Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 2.Tüketici Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 15.5.2008 gün ve 2006/531 E-2008/340 K.sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 23.10.2008 gün ve 2008/11493-12200 sayılı ilamıyla; ("...Dava, biçimine uygun düzenlenen 19.11.1997 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 26 parsel sayılı taşınmazdaki davalının 73/236 payının iptali ile bunun 12/236 payının davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporlarından; davalının yüklenici sıfatıyla hareket ederek 26 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina inşa ettiği, ne var ki, yapının ruhsatının bulunmadığı, uygulamadaki deyimi ile “kaçak inşaat” olduğu anlaşılmaktadır.
Gerçekten, 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27.maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki, “ruhsat” kavramı arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilme için yetkili merciice verilen izin belgesini ifade eder. Yapıya ruhsat alınmamış veya ruhsat alınmış olsa bile inşaat ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu tür yerler “kaçak yapı” sayılacağından 3194 sayılı İmar Yasasının 32.maddesi uyarınca yıkıma tabi tutulur. Yıkımı zorunlu yerlerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemez. Ayrıca, bu tür yasaya aykırı bir yerde mülkiyet talebinde bulunmak yasalara aykırılığın mahkemeler eliyle devamı sonucunu sağlar.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
19.11.1997 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, 26 parsel sayılı taşınmazda yapılan binadaki “...çift girişli bölümden 12/236 arsa paylı üçüncü normal katta girişe göre sağ tarafta kalan 10 numaralı mesken niteliğindeki” bağımsız bölümdür. Görülüyor ki, 19.11.1997 günlü sözleşmede satışı vaad olunan 26 parsel sayılı taşınmazdaki bir kısım arsa payı değil, yapının 10 numaralı bağımsız bölümüdür. Bu yerin yasalara aykırı yapıldığı, yetkili merciin yıkım kararı verdiği sabit olduğundan ve davacıya arsa payı satışı vaadinde bulunulmadığından davanın reddi yerine delillerin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek istek hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır...”) gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, yüklenici olan davalının 26 nolu parseldeki payının 12/236’sını Bakırköy ..Noterliğinde düzenlenen 19.11.1997 tarih 40406 yevmiyeli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaad ettiğini, ancak edimini yerine getirmeyerek tapudan devretmediğini ileri sürerek, davalının 26 parseldeki hissesinin iptali ile,12/236 payının adına tescilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı tarafından davacıya Bakırköy 10.Noterliğince düzenlenen 40406 yemiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesiyle taşınmazdaki hissesinden 12/236 hissesini vermeyi vaat ettiği, davacının sözleşme gereği edimini yerine getirdiği, sözleşmenin tapuya da şerh edilmiş olduğu, getirtilen tapu kaydında davalının 73/236 hissesinin olduğu gerekçesi ile davalının hissesinden davacıya satmayı vaad ettiği ve bedelini tahsil ettiği 12/236 hissesinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Özel Dairece,yukarda açıklanan gerekçelerle hüküm bozulmuş ve mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Davacı yanın dayandığı,taraflar arasında düzenlenen 19.11.1997 tarihli,49406 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesinde;davalı İdris Karakuş tarafından; “…Sahibi bulunacağım Bakırköy ...noterliğince 04.07.1997 tarih, 28288 yevmiye numarası ile tanzim ve tasdikli Düzenleme Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı taahhüt altında bulunan İstanbul ili Bakırköy ilçesi(Yeni Bağcılar) …24 ada 26 parsel sayılı taşınmazın çift girişli bölümden 12/236 arsa paylı 3.normal katta girişe göre sağ tarafta kalan 10 nolu mesken niteliğindeki taşınmazımı 50.000.000 liraya Arzu Arıcı’ya satmayı vaad ve taahhüt ediyorum…” denilmek suretiyle, davacıya taşınmaz satış vaadinde bulunulmuştur.
Dosya içerisindeki çap kaydına göre,davaya konu 26 parsel sayılı taşınmazda davalı yüklenicinin 73/236 payı olduğu görülmektedir.Yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda,çekişme konusu 26 parsel sayılı taşınmaz üzerinde fiilen 1 bodrum kat, 1 zemin kat, 4 normal kat olmak üzere 6 kat inşa edildiği,toplam 11 bağımsız bölüm bulunduğu;ancak 24.10.1997 tarihinde onaylı projesine göre ise, 1 bodrum kat, 1 zemin kat, 2 normal kattan oluşan toplam 7 bağımsız bölüm bulunduğu,projeye aykırı olarak iki kat fazla inşa edildiği,dava konusu dairenin 3.normal katta olduğu, yapıda onaylı projeye aykırılık ve kaçak yapılaşma nedeniyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı bildirilmiştir.
Öte yandan Bağcılar Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğü’nün 27.07.2004 tarihli yazısında da, dava konusu parsel üzerindeki mevcut yapıda mevzuata aykırı, proje harici büyümeler ve kaçak katlar yapıldığı için yapı tatil tutanakları düzenlendiği,mevcut yapıların, mevzuata uygun hale getirilebilmesi için, imar durumunda belirtilen yapılanma şartları, inşaat istikamet rölevesinde belirtilen bina sınırları, plan dahilinde fazla katlarının olmaması ile birlikte 3194 sayılı İmar kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanununa göre gerekli evrak ve onayların tamamlanması, İmar Kanunu’nun 32.maddesine göre kaçak kısımlarının yıkılması gerektiği,mevcut binanın fiili durumuna göre hazırlatılacak projeye, onay ve yapı ruhsatı verilemeyeceği belirtilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, davacıya satışı yapılan taşınmazın,davalı yükleniciye ait 26 parsel sayılı taşınmazdaki arsa payı değil,10 nolu bağımsız bölüm olduğu anlaşılmaktadır. Münhasıran tapudan arsa payı satışı söz konusu değildir. Ne var ki,satışa konu bağımsız bölüm kaçak yapı niteliğinde olup, taşınmaz üzerinde bu hali ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağından,davanın reddi gereklidir.
Hal böyle olunca, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 25.11.2009 gününde, oyçokluğuyla karar verildi.
