MAHKEMESİ :SULH ... MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve haksız işgal tazminatı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, ....01.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı şirket yetkilisi ... ... ile vekili Av.... geldi. Karşı taraf davacı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat ....00"e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Dava müdahalenin önlenmesi ile davalının tahliyesi ve haksız işgal tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece kira sözleşmesinin 01.01.2010 tarihinde sona erdiğinin tespiti ile davalının müdahalesinin önlenmesi ve davalının tahliyesi ile 55.000 TL haksız işgal tazminatının tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, maliki olduğu dava konusu oteldeki eski kiracının tahliye edilmesi için 2005 yılında Av. ... ...."a vekalet verdiğini, ancak avukatının tahliye davasının devam ettiğini belirterek kendisini oyaladığını ve kendisinin izni ve haberi olmadan 01.01.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile oteli davalıya kiraya verdiğini ve her yıl sözleşmenin yenilendiğini, ... .... Sulh ... Mahkemesinin 2009/130 D.İş sayılı dosyasında 02.03.2009 tarihinde yapılan tespit ile davalının taşınmazda kiracı olduğunu öğrendiğini, bu sırada vekili olan Av. Avukat ..."ın da 25.05.2009 keşide, 01.01.2010 tarihli kira sözleşmesi ile bir önceki yıl 29.000 TL yıllık kira bedelinden daha düşük bir bedelle yıllık ....500 TL ile kira sözleşmesini yenilediğini, yapılan kira sözleşmelerine muafakatının olmadığından sözleşmelerin geçersiz olduğunu belirterek,
müdahalenin menni ile davalının tahliyesini ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, 01.01.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki yılllık 29.000 TL kira bedelini baz alarak, 2010, 2011, 2012, 2013 yılları için, ödenen kira bedellerini mahsup ederek, 55.000 TL haksız işgal tazminatının tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili ise; davacının aynı maddi olaylara dayanarak ... ....Asliye ... Mahkemesinin 2009/407 Esas sırasında kayıtlı dava dosyasında da, sözleşmelerin geçersizliğine dayanarak müdahalenin önlenmesi ve tahliye talep ettiğini, bu iddiaların farklı mahkemelerde öne sürülmesinin derdestlik oluşturduğunu, derdestlik nedeniyle davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini, ayrıca davacının ... ilinde oturduğunu ve birçok kez otele geldiğini yapılan sözleşmelerden haberi olduğunu ve kira bedellerini tahsil ettiğini, yanıltmanın söz konusu olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece 01.01.2007-01.01.2008-01.01.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri yönünden davalıya ihtar gönderilmediği belirtilerek, kira sözleşmesinin 01.01.2010 tarihinde sona erdiğinin tespiti ile davalının müdahalesinin mennine ve tahliyesine ve 55.000 TL haksız işgal tazminatının tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
...- Borçlar Kanunu"nun adi kira hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin taraflarca tayin edilmesi halinde sözleşmenin sona erme hali TBK.nun 327. maddesinde düzenlenmiştir. TBK.nun 347. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmesi TBK.nun 347/... maddesine göre aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılır. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarının tahliyesi için TBK.da belirtilen nedenlere dayanılarak davanın açılması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda ise tahliye davası açılabilecek haller sınırlı sayıda olup, bu tür yerlerde kural olarak kiralayana süre bitimi nedeniyle tahliyeyi isteme hakkı tanınmamıştır.
Olayımıza gelince; Hükme esas alınan ve davalı şirket ile davacıya vekaleten Av. ... ... arasında yapılan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve ... yıl süreli kira sözleşmesi ile davacının maliki olduğu otelin kiralandığı ve kiralananın çatılı iş yeri niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu sözleşme aynı avukat tarafından vekaleten denilerek 01.01.2008 ve 01.01.2009 tarihli sözleşmeler ile yenilenmiş ve son kira bedeli yıllık 29.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu sözleşmelerden sonra bu sefer 01.01.2010 başlangıç tarihli ... yıl süreli ve yıllık ....500 TL bedelli kira sözleşmesi ile davacıya vekaleten Av. ... tarafından sözleşme yenilenmiştir. Mahkemece, 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçersiz olduğu kabul edilerek, kira sözleşmesinin 01.01.2010 tarihinden itibaren sona erdiğine ilişkin olarak verilen hüküm davacı tarafından temyiz edilmeyerek, davalı lehine usulü kazanılmış hak oluşmuştur. Bilindiği üzere; 6100 Sayılı HMK’da (keza 1086 sayılı ... Usulü Muhakemeleri Kanununda) "usuli kazanılmış hak" kavramına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu kurum, davaların uzamasını önlemek, hukuki alanda istikrar sağlamak ve kararlara karşı genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla ... uygulamaları ile geliştirilmiş, öğretide kabul görmüş ve usul hukukunun vazgeçilmez, ana ilkelerinden biri haline gelmiştir. Anlam itibariyle, bir davada, mahkemenin ya da tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hakkı ifade etmektedir. Kira sözleşmesi karşılıklı anlaşma veya bir mahkeme kararı ile iptal edilmediği sürece tarafları bağlar ve geçerliliğini sürdürür. Bu durumda mahkemece 01.01.2009 tarihli kira sözleşmesinin iptaline veya hükümsüzlüğüne karar verilmediğine göre, TBK.nun 347. maddesi gereğince tahliye talebinin reddine ve kira alacağına ilişkin talebin de 01.01.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hükümlerine göre tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
...- Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK"da “Derdestlik” yani davanın görülmekte olması, 6100 sayılı HMK"nın 114/I-ı. maddesinde dava şartı olarak düzenlenmiştir. Dava şartı olan derdestlik nedeni ile davanın reddi için iki davanın taraflarının, konusunun ve dava sebeplerinin aynı olması gerekir. Somut olayda; Dosya arasında bulunan ... .... Asliye ... Mahkemesinin 25...2014 tarih ve 2009/407 Esas 2014/636 karar sayılı kararına göre; Davacı tarafından aynı maddi olaylara dayalı olarak davalının müdahalesinin önlenmesi ve tahliyesinin talep edildiği görülmektedir. Davalı tarafından da derdestlik itirazında bulunduğu halde bu talep konusunda inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususun gözetilmemesi de doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda ... ve ... nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici ....madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, ... duruşmasında vekille temsil edilen davalı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen ....480 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalı tarafa verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HUMK"nun 440/... maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, ....01.2017 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y

Davacı vekili, Nöbetçi Asliye ... Mahkemesine verdiği dava dilekçesinde; maliki olduğu dava konusu oteldeki eski kiracının tahliye edilmesi için 2005 yılında avukatına vekalet verdiğini, ancak avukatının tahliye davasının devam ettiğini belirterek kendisini oyaladığını ve kendisinin izni ve haberi olmadan 01.01.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile oteli davalıya kiraya verdiğini ve her yıl sözleşmenin yenilendiğini; müvekkilinin, 02.03.2009 tarihinde yapılan tespit ile davalının taşınmazda kiracı olduğunu öğrendiğini, bu sırada yeni vekalet verdiği vekilin de, daha düşük bir bedelle 01.01.2010 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzaladığını; yapılan kira sözleşmelerine muvafakatı bulunmadığı gibi, kira sözleşmesi imzalayan vekillerin, bu hususta yetkilerinin de bulunmadığını, dolayısıyla sözleşmelerin geçersiz olduğunu ileri sürerek; fuzuli şagil durumunda olan davalının taşınmazdan müdahalesinin meni ile taşınmazdan tahliyesine; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla belirtilen yıllar için toplam 55.000 TL ecrimisil bedelinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
... .... Asliye ... Mahkemesince, duruşma açılmadan, dosya üzerinde yapılan inceleme ile; "...bu iddia mevcut kira sözleşmelerinin geçerli olup olmadığının tartışılmasını gerektirmektedir. Davacı tarafından geçersizliği iddia edilse de; mevcut kira sözleşmeleri bulunduğuna göre, bu kira sözleşmelerinin geçerli olup olmadığını tartışmak ve bundan doğan taraflar arasındaki ihtilaflara bakmak görevi Sulh ... Mahkemelerine ait olup, mahkememizin bu konuda görevi bulunmadığından, davanın bu nedenle reddine karar vermek gerekmiştir." gerekçesiyle; görevsizlik kararı verilmiş, kararın ....07.2013 tarihinde kesinleştiğine ilişkin kesinleşme şerhi verilerek, dosya Sulh ... Mahkemesine gönderilmiştir.
Sulh ... Mahkemesince de, talebin ecrimisile ilişkin olduğu belirtilerek, davaya bakmaya Asliye ... Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş; bu karar da temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Bunun üzerine, ... .... ... Dairesince mercii tayini yoluna gidilerek Sulh ... Mahkemesi görevli kılınmış, yargılamaya Sulh ... Mahkemesinde devam olunmuştur.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde; davacının dilekçesinden anlaşıldığı kadarı ile müvekkilin, taşınmazda haksız işgalci olduğu iddia edilerek tahliyesi ve ecrimisil talep edildiğini; davacının bu talepleri ile ilgili müvekkiline karşı ... .... Asliye ... Makemesinin 2009/407 esas sayılı dosyası ile açılmış derdest dava dosyası bulunduğunu; bu nedenle, öncelikle derdestlik yönünden davanın reddini talep ettiklerini; esası bakımından da müvekkilinin iddia edildiği gibi haksız işgalci olmadığını, geçerli kira sözleşmesiyle bu taşınmazı kullandığını savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01...2010 tarihinde sona erdiğinin tespiti ile bu tarih itibari ile davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin menine ve tahliyesine, taşınmazın boş olarak davacıya teslimine; taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.01.2010 tarihinde sona erdiği kabul edilerek, taleple bağlı kalınmak kaydıyla 55.000 TL kullanım bedelinin davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Davada, 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin geçersiz olduğu; dolayısıyla davalının haksız işgalci olduğu ileri sürülerek, tahliye ve ecrimisil istenilmiştir.
Mahkemece, taraflar arasındaki 01.01.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçerli olduğu ve her yıl yenilenerek 01.01.2010 başlangıç tarihli sözleşme tarihine kadar geçerliliğini koruduğu kabul edilerek, davacının 01.01.2010 tarihinden önceki dönemle ilgili (2007-2008-2009 yıllarına ait) ecrimisil talebinin reddine karar verilmiş; 01.01.2010 tarihinde kira ilişkisinin sona erdiği belirtilerek de, davalının taşınmazdan tahliyesine ve taleple bağlı kalınarak sonraki dönem için (2010-2011-2012-2013 yıllarına ilişkin) ecrimisile hükmedilmiştir.
Yapılan temyiz incelemesi sonucunda; sayın çoğunluk görüşüyle, .... uyuşmazlığa konu sözleşmelerin birbirinin devamı olduğu ve geçerli olduğu belirtildikten sonra, kira sözleşmesi karşılıklı anlaşma veya bir mahkeme kararı ile iptal edilmediği sürece tarafları bağlar ve geçerliliğini sürdürür. Bu durumda, mahkemece, 01.01.2009 tarihli kira sözleşmesinin iptaline veya hükümsüzlüğüne karar verilmediğine göre, TBK 347. maddesi gereğince tahliye talebinin reddine ve kira alacağına ilişkin talebinde 01.01.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hükümlerine göre tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Ayrıca, ....davalı tarafından derdestlik itirazında bulunulduğu halde bu talep konusunda inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususun gözetilmemesi de doğru görülmemiştir, gerekçeleriyle mahkeme kararı bozulmuştur.
Aşağıdaki gerekçelerle, sayın çoğunluğun bozma görüşüne iştirak edilmemiştir.
Davacı dilekçesinde, iki ayrı kira sözleşmesinden söz etmektedir. Mahkemece, 01.01.2007 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesinin geçerli olduğu ve 2008 ve 2009 yıllarında da yenilendiği kabul edilerek, davacının belirtilen yıllara ilişkin ecrimisil talebi reddedilmiş, davacı tarafından da bu husus temyiz edilmediğinden kesinleşmiş bulunmaktadır. Temyize konu taraflar arasındaki uyuşmazlık, 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, davalının bu tarihten itibaren fuzuli şagil konumunda bulunup bulunmadığı noktasındadır.
01.01.2010 başlangıç tarihli sözleşmenin incelenmesinde; kiraya verenin ... vekili özel yetkili Av. ... olduğu, kiracının ... .... Dan. İnş. Tur. San. Tic. ve Ltd. Şti. adına ... ... - ... ... olduğu; kiranın başlangıç tarihinin 01.01.2010, kira süresinin ... yıl olduğu, kira bedelinin de ....500 TL olup, eki özel şartlar bölümünde ise ... -... oranında artış şartı öngörüldüğü görülmüştür.
Bu durumda, 01.01.2010 başlangıç tarihli sözleşmenin, taraflar arasındaki önceden mevcut olan kira sözleşmesinin devamı olmayıp, yeni bir sözleşme olduğunun kabulü gerekir. Zira, sözleşmeyi davacı adına düzenleyen kişi (vekil) değiştiği gibi, sözleşmenin esaslı unsurları da (kira bedeli, süresi ve artış şartı gibi) değişmiştir. Davacı, bu sözleşmeyi düzenleyen adı geçen vekiline, yeni kira sözleşmesi yapma yetkisi vermediğini, kira ilişkisini devam ettirme iradesinin bulunmadığını, davalı tarafa çektiği ihtarname ile ve açtığı tahliye davası ile ortaya koyduğunu belirterek, (01.01.2010 tarihinden itibaren) sözleşmenin geçersizliğini ileri sürüp; haksız işgalci konumunda bulunan davalının taşınmazdan tahliyesini istemekte ve ecrimisil talebinde bulunmaktadır.
Gerek 01.01.2010 sözleşme başlangıç tarihinden önce davalıya çekilen ihtarname içeriği, gerek ... .... Asliye ... Mahkemesine (fuzuli şagil iddiasıyla) açılan tahliye davası, gerekse bu sözleşmeyi imzalayan davacı vekili Av. ... hakkında açılan (dolandırıcılık ve görevi kötüye kullanma suçu ile ilgili) dava dosyaları hep birlikte değerlendirildiğinde; tarafların serbest iradelerine dayalı geçerli bir sözleşmenin düzenlenmediği, dolayısıyla davalının dava konusu taşınmazda 01.01.2010 tarihinden itibaren haksız işgalci konumunda bulunduğu sonuç ve kanaatine varılmaktadır.
Davalı taraf, her ne kadar, konusu aynı olan derdest bir dava bulunduğu savunmasında bulunmuş ise de; sözü edilen davada, sadece fuzuli işgal nedeniyle tahliye isteminde bulunulmuş olup, ecrimisil talebi bulunmadığından derdestlikten de söz edilemez.
Bu bağlamda, usul ve yasaya uygun bulunan mahkeme kararının onanması gerekmektedir.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, mahkeme kararının onanması düşüncesinde olduğumdan, kararın bozulmasına ilişkin sayın çoğunluğun görüşüne katılmamaktayım.