MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.09.2010 ve 18.12.2012 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil; birleştirilen davada tapu kaydındaki şerhlerin terkini istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların kabulüne dair verilen 13.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ile davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı ..."a yükletilmesine, Harçlar Kanununun 13/j maddesi gereğince Hazine harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.03.2016 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
K A R Ş I OY
Dava, satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali tescil ve tapu kaydındaki şerhin terkini, birleştirilen davada ise dava konusu taşınmazlar üzerine konulan haciz şerhlerinin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
Taraflar arasında düzenlenen 19.04.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazların davacıya satışı vaat edilmiş, satış vaadi sözleşmesi de 18.01.2005 tarihinde tapuya şerh edilmiştir.
Birleştirilen dosyada davacı vekili dava konusu taşınmazlardaki davalı ..." ın hisseleri üzerine davalılar lehine konulmuş olan hacizlerin müvekkili lehine yapılmış bulunan satış vaadi sözleşmesinden ve ihtiyati tedbir kararından sonra tapuya işlendiğini hacizlerin müvekkilini bağlamayacağını, dava konusu taşınmazların söz konusu hacizlerden arındırılmış olarak müvekkili lehine tescilini istemiştir.
Gerekçeli kararda “Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkün olduğu, böylece sözleşme alacaklısının sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olacağı ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanacağı, Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerhin beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silineceği ve anılan gücünü yitireceği, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhlerin de sözleşme alacaklısını bağlamayacağı” belirtildikten sonra Dairemizin bozma kararları emsal gösterilerek satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği, şerh süresinin dolmasına rağmen şerhin terkin edilmediği, bu durumda Türk Medeni Kanununun 1023 ve
1024. maddeleri gereğince davalının halen mevcut olan şerh nedeniyle davalının iyiniyetli olmadığı kabul edilmiş, tescil isteğinin kabulü için diğer şartların da oluşması nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, dava konusu taşınmazların tapu kaydına dahili davalılar tarafından konulan hacizlerin de kaldırılmasına karar verilmiştir.
Noterlik Kanununun 44. maddesinin (B) bendi gereğince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkulün siciline şerh verilir (2644 sayılı Tapu K. m. 26/7).
Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkin olunur (2644 sayılı Tapu K. m. 26/8).
Ancak şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla tapu memurları tarafından re’sen kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde tapuya işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin 2644 sayılı Tapu Kanunun 26/7 maddesi gereğince tapuya şerh verilmesi ve yine aynı yasanın 26/8 maddesi gereğince şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkini gerekir.
Ancak, uygulamada çoğunluk görüşünün dayanağı olan TST m. 69/1 deki “tapu sicilinde terkinin ise tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılacağı” şeklindeki hüküm yasa ile düzenlenmesi gerekirken kanun yapma tekniğine aykırı şekilde tüzükle düzenlenmiştir.
Anayasanın 115. maddesi geregince Bakanlar Kurulu, kanunların uygulanmasını göstermek veya emrettiği işleri belirtmek üzere, kanunlara aykırı olmamak şartıyla tüzükler çıkarabilir. Tüzükteki bu düzenleme konu ile ilgili “şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkin olunur (2644 sayılı Tapu K. m. 26/8)” şeklindeki özel yasa hükmüne açıkça aykırıdır.
Türk Medeni Kanununda ve Tapu Sicil Tüzüğünde konu ile ilgili genel hükümlerde;
a)Tescilin, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılacağı (TMK m. 1013),
Tapu sicilinde terkinin ise tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılacağı (TST m. 69/1),
İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memurunun, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebileceği,
Düzeltmenin, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabileceği,
Tapu memurunun, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re"sen düzelteceği (TMK m. 1027) şeklinde düzenlemeler mevcuttur.
Türk Medeni Kanununda ve Tapu Sicil Tüzüğünde şerhedilmiş kişisel haklarla ve satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili özel hükümler de mevcut olup bu düzenlemelerde;
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebileceği,
Bunların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği (TMK m. 1009),
Noterlik Kanununun 44. maddesinin (B) bendi gereğince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse gayrimenkulün siciline şerh verileceği (2644 sayılı Tapu K. m. 26/7) belirtilmektedir.
Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanununda düzenlenen diğer şerhlerde sözleşmelerin tapu kütüğüne şerhi için bu hususta ayrı bir şerh anlaşmasına ihtiyaç bulunduğu halde satış vaadi sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerhi için, alıcının tapu memuruna tek taraflı istemi yeterlidir (TST m. 47).
Kanunun emredici hükmüne göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkin olunur (2644 sayılı Tapu K. m. 26/8). Yine Tapu Sicil Tüzüğünde mevcut emredici özel düzenleme gereğince; Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır.
Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir (TST m. 69/4).
Anayasaya göre Tüzük hükümleri kanunlara aykırı olamayacağından ve öncelikle çekişmeli bir konudaki genel hükümlerden önce özel hükümlerin uygulanması gerektiğinden uyuşmazlığın çözümünde Türk Medeni Kanunundaki ve Tapu Sicil Tüzüğündeki şerhedilmiş kişisel haklarla ve satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili özel hükümlerin uygulanması zorunludur. Yukarıda belirtilen bu düzenlemelere göre de;
Kanunun emredici hükmüne göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhinin tapu memurları tarafından re`sen terkini (2644 sayılı Tapu K. m. 26/8), kişisel haklarda belli bir süre söz konusu ise, (beş yıllık şerh süresi) bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine şerhin terkini zorunludur (TST m. 69/3).
Çoğunluk görüşünün dayanağı olan; tapu sicilinde terkinin ise tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılacağı (TST m. 69/1), ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memurunun, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebileceği, tapu memurunun, tüzük kuralları uyarınca sadece basit yazı yanlışlıklarını re"sen düzeltebileceğine (TMK m. 1027) ilişkin düzenlemelerde kişisel haklardan veya satış vaadi sözleşmelerinden basedilmediğinden, bu düzenlemelerin genel hüküm mahiyetinde olmaları nedeniyle yukarıda açıklanan özel düzenlemeler karşısında bu tür davalarda uygulanma olanağı bulunmamaktadır.
Uyuşmazlığın çözümünde yukarıda belirtilen özel hükümlerin nasıl uygulanması gerektiği hususuna gelince;
Satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve sözleşme tapuya şerh edilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkını kazananın kötüniyetli malik olduğu karine olarak kabul edilir.
Tapu Kanununun 26. maddesi gereğince satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa bu şerhin tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkini gerekir. Ancak, yasanın bu emredici hükmüne rağmen şerh re’sen terkin edilmediği takdirde kanunda belirtilen beş yıllık süre geçtiğinden şerhin tapu memurlarınca terkin edilmemesinin bir önemi yoktur.
Satış vaadi alacaklısı davacının aleyhine bir durum yaratacak şekilde ve kısa vadede kendiliğinden tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasını istemesi beklenemeyeceğine göre taşınmaz malikinin (somut olayda satış vaadi borçlusu davalının) başvurusu üzerine terkin edilecektir. Her iki durumda da terkin edilmediği takdirde tapudaki şerh beş yıllık sürenin dolmasıyla yolsuz tescil haline gelerek kendiliğinden hükmünü kaybeder ve taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişileri bağlamaz. Tüzük hükümleri kanuna aykırı olamayacağından kanunun açık hükmüne dayanarak ve güvenerek taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişilerin haklarının korunması gerekir.
Satış vaadi sözleşmesi vaat alacaklısına ancak kişisel hak sağladığından taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda üçüncü bir kişiye devri halinde bu hak kural olarak tapu ile sonradan malik olana karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Ancak, bu gibi durumlarda şahsi hak sahibi olan vaat alacaklısı mülkiyet hakkı sahibi olan tapu malikine karşı aşağıdaki nedenlere dayanarak mülkiyetin iadesi için dava açabilir.
Yasanın emredici hükmüne rağmen şerhin re’sen terkin edilmediği durumlarda beş yıllık sürenin dolmasıyla yolsuz tescil haline gelerek kendiliğinden hükmünü kaybeder ve taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişileri bağlamayacak ve kural olarak taşınmaza sonradan malik olan kişileri de etkilemeyecek, tamamen hükümsüz kalacaktır. Zaten yok hükmünde olan satış vaadi sözleşmesi şerhinin silindiği varsayılarak Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca taşınmazı edinen üçüncü kişinin bu hakkının korunması gerekir.
Öğretide de süreye bağlı şerhlerde sürenin dolmasıyla şerhin kendiliğinden hükmünü kaybedeceği ve taşınmaz malikinin tapu memurundan bu şerhin terkinini talep edebileceği belirtilmektedir (ERTAŞ, Şeref, Eşya Hukuku, Ankara-2004, 5. Bası s.191).
Şerhin ayni etkisi, şerh süresi ile kayıtlıdır. Sözleşmeden doğan yenilik doğuran haklarda (şuf’a, vefa, iştira) şerhin ayni etki süresi 10 yıldır (MK. 658/son, MK. 66/son).Tapu K. 26/5 deki satış vaadi şerhinde şerhin ayni etki süresi 5 yıl olarak kabul edilmiştir (HATEMİ, Hüseyin, Eşya Hukuku Meseleleri, İstanbul-1995, s.106).
Sonuç olarak; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin beyanlar hanesine şerhi ile sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağına kavuşur ise de Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. Somut olayda da satış vaadi sözleşmesi 18.01.2005 tarihinde tapuya şerh edilmiş ancak beş yıl süre geçtikten sonra va konusu taşınmazlara bazı haciz şerhleri işlenmiştir. Yasanın emredici hükmüne rağmen satış vaadi sözleşmesi şerhi re’sen terkin edilmediğinden beş yıllık sürenin dolmasıyla yolsuz tescil haline gelerek kendiliğinden hükmünü kaybetmiştir. Bu nedenle taşınmaz üzerine haciz şerhi koyduran üçüncü kişileri bağlamayacaktır. Zaten yok hükmünde olan şerhinin tapuya hiç şerh edilmediği varsayılarak Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca taşınmaza haciz koyduran üçüncü kişinin bu hakkının korunması, taşınmazların üzerindeki haciz şerhleriyle birlikte davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle sayın çoğunluğun onama görüşüne katılmıyoruz.