Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3718 Esas 2017/8841 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili 26/08/2013 tarihli dava dilekçesinde; davalının ... ili, ...ilçesi,... mah. 835 ada 7 parselde kain, 6 katlı, 10 bağımsız bölümlü kargir apartmanda hemen hemen aynı olan 1, 2, 3, 4 katlar içerisinde ..."in sahip olduğu l. kat 4 nolu ve 5 nolu bağımsız bölümlerin 35/240 arsa paylı olmasına karşılık, 2, 3, ve 4. katlarda yer alan dairelerin 20/240 arsa paylı olduğunu, bu dairelerin nitelik, büyüklük, cephe, aydınlık, güneş alımı, mevcut asansörden bağımsız bölümlere ulaşım olanağı bakımından aynı olduklarını, yine konum olarak 6"dan 11"e kadar olan bağımsız bölümlerin ifade ettikleri değer fazla olmasına rağmen 20/240‘ar arsa payına sahip olduklarını, gayrimenkuldeki değer kriterine göre arsa paylarında açık orantısızlık olduğunu beyan ederek, arsa paylarının yeniden oluşturularak düzeltilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; tarafların ... ... ilçesi ... mah. 835 ada 7 parsel sayılı taşınmazda bağımsız kat malikleri oldukları, keşif, bilirkişi raporu, tapu kaydı, onaylı projesi ve tüm dosya kapsamı dikkate alındığında arsa paylarının bağımsız bölümler ile orantılı olarak tahsis edilmediği, davacıların iyi niyetli oldukları, ilk malik olmadıkları, dosya kapsamına uygun ve hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporu dikkate alınarak arsa paylarının bağımsız bölümler ile orantılı hale getirilmesi gerektiği sonuç ve kanatiyle davacıların davasının kabulüne, kat mülkiyeti kurulu ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin arsa paylarının iptaline ve belirlenen yeni arsa payları üzerinden tapuya tescil edilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi kapsamında, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 1960 yılında kat irtifakı, 1966 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1966 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 1966 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/11/2017 günü oy birliği ile karar verildi.