Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.08.2007 ve 09.11.20017 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.03.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ..., ... ve birleştirilen dosya davalısı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki işlemi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalı yükleniciler ... ve ... ile davalı arsa sahipleri arasındaki 2001 tarihli inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan 13 no"lu mesken cinsli bölümü satın aldığını, kat irtifakı kurulması ile sözkonusu bağımsız bölümün 6 no"lu bağımsız bölüm olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa maliki ... adına kayıtlı iken dava tarihinden sonra birleştirilen dosya davalısı ..."e devredildiğini, edimini yerine getirmiş olmasına rağmen tapunun devredilmediğini ileri, muvazaalı devir nedeniyle ... adına kayıtlı 6 no"lu bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahipleri yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Davalı yükleniciler, savunmada bulunmamıştır.
Birleştirilen davanın davalısı yiniyetli kayıt maliki olduğunu davanın reddi gerekeceğini belirtmiştir.
Mahkemece, kayıt maliki davalı mülkiyeti kötü niyetle kazandığından bahisle dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri ve birleştirilen davanın davalısı temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ile kazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi bu hakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir. Gerek yüklenici veya yüklenicinin kazandığı kişisel hak temlik edilmişse üçüncü kişi şahsi hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı öncelikli edimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira, Borçlar Kanununun 81. maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsa sahiplerinin karşı edimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı ki arsa sahipleri temlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i ve itirazları temellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir.
Somut olaya gelince; davalılar arasındaki 27.03.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 08.08.2007 tarihinde feshedildiği ve feshin geriye etkili yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye etkili yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihte taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmenin bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi durumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerinin malvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesi istenebilir.
Mahkemece, arsa malikleri ile yüklenici arasındaki sözleşmenin 08.08.2007 tarihinde feshedilmiş olduğu, feshin davacıyı zarara uğratmak amacıyla kötüniyetle yapıldığının kanıtlanamadığı ve dosyada yer alan bilgi ve belgelerden özellikle bilirkişilerin 30.06.2008 tarihli raporlarından yapının getirildiği fiziki seviyenin % 60 olduğu bu seviye itibariyle yüklenicinin inşaat yapım borcunu yerine getirdiği düşünülemeyeceği gözönüne alınarak davacının temlik aldığı yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
06.11.2017tarihinde oybirliği ile karar verildi.