Günü : 17.5.2005 

Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Pendik Asliye 3.Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 01.06.2004 gün ve 2004/110-418 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.12.2004 gün ve 2004/14018-14264 sayılı ilamı ile ;

(....Davacı, davalı arsa maliki Hasan Kaplan ile dava dışı müteahhit A.. O.. Ö... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre müteahhit A.. O.. Ö... hissesine düşen dairelerden birini 21.5.1995 te satın aldığını ancak müteahhidin edimini yerine getirmediği ve binayı bitirmediği için Hasan Kaplan tarafından açılan dava ile A.. O.. Ö... ile yaptığı sözleşmenin geriye etkili olarak iptali ile 3. şahıslara verilmiş olan tapularının iptaline karar verildiğinden satın alınan daire için (fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak) ödediği bedel 1.000.000.000 lira ile daireye yaptığı faydalı masraflar bedeli 1.000.000.000 liranın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; “arsa maliki ile müteahhit arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, Pendik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/619 E- 551 K. Sayılı ilamı ile geriye etkili olarak iptaline ve ayrıca müteahhit tarafından diğer davalılara satılan dairelerin arsa paylarına ilişkin tapu kaydının iptaline karar verilip, Yargıtay 15. Hukuk Dairesince onandığı anlaşılmaktadır. Yüklenicinin yasal olarak edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle kendisinin talep edemeyeceği bir hakkı, sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir. Davacının satış bedeli için ödeme yaptığı dava dışı müteahhide karşı talepte bulunma hakkı saklı olmak üzere gerek satış bedeli ve gerekse iyileştirme masraflarına yönelik davanın reddine karar verilmiştir.

Dava konusu yere yapılan giderlerle birlikte daireye ait tapu kaydının iptali ile davalı (arsa maliki) adına tescile karar verilmesi, davacının mal varlığında bir fakirleşmeye neden olurken, davalının da bu giderlere ödenen para oranında zenginleştiğinde kuşku yoktur.

Bu 64. madde hükmüne göre; iade borçlusu (nedensiz zenginleşen) ister iyiniyetli sayılsın ister kötüniyetli sayılsın iktisap ettiği mala yaptığı zorunlu masrafların karşılanması kendisinden istenebilir.

Somut olayda; dava dışı müteahhidin binayı %45 oranında tamamladıktan sonra davacı da dahil 3. kişilere daire sattığı ve binanın kaçak olup ruhsat alınmadığı, binayı süresinde bitirmediği için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile tapuların iptaline karar verilmiştir. Davacı evde birtakım iyileştirmeler yaptığını iddia ettiğine göre bunların neler olduğu saptandıktan sonra hasıl alacak sonuç dairesinde bir karar verilmelidir.

Yazılı gerekçelerle ve eksik incelemeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. 

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili 

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

A- Davacı İsteminin Özeti:

Davacı (yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi) vekili 24.02.2004 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı Hasan Kaplan ile dava dışı yüklenici A.O.Öztürk arasında Kartal 4. Noterliğince düzenlenen 19.10.1995 gün ve 50694 yevmiye nolu sözleşme uyarınca, yüklenici A.O.Öztürk’ ün davalıya ait 1255 parsel sayılı arsa üzerinde kat karşılığında inşaat yapmayı üstlendiğini, davalının yükleniciye söz konusu arsanın 200/270 arsa payını devrettiğini, davacı müvekkili C.Bahçeci’ nin de 21.5.1995 tarihinde yükleniciA.. O.. Ö... ’ ten kaba inşaat halinde yapılan binanın 4.katında arkada bulunan bir daireyi (yani buna düşen arsa payını) satın aldığını, daha sonra daireyi oturabilir hale getirmek üzere harcamalarda bulunduğunu ve kiraya verdiğini, davalı tarafından Pendik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/619 sayılı dosyası üzerinden yüklenici aleyhine açılan dava sonunda sözleşmenin feshedilerek müvekkilince satın alınan daireye ait tapunun da iptaline, davalı adına tesciline karar verildiğini, ifadeyle, Borçlar Kanununun 61. maddesi gereğince haksız şekilde zenginleşen davalıdan satış bedeline karşılık bir bedel ödemeden daire sahibi olan davalıdan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000.000.000 TL ve kaba inşaat olarak alınan daireye yapılan tüm faydalı ve zorunlu masraflar karşılığında da fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 1.000.000.000 TL olmak üzere toplam 2.000.000.000 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

B- Davalı Tarafın Cevabının Özeti:

Davalı (arsa sahibi) vekili 26.04.2004 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; davanın yasal dayanaktan yoksun olduğunu, yüklenici A.O.Öztürk’ ün edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle Pendik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/619 sayılı ilamıyla sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini, davacının da aralarında bulunduğu üçüncü şahıslara devredilen tapuların iptal edilerek, kararın da Yargıtay tarafından onanarak kesinleştiğini, kararın gerekçesinden de anlaşılacağı üzere imar mevzuatına aykırı şekilde ruhsatsız yapının söz konusu olduğunu, bu nedenle arsa sahibine bir sebepsiz kazandırmanın varlığından söz edilemeyeceğini, davacının yüklenicinin halefi olup, onun talep edemeyeceği bir şeyi talep olanağının bulunmadığını, davacının bu konuda satış bedeli yönünden ancak yükleniciye gidebileceğini, dairede kiracı bulunup davacının buradan aldığı kira bedelleri kadar zenginleştiğini, kaçak yapı durumundaki binada davacıların kendilerine yönelik taleplerinin dinlenemeyeceğini, sonuçta davacının gerek satış bedeli ve gerekse masraflar yönünden müvekkilinden herhangi bir talepte bulunmaya hakkı olmadığını, ifadeyle davanın reddini savunmuştur.

C- Yerel Mahkeme Kararının Özeti:

Yerel Mahkeme (Pendik Asliye 3.Hukuk Mahkemesi) ;

“Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle dava dışı yükleniciye isabet edip, onun tarafından davacıya satılan daire için ödenen satış bedeli ile bu daireye davacı tarafından yapılan harcamaların davalı arsa sahibinden tahsili isteğine ilişkindir.

Dava sırasında celp edilen 2 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/619 sayılı dosya kapsamına göre, eldeki davanın davalısı olan arsa sahibi Hasan Kaplan tarafından yüklenici A.. O.. Ö... ile aralarında davacı Cevdet Bahçecinin de bulunduğu yükleniciden daire satın alan kişiler hakkında açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kaydının iptali davasının yapılan yargılanması sonucu mahkemece verilen ve 15. Hukuk Dairesince de onaylanarak kesinleşen 19.9.2002 gün ve 619-551 sayılı kararla;19.10.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve ayrıca yüklenici tarafından diğer davalılara satılan dairelerinin arsa paylarının da iptaline karar verildiği anlaşılmaktadır. Karar gerekçesinde yüklenici tarafından yapılan inşaatın kaçak olduğu, yasal hale getirilmesi imkanının da bulunmadığı açıklanmış ve ayrıca diğer davalılara yüklenici tarafından satılan dairelerin arsa paylarıyla ilgili temliklerin de geçersizliğine değinilerek tapu kayıtlarının iptali gerektiği belirlenmiştir.Gerek yukarıda sözü edilen ilam içeriğine ve gerekse yerleşik yargısal uygulamalara göre, yüklenicinin yasal olarak - edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle kendisinin talep edemeyeceği bir hakkı sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir Ayrıca, benzer bir konu nedeniyle Yargıtay 15 Hukuk Dairesince verilen 30.05.2002 gün ve 1503-2913 sayılı içtihatta da değinildiği üzere ortada imar mevzuatına aykırı kaçak ve yıkılması gereken bir yapı olup, yıkılacak binaların da korunmasını gerektiren ekonomik bir değerinden bahsedilemez

Açıklanan nedenlerle; davacının satış bedeli konusunda, ödeme yaptığı dava dışı yükleniciye karşı talepte bulunma hakkı saklı olmak üzere, gerek satış bedeli iyileştirme masraflarına yönelik davalı hakkındaki davasının reddine ilişkin aşağıdaki hüküm kurulmuştur.” Gerekçesiyle, Davanın REDDİNE, karar vermiştir.

D-Temyiz Evresi, Bozma Ve Direnme:

Davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece karar yukarıda başlık bölümünde aynen yer alan gerekçelerle bozulmuştur.Bozma sonrası yapılan yargılamada, 06.04.2005 tarihli ilk celsede Hakimler ve Savcılar Yüksek Kurulunun 24.03.2005 günlü ve 187 sayılı kararı ile Pendik Asliye 3.Hukuk Mahkemesinin faaliyetinin dondurulmasına, görülmekte olan dava ve işlerin diğer Asliye Hukuk Mahkemeleri arasında eşit olarak tevziine karar verilmesi nedeniyle dosya bu işlem için Nöbetçi Mahkemeye gönderilmiş; Pendik Asliye 2.Hukuk Mahkemesine verilen dosya 2005/225 esasını alarak 17.05.2005 tarihinde yapılan yargılamada; Davacı taraf ; bozmaya uyulmasını, davalı taraf ise 06.04.2005 tarihli dilekçesi ile direnme kararı verilmesini istemişlerdir.

Mahkemece;”Gerek Mahkeme kararında ve gerekse Yüksek Yargıtay 3.H.D.nin bozma kararında da değinildiği gibi,Davalı ile Dava dışı A.. O.. Ö... arasında,Kartal 4.Noterliğince Düzenlenen 19.10.1995 tarih ve 50694 Y.No’lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi,yine mahkememizin kararı ile geriye etkili olarak Feshedilip,Yükleniciye devredilen tapu kaydının da yeniden arsa sahibi davalıya geçecek şekilde Tapunun iptaline karar verilmiştir.

Davacı bir örneği dosyada mevcut el yazılı sözleşme ile yüklenici A.. O.. Ö... ’ den daire satın almış olup,ayrıca satın aldığı bu daireye bir kısım faydalı masraflar yaptığı anlaşılmaktadır.Yüklenici Binayı kaçak olarak yapmış olup,kesinleşen mahkememiz kararına göre de yasal hale getirilmesi mümkün değildir.Diğer bir deyişle Yüksek Yargıtay 15.H.D.nin yerleşmiş ve istikrar kazanmış kararlarında da vurgulandığı gibi,davacının daire satın aldığı bina,ilgili idare tarafından her an yıkılabilir nitelikte “EKONOMİK DEĞERİ OLMAYAN” bir binadır.Esasen davacının da kaçak bina olduğunu bile bile daire satın aldığının kabulü gerekir.Zira almadan önce,gerekli özeni gösterip,satın aldığı dairenin bulunduğu binanın Yasaya uygun bina olup olmadığını araştırması gerekirdi.

Mahkemelerimizin,dolayısıyla Yüksek Yargıtay ilgili dairelerinin önüne gelen çok sayıda davalardan da anlaşılacağı gibi,inşaat piyasası,gerekli tahsili almayan,bilinçsiz yüklenicilerin yaptığı yasaya aykırı binalar ve bundan dolayı canı yanmış insanlarla doludur.Bizce toplum bilincinin oluşmasında en büyük etkenlerden biri de yasaların tavizsiz uygulanmasıdır.Tıpkı Tapulu taşınmazların ve araçların Resmi şekilde olmayan,harici satışlarında olduğu gibi.Bu gün toplumun büyük bir kesiminde Tapulu taşınmazların ve araçların satışının resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olacağı yerleşmiş durumdadır.

Olayımızda da,davacının kaçak binada Yükleniciden daire satın alınmayacağını bilmesi gerekirdi.Bu itibarla,davacının Yüklenicinin haklarına halef olarak arsa sahibine karşı bu davayı açma hakkı yoktur.Bize göre sadece verdiğini geri isteme hakkı olup,onu da yükleniciye karşı ileri sürebilir.

Hal böyle olunca;Eski kararda ISRAR edilerek önceden olduğu gibi davanın reddine karar verilmelidir.” Gerekçesiyle önceki kararda direnilerek, Davanın reddine, karar verilmiştir.

Direnme hükmünü davacı vekili temyize getirmektedir.

E- Gerekçe:

Dava, mahkeme kararı ile tarafları arasında geriye etkili olarak feshedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle dava dışı yükleniciden ona sözleşme gereği isabet eden payı satın alan üçüncü kişi davacı tarafından açılmış olup; bu paya karşılık gelen daire için ödediği satış bedeli ile yaptığı faydalı ve zorunlu harcamaların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak davalı arsa sahibinden tahsili isteğine ilişkindir.

Dava dışı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici kendisine düşen dairenin arsa payını davacı üçüncü kişiye satmış; ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmesi konusunda taraflar arasında çıkan anlaşmazlık üzerine arsa sahibinin açtığı dava üzerine binanın ruhsatsız olduğu tespit edildiğinden geriye etkili olmak üzere sözleşmenin feshine ve tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verilmiş; karar onanarak kesinleşmiştir.

Bu olgu taraflar arasında da yerel mahkeme ile Özel Daire arasında da uyuşmazlık konusu değildir.

Eldeki dava yükleniciden daire satın alan üçüncü kişinin arsa sahibinden satış bedeli ve yapılan zorunlu ve yararlı giderlerin tahsili istemine yöneliktir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; açıklanan olgular karşısında imar mevzuatına aykırı olduğu belirgin daire ile ilgili olarak dava dışı yüklenicinin akidi durumundaki davacı üçüncü kişinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak arsa sahibine yönelttiği davasının dinlenip dinlenemeyeceği, noktasındadır.

Kural olarak 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca her an yıktırılması gereken, kaçak inşa edilmiş binanın ekonomik değerinin bulunmadığı, dolayısıyla arsa maliki yönünden bir zenginleşmenin bulunmadığı yargısı yerindedir.

Ancak, davacı tarafından oturulacak hale getirilen dairenin, su ve elektrik abone sözleşmelerinin yapılarak, 14.4.2000 tarihinde kiraya verildiği tapu kaydının iptalini takip eden sürede kira paralarının arsa sahibi (davalı) tarafından alındığı ileri sürülmektedir. İmar yasasına aykırı olarak inşa edilen 24 daire ve 6 dükkandan ibaret bulunan binanın arsa sahibi davalı tarafından kullanıldığı, gelirinden yararlandığı isbat edilebildiği takdirde davalının zenginleşmediğinden söz edilemez. Bu halde “kullanma yararı” söz konusudur. İnşa edilen kaçak yapının ekonomik değerinin bulunmayışı yararlananın zenginleşmesine engel oluşturmaz. Gerçekten İmar Kanununa göre her an yıkılması gereken kaçak binanın bu niteliği itibariyle, binada yapıldığı ileri sürülen duvar, iç ince sıvası, elektrik, su tesisatı, banyo, mutfak fayansları, pencere ve kapılar için yapılan giderler talep edilemez ise de bu giderler nedeniyle kullanılabilir hale gelen dairenin “kullanma yararı” na sahip olması, dolayısıyla arsa sahibinin mamelikine katkısı, kanıtlanabildiği takdirde, zenginleşmeden sözedilmelidir.

0 halde mahkemece mahallinde bilirkişi incelemesi yapılarak, yükleniciden daire satın alan davacının yaptığını ileri sürdüğü giderlerin arsa sahibinin mamelekine katkısı araştırılarak saptanmalı, BK.md.61 ve devamı hükümleri uyarınca iadesi hükmolunmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 21.12.2005 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi. 

KARŞI OY YAZISI 

Geçerli bir sözleşmeden dönülmesi veya feshi veya esasen geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak karşı tarafa verilen ya da onun nezdinde kalan bir zenginleşmenin (sebepsiz zenginleşme) hükümlerine dayanılarak iadesi istenebilir. Fesih konusunda açılmış bir dava varsa işin tasfiyesi gereği bununla ilgili karar da verilir. Kuşku yok ki böyle bir dava sözleşmenin tarafları arasında dinlenebilir.

Taraflar arasında cereyan eden ve kesin hüküm halini alan davada arsa sahibi ile yüklenici arasındaki akit feshedilmiş, yükleniciden daire satın alan davacının da tapusu iptal edilmiştir. Yapının ekonomik değerinin bulunmadığı kararda açıklanmıştır.

Olayda davacı ile davalı arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacı, arsa sahibi olan davalıdan sözleşme ilişkisine dayalı olarak bir istekte bulunamaz. Davalı arsa sahibinin davacıya karşı bir sebepsiz zenginleşmesi de bulunmamaktadır. Arsa sahibinin varsa sebepsiz zenginleşmeden dolayı âkidi olan yükleniciye karşı sorumluluğu düşünülebilir. Davacı ödediği satış bedelini ve yaptığı harcamaları yükleniciden talep edebilir.

Davacının da taraf olduğu akdin ve tapu kayıtlarının iptali davasında, davalıya ait arsa üzerine yapılan inşaat hakkında yıkım kararının mevcut olduğu ve ekonomik bir değerinin bulunmadığı hususu kesin hükümle saptanmıştır. Bu belirlemenin davacıyı ve yargı organlarını da bağlayıcı olduğu inkâr olunmayacak bir hukuki gerçektir. Bu husus gözden kaçırılarak yıkılacak bir binaya değer izafe olunması yerinde olmamıştır.

Esasen davacının dava konusu ettiği bölümün yıkılmadığı elinde olduğu ortadadır. Bu davada arsa sahibinin kira elde ettiği iddiasıyla bir alacak talebinde bulunulmamıştır. Binanın enkaz bedeli de dava konusu edilmemiştir.

Sözleşmenin tarafları dışındaki kişiler arasında sebepsiz iktisaba dayanılarak açılan bir davanın kabulü ortaya çeşitli sorunlar çıkartacaktır. Özellikle, yüklenicinin aynı nedene dayanarak arsa sahibine karşı satın alan davacının satın aldığı yükleniciye karşı dava açıp açamayacağı, akdin feshinde haklı bulunan arsa sahibinin, yükleniciden daire satın alan davacı hakkında uğradığı menfi zararlarını tazmin için talepte bulunup bulunmayacağı veya benzeri takas mahsup iddialarının dinlenip dinlenemeyeceği sorularının da cevabı verilmelidir.

3194 sayılı İmar Kanunu kamu düzenini koruyucu hükümler ihtiva eder. Kaçak yapılaşmayı engellemek için ruhsatsız ve kaçak yapılara para cezası verileceğini, Yasaya ve imar mevzuatına uygun hale getirilememesi halinde yapının yıktırılıp, yıkım bedelinin yapı sahibinden alınacağını belirtir. Kaçak yapı yapanlar hakkında ceza mahkemesinde dava açılır. Kaçak yapıyı yapanlar cezalandırılır. Davacı da kaçak olduğunu yıkım kararı verildiğini bildiği bir yapıda inşaata devam etmekle imar suçu işlemiştir. Suç işleyen kişileri hukuk himaye etmez. Ekonomik değeri olmayan yapılar için herhangi bir nedenle bedele hükmedilemez. Aksi takdirde kamu düzeni zarar görür. Kaçak yapılaşma teşvik edilmiş olur. Kaçak yapılaşmayı önlemek için kanun koyucu bu tür yapılara elektrik, su, havagazı vs. hizmet verilemeyeceğini belirtmiş, aksine hareket edenlerin hapis cezasıyla cezalandırılacağını (yasa çıkartarak) ortaya koymuştur.

Yüksek 3.Dairesinin uygulamaları, bu davaların daha önce temyiz incelemesini yapan Yüksek 13.Hukuk Dairesinin uygulamalarına Dairemizin genel tatbikatına aykırı olduğu gibi, yıllarca kamu düzeni mülahazasıyla kaçak yapılara değer vermeyen Yüksek Hukuk Genel Kurulunun istikrarlı kararlarına da aykırı olmuştur.

Bu nedenlerle, böyle bir davanın açılabileceği kabul edilse bile arsa sahibine karşı değil, davacının âkidi bulunan (satıcı) yükleniciye karşı açılması daha uygun olacaktır. Aksi takdirde hukuki ilişkiler içinden çıkılamayacak derecede karmaşık hale gelecek ve çözümsüz kalacaktır.

Belirtilen bu sebeplerle Yüksek Genel Kurulun çoğunluk görüşünü oluşturan sayın üyelerinin kararına katılamıyorum. Mahkeme kararı usul ve yasaya ve sözleşme ilişkilerine uygundur. Onanması gerekir.