Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Trabzon Asliye 3.Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 24.05.2007 gün ve 2005/538 E-2007/153 K.sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 06.10.2008 gün ve 2008/8263-11171 sayılı ilamı ile ;
(“...Davacı, davalı idare dışındaki diğer davalıların maliki olduğu taşınmazı beş yıllığına kira sözleşmesi ile kiraladığını, davalı idarenin ise taşınmazı kamulaştırıp yıktığını, taşınmaza yaptığı faydalı ve zaruri masraflar ile sözleşme sonuna kadarki kar kaybından davalıların sorumlu olduğunu ileri sürerek, 67.000 YTL. maddi 10.000 YTL. manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, Karayolları Genel Müdürlüğü aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalılar aleyhine açılan davanın sübut bulmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının Karayolları Genel Müdürlüğüne yönelik tüm temyiz itirazlarının, diğer davalılara yönelik aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacı, davalı K... U... ve diğer davalılardan kiraladığı taşınmazların, davalı Karayolları Bölge Müdürlüğü tarafından kamulaştırılıp yıkıldığını belirterek, hem taşınmazlara yaptığı faydalı ve zaruri masrafları, hem de sözleşme sonuna kadarki kar kaybını istemiş ve bu nedenle bu davayı açmıştır. Davacı, taşınmazlara yaptığı faydalı ve zaruri masrafları, kiralayan davalılardan isteyebilir. Aksi halde bu yapılan masraflar, kiralayan davalılar açısından sebepsiz zenginleşme teşkil edecektir. Davalı idare dışında kalan diğer davalılar, bir kısım masrafların davacı tarafından yapıldığını kabul etmemişlerdir. Taraf delilleri toplanarak, davacı tarafından yapılan masrafların faydalı ve zaruri masraf sayılıp sayılmayacağı, konusunda uzman bilirkişiden alınacak rapor ile tespit edilip bulunacak miktarın, davalı idare dışındaki kiralayan davalılardan tahsili gerekirken, yazılı şekilde bu kalem isteğin de reddi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir...”)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kiralanan taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflar ile sözleşme sonuna kadar olan kar kaybının tahsili ve manevi tazminat istemine ilişkindir.
Davacı, K.... Bar adı altında Bar ve Restaurant olarak işletmek üzere davaya konu taşınmazı 18.01.2002 tarihinde 5 yıl süreyle davalılardan kiralayan/malik K... U...’dan kiralamış ve sözleşme gereği kullanım amacına uygun hale getirmek üzere bir kısım masraflar yapmıştır. Ancak, kiralanan taşınmaz, kira süresi dolmadan davalılardan idare tarafından önceden tapu kaydına da şerh düşülmek suretiyle, acele el koyma yoluyla kamulaştırılarak yıkılmış; kamulaştırma bedeli de davalı maliklere ödenmiştir. Davacı ve davalı kiralayan mahallinde ayrı ayrı tespit yaptırmışlardır.
Davacı kiracı, 22.07.2005 tarihinde, kiralayan malik, diğer malikler ve kamulaştıran idare aleyhine eldeki davayı açmıştır.
Davacı/kiracı, uzun süreli kira sözleşmesi ile taşınmazı kiraladığı ve bu yeri kullanım amacına uygun hale getirmek ve sözleşme süresince bu haliyle kullanarak sözleşme süresi sonunda da hiçbir tazminat talep etmeksizin taşınmazı bu haliyle kiralayana terk etmek için bir kısım faydalı ve zorunlu masraf yaptığı, ancak, kiraya konu taşınmazın kamulaştırılarak yıkılması nedeniyle sözleşmede öngörülen şekilde burayı işletemediği; buna karşılık tapuda kamulaştırmaya ilişkin şerhin varlığına rağmen davacılara bu yeri kiralayan malik ile diğer maliklerin yapılan bu masrafların yol açtığı değer artışını da içeren kamulaştırma bedelini tahsil ederek, bu sözleşme nedeniyle kazanç sağladıkları, iddiasıyla taşınmaz için yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların ve kiralama amacına uygun kullanamaması nedeniyle uğradığı kar kaybının; ayrıca manevi tazminatın davalılardan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, davalı idare yönünden husumetten, diğer davalı kiralayan malikler yönünden ise taraflar arasındaki ilk ve son kira sözleşmesinde yer alan eski 10 ve yeni 12.maddelerde kiracının yapmış olduğu her türlü tezyinatı ödeyeceği, kira sözleşmesi sonunda da kiralayana bu şekliyle bırakıp, yapılan tezyinata karşılık tazminat talep etmeyeceği hükümleri karşısında davacının bu imalat için karşılık isteme hakkı bulunmadığı, gerekçesiyle esastan davanın reddine karar verilmiş; hükmü davacı/kiracı vekili temyiz etmiştir.
Özel Dairece; karara yönelik temyiz itirazları sadece taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraf kalemleri yönünden kabul edilerek, karar bu noktadan bozulmuş; böylece, davalı Karayolları Genel Müdürlüğü hakkındaki husumetten red kararı ile davacının kar kaybı ve manevi tazminat istemleri bozma dışı kalmakla, bu yönler kesinleşmiş ve uyuşmazlık konusu olmaktan çıkmıştır.
Mahkemece, bozmaya konu kiralayan malik ve diğer malikler aleyhine açılan faydalı ve zorunlu gider alacağı noktasından önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davacı/kiracı vekili getirmiştir.
Kamulaştırılarak yıkılan bu taşınmazın yıkımdan önce davacı yanca davalı maliklerden birisi ile beş yıl olmak üzere uzun süreli kira sözleşmesi ile kiralandığı, kira sözleşmesi gereği taşınmazın restaurant ve bar olarak kullanılabilmesi için yapılacak masrafların kiracı tarafından üstlenildiği, tezyinat giderlerinin kira sözleşmesi sonunda karşılıksız olarak kiralayana ait olacağı ve bunlara karşılık kira müddeti sonunda hiçbir tazminatın kiracı tarafından istenemeyeceğinin kararlaştırıldığı; ancak taşınmazın kira sözleşmesi sona ermeden diğer davalı idare tarafından kamulaştırılması nedeniyle yıkıldığı belirgindir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: kiralananı kullanım amacına uygun hale getirmek üzere davacı yanca yapıldığı ileri sürülen masrafların; kiracı davacı ile kiralayan davalı arasındaki sözleşme hükümleri ve kira sözleşmesine konu taşınmazın kamulaştırılması nedeniyle kiralayan/davalı/malik ile diğer davalı/maliklere ödenen kamulaştırma bedelinin hesabında etkili olan unsurlar da gözetilerek, kural olarak kiracı tarafından davalılardan istenip istenemeyeceği; istenebileceğinin kabulü halinde de davacı yanca yapılan masrafların nelerden ibaret olduğunun ve bunların faydalı ve zorunlu olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği, noktalarında toplanmaktadır.
Öncelikle belirtilmelidir ki, kiracı kiralanan taşınmazı kira müddetince kullanacağı inancıyla ve sözleşme hükümlerine dayanarak kullanım amacına uygun hale getirmiş ve bu cümleden olmak üzere bir kısım masraflar yapmıştır. Ne var ki, taşınmaz gerek kiracı, gerek kiralayan dışında üçüncü kişi durumundaki idarenin kamulaştırma işlemine konu olmakla bedeli karşılığında kamulaştırılmış ve yıkılmıştır. Böylece, kiracı kira müddeti sona ermeden kiralananı kullanamaz hale gelmiştir. Kiralanan taşınmazın tapu kaydında kamulaştırma şerhi olup; kira sözleşmesi imzalanırken bu durum kiralayanın bilgisinde bulunmaktadır. Kiracının sözleşme tanzimi sırasında veya sonrasında tapudaki kamulaştırma şerhinden haberdar olduğunu ortaya koyan bir iddia veya delil ileri sürülmemiştir.
İdare tarafından eldeki dosyanın davalılarından malik H.... D... mirasçıları ile diğer davalı kiralayan/malik K... U... aleyhine 01.04.2005 tarihinde açılan acele el koyma ve tespit istemli davada, 06.07.2005 tarihinde verilen kararla: taşınmazın kamulaştırma evrakı ve bilirkişi raporunda gösterilen kamulaştırma bedeli toplamı 189.873,00 YTL bedelin idare tarafından 24.04.2005 tarihinde bloke edildiği anlaşıldığından dava edilen kısma davalı idarece acele el konulmasına izin verilmesine, karar verilmiştir. Yargılama sırasında eldeki davanın davacısı da bu davaya katılmak istemişse de mahkemece 22.06.2005 tarihli celsede bu istem reddedilmiştir.
Hükme esas alınan bedel takdirine ilişkin raporda ise, bedelin 01.04.2005 yani tescil davasının tarihine göre ve binanın bağımsız bölümleri incelenerek belirlendiği; binanın yapım yılı, durumu ve bünyesinde kullanılan malzeme ve işçilik kalitesinin de göz önünde bulundurulduğu, yıpranma payı oranı takdir edildiği, arsa payı ve bina bedeli ayrı ayrı olmak üzere hesaplama yapıldığı belirtilmiştir.
Hal böyle olunca, idare tarafından kamulaştırma bedeli hesaplanırken, taşınmazın değerine etki eden tüm unsurların nazara alındığının tespiti halinde, davacının yaptığı kullanım amacına uygun hale getirmeye yönelik değişiklikler ile yapılan yararlı ve zorunlu giderlerin de bu bedele etkili olması muhtemeldir. Bu halde de gerek kiralayan/malik gerekse diğer maliklerin, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu giderler yönünden bu bedele yansıyan oranda sebepsiz zenginleştiklerinin kabulü gerekir.
Diğer taraftan, her ne kadar davacı/kiracı ile davalılardan kiralayan/malik arasındaki 18.01.2002 tarihli kira sözleşmesin 12.maddesinde “Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrımenkul inşaatının tamamı mal sahibinin olacaktır.” Şeklindeki hüküm mahkemece ilk karara ve direnmeye dayanak alınmışsa da bu hüküm tezyinat giderleri ile ilgili olup; davacının talebi ise zorunlu ve faydalı giderlere yöneliktir. Bozma ilamında da sadece zorunlu ve faydalı giderlere yer verilmiş; davalı yanca bozma ilamına uyulması istenmiştir. Böylece, ortada tezyinat bedelleri yönünden çözümü gereken herhangi bir uyuşmazlık olmadığı gibi, mahkemece dayanılan sözleşme hükümlerinin de eldeki uyuşmazlıkla ilgisi bulunmamaktadır.
Faydalı ve zorunlu giderlere ilişkin davacı/kiracının talebine gelince:
Hemen ifade etmekte yarar vardır ki, bozma ilamında davacının yaptığı tüm faydalı ve zaruri giderlerin istenebileceği yönündeki belirlemeye katılma olanağı bulunmamaktadır. Taşınmazın kamulaştırılması ve bedeli ödenerek yıkılması sonucu hem davacı/kiracının hem de davalı maliklerin taşınmaz üzerinde tasarruf olanağı kalmamıştır. Davacı tarafından yapılan giderlerin tümünün faydalı ve zorunlu gider olduklarının kabulü halinde dahi bunun davalılara yansıması kamulaştırma bedeline etkisi oranındadır.
Öyle ise mahkemece yapılacak iş; davacı/kiracı tarafından yapılan talebe konu masrafların zorunlu ve faydalı olup olmadıklarının öncelikle tespiti ile gerek davalı/kiralayan malik gerek sözleşmede taraf olmayan diğer davalı malikler yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılarak, bu masrafların kamulaştırma bedeline katkı ve etkisi ile oranını belirlemek; bunun sonucunda davalıların haksız kazancına konu olan bir miktarın varlığının tespiti halinde bunun haksız kazananlardan tahsili ile davacıya ödenmesine karar vermek olmalıdır.
Mahkemece, açıklanan yönler göz ardı edilerek ve sözleşmenin eldeki uyuşmazlığa uygulanma olanağı bulunmayan hükümlerine dayanılarak eksik inceleme ve varılan hatalı sonuçla faydalı ve zorunlu giderler yönünden de davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Direnme kararı açıklanan bu değişik nedenlerle bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 12.05.2010 gününde, oybirliği ile karar verildi.
