MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı tarafından, davalılar aleyhine 17.04.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.11.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı arsa sahipleri vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı arsa sahibi yapının 30.05.1993 olan teslim tarihine rağmen uzun süre teslim edilmediğini, geçikmeden kaynaklanan kira alacakları bulunduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur.
Yüklenici şirket temsilcisi, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmediğini, kendisinin dava edilmesinin yersiz olduğunu bildirmiştir.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir.
Dairemizin 23.01.2012 tarih 2011/16177 Esas, 2012/600 Karar sayılı ve yine 06.02.2014 tarih, 2013/14473 Esas, 2014/1584 Karar sayılı ilamları ile özetle; mahkemece ortak alanlarda dahil olmak üzere binanın tamamı yönünden getirildiği genel fiziki seviye bilirkişiye hesaplatılmalı, binanın tamamında eksik ve ayıplı işler olup olmadığı, binanın sözleşmeye, tasdikli projeye, fen ve amaca uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı, varsa bunların bedelinin davacı tarafından davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı belirlenmeli, davacının 14.05.2013 tarihli celsedeki beyanlarıda dikkate alınarak davacıya bu doğrultuda süre verilerek mülkiyet aktarımı istemi hakkında bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bozma ilamı gereklerinin tam olarak yerine getirilmediği; yapının tamamı yönünden gerekli araştırmaların yapılarak binanın getirildiği genel fiziki seviyenin bilirkişiye hesaplatılmadığı, eksik işler bedelinin davacı tarafından davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı hususları üzerinde durulmadığı görülmüştür.
Davalılar arasında 19.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği itibariyle iki tipli karma sözleşmelerdir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile gayrimenkul satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmektedir.
Dava konusu 1, 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin davalılar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin içinde olduğu ve yüklenici şirket temsilcisi tarafından noterde düzenlenen 01.10.2004 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bu üç bağımsız bölümün davacıya satışının vaadedildiği hususlarında bir çekişme yoktur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşaatından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukarıdan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Türk Borçlar Kanununun 184 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanımalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Mahkemece 23.03.2016 tarihinde yerinde yapılan keşif sonucu inşaat mühendisi ve emlakçı bilirkişiler tarafından düzenlenmiş olan 04.04.2016 tarihli raporda, yapının tamamı yönünden getirildiği fiziki seviye oran olarak belirtilmemiş ve rapora yansıtılmamıştır. Bilirkişiler; yüklenicinin daireler üzerinde gerekli edimleri yerine getirdiğini, konutlar da oturulduğunu, bu duruma göre inşaatın tamamlanmış olup, dosyadaki evrakına göre 31.12.1998 tarihinde teslim edilmiş olduğunu, dava konusu işyerlerine gelince, 1 no"lu bağımsız bölümün kaba inşaat durumunda bulunduğunu ve %50"sinin yapılmış olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin alınabilmesi için, özellikle bodrumda bulunan 1 no"lu bağımsız bölümün inşaatın projesine uygun olarak tamamlanması, sıvasının yapılıp kapı pencerelerinin takılarak boya ve zemin kaplamalarının yapılması gerektiği ve bu işlerin yapımı için dava tarihi itibariyle 8.640 TL masraf yapılması gerektiğini bildirmişlerdir.
Dava konusu 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlere gelince; bu iş yerlerinde iki duvarın kaldırılarak iki duvar arasında kalan alanın iki işyerine farklı oranlarda pay edildiği; ana taşınmazın tümü için iskan izni alınabilmesinin, bu duvarların projeye uygun hale getirilmesine bağlı olduğu, bu işlerin yapılması için de dava tarihi itibariyle 3.000 TL bedel gerektiği, binanın mevcut durumuna göre 1, 5 ve 6 no"lu bağımsız bölümlerin projeye uygun hale getirilmesi gerektiği, inşaatta sözleşmeye göre ufak tefek değişiklikler var ise de; inşaatın tamamlanmış olduğu açıklanmıştır.
Şu duruma göre, yapıda eksik işler olduğu, projeye aykırı tadilatlar yapıldığı ve bunların binaya iskan izni alınmasına engel oluşturan eksiklik ve tadilatlar olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda da açıklandığı gibi, bina yapımından maksat o binanın sözleşmesine, tasdikli projesine, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesidir. Aksi takdirde bina yapım işini üstlenen yüklenici edimlerini yerine getirmiş sayılmaz. O halde, yüklenicinin yukarıda etraflıca açıklaması yapılan ilkeler çerçevesinde edimini tam olarak yerine getirdiğinden söz edilemez.
Ayrıca, 06.02.2014 tarihli bozma kararımızda belirtilen "davacının 14.05.2013 tarihli celsedeki beyanları da dikkate alınarak davacıya bu doğrultuda süre verilerek mülkiyet aktarımı istemi hakkında bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği" yönündeki bozma nedeni üzerinde de tam olarak durulmadığı ve bu yönde bir işlem yapılmadığı, mahkemece, "davacının 14.05.2013 tarihli celsede mülkiyet aktarımına ilişkin bir beyan ve talebinin görülmediği, kaldı ki, mülkiyet aktarımının İzmir 11. Noterliğinin 01.10.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile yapıldığının sabit olduğu, somut olayda, yüklenicinin sözleşmeye konu edimini büyük oranda yerine getirdiği, bilirkişi raporuna göre yüklenicinin edimindeki eksiklik 11.640 TL olup, satımı vaad edilen bağımsız bölümlerin yanında çok az bir değer olduğu, arsa sahibi ve yüklenici arasında bu bedel yönünden alacak davası açılarak hakkın elde edilmesinin mümkün olduğu, satış vaadi alacaklısının hakkını bu kadar az bir bedele endekslemenin vaad alacaklısı hak sahibi dışındaki arsa sahibi ve yüklenici arasındaki şahsi alacaktan dolayı davanın kabul edilmemesi hakkaniyete aykırı olacağından davanın kabulüne, arsa sahibi lehine çıkan 11.640 TL şahsi alacağın tahsili için yükleniciye alacak davası açmakta muhtariyetine" karar verildiği görülmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi, ilerde herhangi bir taşınmazın mülkiyetini iktisap edebilmek amacı ile düzenlenen bir ön akit olduğundan sözleşmenin yapılması ile mülkiyetin aktarılması söz konusu olamaz. Mahkemenin bu konudaki gerekçesi yerinde değildir. Davacı, 14.05.2013 tarihli celsedeki beyanında, yüklenicinin halefi olması nedeniyle adına mülkiyet aktarımını istediği bağımsız bölümlerdeki projeye aykırı tadilat ve eksiklikleri önceki hale getirmek üzere süre istediğine göre, bilirkişi raporunda belirtildiği şekilde bu işlemleri yapmak üzere davacıya süre verilmesi gerekir. Kişisel hakkını temlik almak ile yüklenici yerine geçen davacının mülkiyet isteyebilmesi için yapıdaki tüm eksikliklerden dolayı arsa sahibine karşı sorumlu olduğu açıktır. Yüklenicinin edimindeki eksiklik miktarının az veya çok olmasının da bir önemi yoktur.
Tüm bu açıklamalar ışığında; mahkemece dosyada toplanan delillerden yararlanılarak binanın tamamının getirildiği fiziki seviye saptanmalı ve bu konuda alınacak bilirkişi raporunda açıkça oran olarak yazılmalı, araştırma ve inceleme sonunda binanın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu olduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalıdır. İşte davacı 14.05.2013 tarihli celsede "tadilat yapılan yerlerin önceki haline getirilmesi için kendisine süre verilmesini" istediğine göre bu konuda talep ettiği sürenin verilmesi gerekir. Belirlenen sürede bu işlemlerin yerine getirilmemesi halinde bunların bedeli davacıya depo ettirilerek depo edilen bedel arsa sahibine ödenmek (birlikte ifa kuralı) suretiyle arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı belirlenmelidir. Bütün bu değerlendirmeler sırasında binaya genel iskan alınması yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğu ve onun kişisel hakkını temlik alan davacının genel iskan alınması için gerekli giderlerden de arsa sahibine karşı sorumlu olduğu dikkate alınmalıdır. Eksik işler bedelinin az miktarda olmasının davacıyı bu miktarı ödeme yükümlülüğünden kurtarmayacağı da yukarıda açıklaması yapılan ilkeler doğrultusunda açıktır.
Bu yönler gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı arsa sahipleri vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın temliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.10.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.