MAHKEMESİ : Eskişehir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 21/02/2013
NUMARASI : 2011/302-2013/113

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... İnş. ve Pet. Ürn. Sat. San. Tic. A.Ş. arasında 27.03.2007 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin diğer komşu parsellerin durumunu çözdükten sonra ruhsatı alarak inşaata başlayacağının ve inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğunun düzenlendiğini, sözleşmeden hemen sonra müvekkiline ait iki parselin yüklenici şirket yetkilisi diğer davalı L.. G.."ye devredildiğini, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 4 yıldan fazla bir süre geçmiş olmasına rağmen, inşaat ruhsatının henüz alınmadığını, arsa üzerinde hiçbir iş yapılmadığını, bu esnada yüklenici şirketin ticari faaliyetlerine son verdiğinin, hileli iflas yollarına başvurduğunun ve parseller üzerine hacizler konulduğunun öğrenildiğini, sözleşmenin ifasının imkânsız hale gelmesi nedeniyle, müvekkillerince yüklenici şirkete gönderilen noter ihtarı ile feshedildiğini ileri sürerek, davalı L.. G.."ye devredilen iki parselin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde, sözleşme gereği müvekkiline teslim edilecek 1 adet dubleks dairenin dava tarihi itibariyle değerinin tespiti ile bu kapsamda şimdilik 150.000,00 TL"nin, yine sözleşmede kararlaştırılan 60.000,00 TL cezai şart bedelinin ve 1.000,00 TL munzam zararın davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı L.. G.. vekili, sözleşmenin tarafı olmayan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, komşu parseller ile ilgili sorun henüz çözülmediğinden ve bu hususta yüklenici şirketin bir kusuru bulunmadığından, sürenin başlamasına ilişkin sözleşmedeki taliki şartın gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı şirket iflas idaresi vekili, sözleşmedeki taliki şartın henüz gerçekleşmediğini, komşu parsellerin büyük çoğunluğu ile ilgili sorunların çözüldüğünü, 4 parselde sorun kaldığını, bu durumun müflis şirketin inşaatı yapma çabasında olduğunu gösterdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; sözleşmenin imzalanmasından itibaren 4 yıllık bir zaman geçtiği, her ne kadar sözleşmede diğer parsel sahipleri ile sorunların çözülmesi hususunda bir süre öngörülmemiş ise de, dava tarihinden önce davalı yüklenici şirketin iflasına karar verilmiş olması nedeniyle sözleşmeyi ifa etme imkânının ortadan kalktığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu parsellerin davalı L.. G.. adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Kararı, davalı L.. G.. ve davalı müflis şirket iflas idaresi vekilleri temyiz etmiştir.
1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı müflis şirket iflas idaresi vekili ile davalı L.. G.. vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-818 sayılı Borçlar Kanunu"nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK"nın 470. Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK"nın 706, Borçlar Kanunu"nun 213, Noterlik Kanunu"nun 60 ve Tapu Kanunu"nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.
Davacı tarafça, davalı müflis .... İnş. ve Pet. Ürn. Sat. San. Tic. A.Ş. ile düzenlenen 27.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini ileri sürerek, müflis şirket yetkilisi diğer davalı L.. G.."ye devri yapılan taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile tescili istenmiştir. Davacı taraf, her ne kadar dava dilekçesinin talep kısmında açık biçimde geriye etkili fesih talebinde bulunmamış ise de, davada devredilen tapuların iptal ve tescili istendiğine göre, bu talebin içerisinde, geriye etkili fesih talebinin de bulunduğu açık olduğundan ve esasen geriye etkili fesih koşulları gerçekleşmeden tapu iptal ve tescile karar verilemeyeceğinden, mahkemece hükmün gerekçe kısmında davacının aktin feshi talebinin yerinde bulunduğu belirtilmesine rağmen geriye etkili fesih hakkında bir hüküm kurulmadan, tapuların iptali ve tesciline karar verilmesi doğru olmamış ise de, yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasına gereksinim göstermediğinden, HUMK"nın 438/7. maddesi uyarınca hüküm fıkrasının aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilmesine karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı müflis şirket iflas idaresi vekili ile davalı L.. G.. vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, hüküm fıkrasının 1. pragrafına "davanın kabulü ile" ibaresinden sonra gelmek üzere "taraflar arasındaki Eskişehir .... Noterliği"nce düzenlenen 27.02.2007 tarihli 3942 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve" ibaresinin yazılmasına ve kararın bu şekilde DÜZELTİLEREK ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz edenlerden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.