiklerini gidermek üzere 24 no"lu bağımsız bölümü teslim aldığını, henüz iskanın alınmadığını ileri sürerek, davacı... için 21 nolu bağımsız bölüm yönünden oturduğu tarihe kadar, 27 no"lu bağımsız bölüm yönünden ise 2004-2007 arası, davacı ....için de 24 no"lu bağımsız bölümde oturduğu tarihe kadar ecrimisil bedelinin tahsili gerektiğini ileri sürerek, davacı... ait 21 ve 27 no"lu bağımsız bölümler için 29.000,00 TL ve davacı.... için 2.000,00 TL ecrimisil bedelinin... kiraların peşin ödendiği de nazara alınarak 30.06.2004, 30.06.2005, 30.06.2006 ve 30.06.2007 tarihlerinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Yüklenici şirket ve yetkilisi...vekili, müvekkili şirketçe yapılan binanın %98 aşamasında ve iskana salih hale geldiğini, yapının davacılar ve tüm paydaşların verdikleri vekaletnamelerdeki yetkiye dayanarak ve rıza ve onaylarına dayalı tadilat projeleri ile yapı ruhsatlarına uygun yapıldığını, yapıda genişleme olmadığını, ilk sözleşmenin tadil edilerek 21 no"lu bağımsız bölüm ile zemin katın tamamının doğu-kuzey-güney cephe tarafından 1/2 hissesi asgari 100 m² olmak üzere 27 no"lu bağımsız bölümün... bırakılmasının kararlaştırıldığını, yüklenicinin vekaletnamelerle verilen yetkilerden azledildiğini, 43807 yevmiyeli sözleşmenin 1/3. maddesindeki “cephe” sözcüğünün görmezden gelinerek zemin katın tamamının davacıya ait olduğunun iddia edildiğini, oysa bu maddede zemin katın 1/2"sinin asgari 100 m² olması gerektiği belirtildiğinden yapının bu şekilde yapılarak tamamlandığını, çatı katındaki eklentinin ise 25 adet güneş enerjisi panelinin eşit güneş ışığı almasını sağladığını, davacı taleplerinin sırf sözleşmenin tamamlanması aşamasında ileri sürüldüğünü, sözleşme gereği ek süre de dahil inşaatın 01.11.2000 tarihinde bitmesi gerektiğini, davacıların yaptırdığı ekstra işler nedeniyle yüklenici şirkete en az 6 ay ek süre verilmesi gerektiğini, davacıların yüklenici şirkete düşen dairelerin satış yetkisini vermemesi nedeniyle satış yapamadıklarını, azilnamelerle inşaatı durdurup geciktirdiği ve iskan ruhsatı alınmasını engellediklerini, imalatların sözleşmelere uygun yapılıp, davacıların istek ve rızaları ile bir kısmının sökülerek değiştirildiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Dahili davalı ... vekili ise, müvekkiline bu davada husumet yöneltilemeyeceğini, iyiniyetle satın alan 3. kişi konumunda olduğunu savunarak, davanın husumet ve esas yönünden reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece 31.05.2005 tarih ve 2001/808 Esas 2005/288 Karar sayılı karar ile davacılar tarafından davalı aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeni ile reddine, davalı ...Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2001/808 sayılı dosyasına kayden açılan davanın ileride taşınmaz üzerindeki binanın projesine uygun hale getirilmesinden ve iskan ruhsatı alınmasından sonra da davacılarca yeniden dava açma hakları saklı tutulmak üzere reddine karar verilmiş, kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir.
...Hukuk Dairesi"nin 14.12.2006 tarih ve 2005/6230 Esas, 2006/7382 Karar sayılı ilamı ile; taraflar arasında akdedilen 25.11.1997 ve 11.12.1997 tarihli sözleşmelere göre işin teslim tarihinin Haziran 2000 olmasına rağmen binanın bitirilemeyip, İmar Yasası"na ve projesine aykırı bir şekilde yapıldığının bilirkişi raporu ile de tespit edildiği, yapıdaki aykırılıklar ve dolayısıyla adem-i ifa nedeniyle yüklenicinin tescil talep etme hakkının bu aşamada bulunmamasına rağmen, arsa sahiplerinin adem-i ifa nedeniyle eksik ve kusurlu işler ve gecikme tazminatı talep etme ve binanın yasal duruma getirilmesini isteme gibi sözleşmeden kaynaklanan hakları bulunduğunu ve davacıların dava açarak bu haklarını kullandığını, bu durumda, mahkemece davalı yüklenici şirketin temerrüde düştüğü göz önünde bulundurulmak ve İdare Mahkemesi"nde açılan dava da dikkate alınmak suretiyle işin esasına girilerek, sonucuna göre bir hüküm kurulması gerektiği gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Davalılar vekili karar düzeltme talebinde bulunmuş... Hukuk Dairesi"nin 14.11.2007 tarih, 2007/4145 Esas 2007/7208 Karar sayılı ilamı ile karar düzeltme isteğinin reddine karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak, keşif yapılıp, bilirkişi rapor ve ek raporu alınmak suretiyle 24.09.2014 tarih ve 2007/449 Esas 2014/409 Karar sayılı kararı ile; davalı yüklenici şirketin sözleşmedeki edimini yerine getirmediği, davaya konu binayı ilk projeye aykırı inşa ettiği, bunun üzerine iskan izni almak amacıyla tadilat projesi hazırlanmasına rağmen tadilat projesine uygun olarak binadaki aykırılıkları gideremediği, dosyada alınan tüm bilirkişi raporları ile dava konusu binanın projeye, tadilat projesine, imar mevzuatına ve deprem yönetmeliğine aykırı yapılmış kaçak bir bina olduğundan mevcut haliyle iskan ruhsatı almasının mümkün olmadığı, kaçak bina konumunda olan binanın yıkımı zorunlu olduğundan binanın arsa sahibi olan davacıların malvarlığında artı değer yaratması söz konusu olamayacağından ve sözleşmenin feshi gerekeceğinden, bu durumda arsa sahipleri olarak davacıların ancak ve ancak gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı istemeleri mümkün olup, bunun dışında tapu iptali ve tescil, eksik iş bedeli istenemeyeceğinden davacıların tapu iptal tescil, eksik iş bedeli ve ecrimisil dışındaki diğer taleplerinin reddine, ecrimisil taleplerinin kısmen kabulüne, davalı ve dahili davalı hakkındaki davanın reddine karar verildiği, birleşen... Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2008/33 Esas sayılı dosyasında her ne kadar ecrimisil istenmiş ise de davacıların dava konusu bağımsız bölümlere 2004 yılında taşındıkları ve fiilen taşınmazı halen kullandıkları, ecrimisil talep etme koşulunun gerçekleşmediği tespit edildiğinden bu dosyada talep ettikleri ecrimisil taleplerinin de reddine karar verildiği belirtilerek; 2007/449 Esas sayılı dosyadaki dahili davalı... hakkındaki davanın Reddine, 2007/449 Esas sayılı dosyadaki davacıların tapu iptali ve tescil, kal, ortak alanların tespiti ve eksik iş bedeline ilişkin taleplerinin reddine, 2007/449 Esas sayılı dosyadaki davacı"nın ecrimisil talebinin kısmen kabulü ile 700,00 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2000 tarihinden, 1.036,00 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2001 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı İntör İnşaat ve Ticaret Ltd Şti."nden tahsili ile davacı ...verilmesine, 2007/449 Esas sayılı dosyadaki davacı...ecrimisil talebinin kısmen kabulü ile 1.000,00 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2000 tarihinden, 1.480,00 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2001 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ....tahsili ile davacı... verilmesine, dava konusu 28 ve 25 no"lu bağımsız bölüm üzerine tesis edilen tedbirin kaldırılmasına, birleşen ...Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2014/ 719 Esas sayılı dosyasındaki davanın kısmen kabulü ile 4.196,69 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2002 tarihinden itibaren, 6.101,75 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2003 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı....verilmesine, 2.468,64 TL ecrimisil bedelinin 31.12.2002 tarihinden itibaren 3.601,75 TL"nin 31.12.2003 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı....verilmesine, birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesi"nin 2008/33 Esas sayılı dosyadaki davacıların davalarının reddine karar verilmiştir.
Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada dahili davalı ....vekili ile davalı....vekilinin, asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahipleri vekili ile yüklenici vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Asıl davada 30.06.2000 tarihinden itibaren gecikme tazminatı niteliğinde kira bedeli talep edilmiş ise de 01.01.2000 tarihinden itibaren gecikme tazminatı hesap eden bilirkişi raporuna bağlı kalınarak HMK"nın 26. maddesine aykırı surette talepten fazlasına karar verilmesi doğru olmamıştır. Yine 2008/33 Esas sayılı birleşen davada 21 ve 27 no"lu bağımsız bölümler yönünden 31.12.2004 tarihine kadar gecikme tazminatı talep edilmiş ve bu tarihe kadar anılan bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edildiği yüklenici tarafından kanıtlanamadığı halde 31.12.2003 tarihine kadar gecikme tazminatı bedelinin hüküm altına alınması doğru olmadığı gibi, 24 no"lu bağımsız bölüm açısından ise bizzat yöneticiliğin yazılı belgesi ile bildirildiği üzere 08.08.2004 tarihinde teslim edildiği anlaşılmasına rağmen bu bölüm açısından dahi 31.12.2003 tarihine kadar gecikme tazminatına hükmedilmesi de yerinde görülmemiştir. Bunun yanında gecikme tazminatı talebi yönünden tüm davalar açısından kira bedellerinin ilişkin olduğu yıllara ait rayiç bedellerin tespiti ile buna göre hüküm tesisi yerine, taraflar arasında kira sözleşmesi varmışçasına endeks uygulanarak tespit edilen rayiç kira bedelleri üzerinden hesaplanan kira bedellerinin tahsiline karar verilmesi de hatalı olmuştur.
Asıl davaya konu tapu iptali ve tescil, projeye uygun hale getirme ve kal talepleri yönünden ise; zemin katta yer alan davacı arsa sahiplerinden 27 no"lu işyerine sözleşmedeki paylaşım şekline aykırı biçimde yükleniciye isabet eden 28 no"lu işyeri yararına haksız
müdahalede bulunulduğu tespit edilmiş olmakla bu müdahalenin nasıl giderileceği bilirkişilere tespit ettirilerek, imar mevzuatına aykırılığın bulunup bulunmadığı konusu belediyesinden sorulup, bilirkişilere de denetletilerek uygun olduğu takdirde sözleşmeye uygun hale getirilmesine ve gerekiyorsa kal"e karar verilmesi gerekirken yasal nitelik taşıyan bu bölümler yönünden mevcut bu talebin reddi doğru değildir. Yine bodrum katta bir kısım ortak alana tahsisli bağımsız bölümlerin yükleniciye ait 28 no"lu işyerine katıldığı tespit edilmesine rağmen bilirkişilerden alınacak raporla ne surette projeye uygun hale getirileceği ve kal gerekip gerekmediği tespit edilerek buna göre hüküm tesisi gerekirken bu konuda dahi yukarıdaki gibi eksik ve hatalı inceleme ile sonuca gidilmesi yerinde olmamıştır.
Davacı arsa sahiplerinin binanın çatı katında iki adet fazladan bağımsız bölüm yapıldığı iddiası ile bu bölümlerden paylarına düşen kısmın adlarına tescili talebine gelince; belediyeden gelen 02.05.2014 tarihli yazı kapsamına göre binanın bu haliyle tadilat projesi yapılmak suretiyle yasal hale getirilebileceği bildirilmiş olmakla, yükleniciye yasal hale getirme için süre verilmişi ise de yüklenici bunun için binada bazı kişilere karşı yıkım gerçekleştirmek için tahliye davası açmak gerektiğini beyanla ek süre istemiş, ancak mahkemece bu talep reddedilmiştir. Bu durumuyla az yukarıda belirtilen belediye yazısıyla yüklenicinin ek süre talep gerekçeleri birbiriyle çelişir niteliktedir. Bu nedenle, mahkemece araştırma yapılarak herhangi bir yıkım yapılmaksızın tadilat projesi yapımı yoluyla binanın yasal hale getirilmesi mümkünse bu durumda yüklenici verilen ara kararı gereğini yerine getirmemiş sayılarak, bu sefer aynı hususta talepleri halinde arsa sahiplerine yetki ve süre verilerek, tadilat projesi tanzimi yoluyla binanın yasal hale getirilmesi imkanı verilmeli, olumlu sonuç alındığı takdirde arsa sahiplerinin tescil istemi sonucuna göre değerlendirilmeli; sadece tadilat projesi düzenlenmesi suretiyle yasal hale getirme imkanı yoksa, buna ilaveten yıkım da gerekiyorsa doğal olarak, iskan edilen bölümlerin veya binanın tümünü ilgilendiren kısımların yıkımının gerekmesi halinde iskan eden şahıslara karşı tahliyenin sağlanması gerektiğinden bu konuda dava açması için yükleniciye yetki ve süre verilmesi gerekmesi ve bunun sonucuna göre de bina yasal hale getirilebildiği takdirde yine tescil isteminin aynı doğrultuda değerlendirilmesi lazımken eksik incelemeyle binanın yasal hale getirme yöntemi açık bir şekilde tespit edilmeden eksik incelemeyle karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.
İzah edilen sebeplerle karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada dahili davalı... vekili ile davalı...vekilinin, asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahipleri vekili ile yüklenici vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca kabulü ile hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, 1.100,00 TL vekalet ücretinin tüm davalılar ve dahili davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil edilen davacılara; 1.100,00 TL vekalet ücretinin de davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil edilen yüklenici şirkete verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.