MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki paylı mülkiyete tabi taşınmazda ortaklığın giderilmesi davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili dava dilekçesi ile; tarafların ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 932 parselde bulunan 360,00 m2 yüzölçümlü taşınmazın paylı maliki olduğunu, dava konusu yer tapu kaydında arsa olarak görünmekte ise de taşınmazın üzerinde 3 adet bina bulunduğunu, mevcut binalardan bir adetinin davacı ..."a, bir adedinin davalılardan ... ve ... ..."e, diğer binanın ise ... ve ..."ya ait olduğunu, tarafların her ne kadar aynı parselde hisseleri nispetinde paydaş iseler de taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın hangi paydaş tarafından meydana getirilmiş ise o paydaşın hüküm ve tasarrufu altında olduğunu, taşınmazın üzerinde bulunan muhdesatın paylaşımı konusunda paydaşlar arasına anlaşmazlık bulunmadığını, davacının kullanımında bulunan binanın ekonomik ömrünü tamamladığını, binayı yıkıp deprem normlarına uygun bina yapmak istediğini, davacı ile davalıların yeni bina yapımı konusunda anlaşamadıklarını belirterek bahse konu taşınmazdaki ortaklığın, öncelikle aynen taksim suretiyle giderilmesini, taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığında, taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemiş, 20/10/2015 tarihli celsede de taşınmazın ortaklığının satış suretiyle giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar taşınmaz üzerindeki muhtesatlar ile ilgili davacı vekili ile aynı yönde açıklamalarda bulunmuş ve ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulü ile tapu sicilinin ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... mevkii, cilt;7, sayfa no;744, parsel no:932"de kayıtlı tarla vasıflı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından açık artırma yolu ile satılarak ortaklığının giderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur"a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur"a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; taşınmaz üzerinde herbiri birçok bağımsız bölümden oluşan üç adet kargir bina bulunduğu, hissedar sayısının 6 kişi olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerekirken, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 26/10/2017 günü oy birliği ile karar verildi.